בן נובו שלם מנהל מחלקת מחקר בבית ההשקעות אפסילון הגיב לאזהרת הרווח של אפריקה: "אפי פיתוח נסחרת משמעותית מתחת להונה העצמי ולכן ההפסד הצפוי ככל הנראה כבר מגולם ע"י המשקיעים בשווי של החברה. בהתאם ל-NAV הסחיר של אפריקה השקעות, אפי פיתוח מהווה כ-13% מסך נכסי החברה ולכן יכולת שירות החוב של אפריקה השקעות נשענת בעיקר על חברות הבנות האחרות, כגון אפריקה נכסים ודניה סיבוס.
קניון AFIMALL Cityהוא הנכס המהותי ביותר של חברת אפי פיתוח. בגין הקניון קיימת הלוואה בסך של כ-436 מיליון דולר, בגינה החברה צפויה לשלם הוצאות ריבית של כ-29 מיליון דולר. בהתאם לאזהרת הרווח, השווי של AFIMALLצפוי לרדת מכ-990 מיליון דולר לכ-686 מיליון דולר וכתוצאה מכך ה-LTV צפויה לעלות לכ-63.5%. פרט להלוואה בגין AFIMALL, לאפי פיתוח קיימת הלוואה נוספת בסך של כ-195 מיליון דולר בגין קומפלקס משרדים אוזרקובסקיה 3 שאינו מניב הכנסות. סך החוב הפיננסי של אפי פיתוח מסתכם בסך של כ-631 מיליון דולר, בגינו החברה נדרשת לשלם הוצאות ריבית שנתיות בסך של כ-43 מיליון דולר.
ה-NOI של AFIMALL בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2015 הסתכם בכ-41 מיליון דולר בלבד, והוא הנכס היחיד שמייצר תזרים מזומני משמעותי לצורך שירות החוב. חשוב לציין שברוסיה לא קיימות הלוואות מסוג ה- Non-recourse ואם אחד הנכסים לא מסוגל לשרת את החוב של עצמו, לבנקים ברוסיה קיימת זכות להיפרע גם מהנכסים האחרים של החברה.
לאור כל האמור, נראה שאפי פיתוח מתמודדת עם לא מעט אתגרים משמעותיים וללא שיפור מהותי בכלכלת רוסיה קשה לראות כיצד הפוטנציאל הטמון באפי פיתוח בא לידי ביטוי ביכולת שירות החוב של אפריקה השקעות. לאחר הסדר הביניים שנחתם לאחרונה עם מחזיקי אגרות החוב, אפריקה השקעות קבלה תקופה של חסד עד מרץ 2017, עד אז היא תצטרך לבצע מספר מימושים על מנת להיות מסוגלת לעמוד בתשלומי החוב. אם במהלך השנה הקרובה אפריקה השקעות אכן תבצע מימושים בסך של כ-500 מיליון ₪ היא צפויה לעמוד בתשלומי חוב עד מאי 2018".