רוחות אי יציבות ותנודתיות חריפה טרם נרגעו בשווקים פיננסיים בארץ ובעולם וקובעי מדיניות מוניטארית במשקים גדולים ומפותחים אינם ממהרים להסיט את ההגה ומותירים סביבת הריביות ברמותיה האפסיות. אילו נציגות סקטור נדל"ן, בעיקר בחלקו המניב, נהנות מהמצב הן בשל הביקושים היציבים לדיור כתוצאה מאשראי (הלוואות דיור) זול יותר והן בשל יכולת לגייס הון במחיר זול יחסית. מצב זה הוליד תופעה שהפכה לאחרונה למדאיגה – עלייתן של חברות זרות, בעיקר מתחום נדל"ן אמריקאי, לארץ במטרה לגייס חוב באמצעות הנפקת אג"ח המיועד להשקעה בנכסים חדשים בארה"ב. נכסים אלו מהווים פיתיון עבור משקיעים רבים בעולם מאז המשבר הפיננסי הכבד האחרון, וגם הישראלים מלווים את כספם לחברות זרות רבות בעת חיפושם אחרי תשואה עודפת על השקעתם ופיזור סיכונים. מספרן של "עולות החדשות" הפך למדאיג וכמה מהן כבר זכו למעקב נוקשה יותר מצד חברות דירוג אשראי המקומיות. אילו האחרות ממשיכות ליהנות מקבלת פנים חמה בשוק המקומי. ואיך לא להתפתות לתשואה של 4.3% בדירוג גבוה AA-?
קרן השקעות זרה במקרקעין (REIT), קיי.בי.אס (KBS) המחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב למשרדים בארה"ב, הינה הנציגה הנוספת של סקטור נדל"ן אמריקאי אשר "נחתה" בבורסת ת"א, הנפיקה סדרת אג"ח א’ שקלית וגייסה סכום עתק של כמעט מיליארד שקל תוך שהיא נהנית מביקושי יתר ומתן חוות דעת חיובית מאוד בדמות של דירוג האשראי המקומי. קבלת פנים כה חמה נובעת בעיקר מיתרון לגדול לחברת KBS שהינה מנהלת 16 קרנות ריט המהוות יחד בעלים ה-5 בגודלו בעולם של נדל"ן למשרדים. פורטפוליו הכולל של החברה מכיל נכסים בשטח כולל של 4 מיליון מ"ר. לחברה 5 משרדים בערים הגדולות בארה"ב ובין משקיעי קרנות 58 גופים מוסדיים. החברה מנוהלת על ידי יזמי נדל"ן פיטר מקמילן וקיט הול. עוד מציינים בחברה כי הינה מנהלת 514 נכסים ששווים בשוק כ-9.75 מיליארד דולר (37.5 מיליארד שקל). על פי דברי החברה, האסטרטגיה שלה מתבססת על רכישת נכסים בערים הגדולות ובמיקומים אסטרטגיים (למשל קירבה למתקני מפתח ולחניונים) על מנת להשבחתם בעתיד (מיצוב מחדש, תיקון ושיפוץ וכדומה) ואז להשכיר במחיר גבוה יותר.
אזי החברה מציעה כיום למשקיע המקומי תשואה שנתית שקלית של 4.25%, כלומר מרווח של 3.3% מנכס חסר סיכון (אגרת ממשלתית דומה) ומרווח של 2.85% מאג"ח ממשלת ארה"ב ל-5 שנים. סדרה זו עומדת לפירעון הסופי במרץ 2023 אך תשלומי ריבית וקרן חלקיים מקצרים את המח"מ שלה ל-4.45 שנים (סדרה בינונית). סידרה זו אינה מובטחת בשעבוד אך כרוכה הן בהעברת 25 נכסים לחברה המנפיקה והן בעמידת החברה בהתניות פיננסיות לא מבוטלות. סדרה זו זכתה, גם אחרי שהחליטה להכפיל גיוס, בדירוג גבוה מאוד AA- של חברת דירוג האשראי מעלות S&P והמקביל Aa3 של מידרוג. יכולת המנפיק לפרוע את התשלומים בגין ההתחייבות היא הרבה מעבר לממוצע בהשוואה למנפיקים ישראלים אחרים, סבורים כלכלני חברות דירוג המובילות.
תיק כה סולידי של הנכסים הנהנים משיעור תפוסה ממוצע גבוה של 86% הניע משקיעים רבים ליטול חלק בהנפקה כאשר כ-85% מהסחורה אספו המשקיעים המוסדיים. הקושי במציאת תשואות עודפות אלטרנטיביות מאלץ את המשקיעים הללו, ביניהם הפנסיוניים, לפנות גם לתחומים בהם הם מתמחים פחות, אך זה בדיוק יעודן של קרנות ריט – לספק גישה מקצועית לתחום נדל"ן ריאלי גם בהעדר ניסיון של המשקיע. ביקוש ער הפך את הגיוס המתוכנן בהיקף של 600 מיליון שקל לגיוס שהושלם בהצלחה בהיקף של מיליארד שקל. ראוי לציין כי באותו דירוג נסחרות היום אג"ח של חברות מקומיות כגון גזית גלוב, כל ביטוח, הפניקס, גב ים, אדמה, אלוני חץ ועוד. אילו סדרה ט’ של אלוני חץ הינה משמעותית ארוכה יותר מזו של KBS ומציעה תשואה נמוכה יותר, כנ"ל סדרה ח’ של כלל ביטוח.
גוברות הערכות כי שוק אג"ח מקומי מפתח סוג של בועה לאחר שרכבת האווירית של חברות זרות שמגיעות לגייס הון אינה פוסקת. משקיעים מוסדיים אשר צברו כספים מוכרחים להשקיע בנכסים פיננסיים מדורגים, שעיקר קרנות נאמנות המוגדרות בהתאם, ואילו חברות דירוג מקומיות מקנות לחברות נדל"ן אמריקאיות דירוגים משמעותית גבוהים מאלו האמריקאיים (בכמה רמות). כמובן שחברות אמריקאיות מגיעות לישראל לא בגלל חיבת הציון אלא בגלל ריבית זולה בהרבה הכרוכה בהנפקת אגרות החוב לציבור. על אף סביבת הריביות הנמוכה בארה"ב, בנקים אמריקאיים וגופים גדולים מתייחסים בזהירות רבה לסקטור הנדל"ן, בשל ניסיונם המר בתקופה משבר 2008, לכן גם דורשים תשואת דו ספרתיות כפיצוי על הסיכון. אילו בישראל גם בהיותם בראשית רשימת החברות "המפנקות", נציגות אמריקאיות משיגון מקורות מימון לפעילותן בריבית נמוכה משמעותית מזו בארץ מוצאן. האם זו תחילתה של בועת אג"ח בת"א? כנראה שכן, אך תשואה עודפת והעדר אלטרנטיבות מזמינות את המשקיע המקומי לבדוק היטב את החברות הזרות ולהתמקד באלו בעלות נכסים איכותיים בהיקף משמעותי מספיק. ה-KBS נראית ככזו ויכולה לשמש בינתיים כפתרון אלטרנטיבי למשקיע המקומי.