מידרוג מודיעה על דירוג מנפיק ראשוני Aa3.il באופק יציב המתייחס ליכולת הפירעון הכוללת של חברת "סאמיט גרמניה", חברת הבת הגרמנית של סאמיט.
שיקולים עיקריים לדירוג: במידרוג מציינים כי דירוג החברה מושפע לחיוב מהיקף פעילות ופיזור גבוה של נכסים ושוכרים, לצד מיקוד הפעילות בתחום הנדל"ן המניב. נכון ליום 30.09.2015, לחברה כ- 103 נכסים מניבים המושכרים לכ-680 שוכרים. הנכסים מפוזרים בעיקר במערב גרמניה, בשווי של כ- 715 מיליון אירו וזאת לעומת כ- 582 מיליון נכון ליום 30.06.2015, הגידול נובע בעיקר מרכישת נכסים נוספים.
על פי נתונים שנמסרו מהחברה, ה-NOI השנתי המייצג של החברה צפוי לעמוד על כ- 54 מיליון אירו, סכום זה אף צפוי לגדול באם החברה תשכיר את השטחים הפנויים בנכסים קיימים ותרכוש נכסים מניבים נוספים. לחברה פיזור בולט ברמת הנכסים 5 ביחס לחברות מדורגות, כך שהנכס המרכזי של החברה אחראי על כ-7% מסך ההכנסה ושלושת הנכסים המרכזים יחדיו על כ-18% מההכנסה; מניסיון ההנהלה ומטה מקומי רחב בעל יכולת שליטה ובקרה ברמה גבוהה אשר מסייעים לשמור על יציבות הנכסים ועל מיצוי הפוטנציאל הגלום בהם. נכון למועד הדו"ח, בחברה מעל ל- 60 עובדים אשר עוסקים בניהול ותפעול הנכסים לרבות, בין היתר, שיווק, תחזוקה, שיפורים במושכר, ניהול, גבייה וחשבות; מהיקף הון עצמי הולם לדירוג ויחסי איתנות בולטים לחיוב לרמת הדירוג. נכון ליום 30.09.2015, היקף ההון העצמי כולל זכויות מיעוט עומד על מעל ל- 400 מיליון אירו ההון העצמי למאזן עומד על כ-53%.
יחס החוב ל-CAP אף הוא בולט לרמת הדירוג ועומד על כ-44%; מיחסי כיסוי והיקףFFO הולמים את הדירוגובייחוד בולט התזרים השיורי השוטף מהנכסים הנובע בין היתר ממבנה המימון בחברה. היקף ה-FFO השנתי של החברה צפוי לעמוד על קרוב ל-40 מיליון אירו וזאת ללא רכישת נכסים מניבים נוספים ויחסי חוב נטו ל-FFO צפוי לעמוד על פחות מ-10 שנים.
זאת לעומת היקף FFO של כ- 18 מיליון בשנת 2014 וחוב נטו ל-FFO של כ- 16 שנים. להערכת מידרוג, לחברה היקף FFO אשר הולם את רמת הדירוג ויחסי כיסוי מהירים אשר בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג; מפעילותה של החברה בגרמניה המאופיינת באיתנות ויציבות פיננסית; מגמישות שנובעת מנכסים לא משועבדים ונזילות הולמת לדירוג. אולם, ככל שהחברה תגייס חוב נוסף, ברמת הנכסים או ברמת החברה, גמישותה עשויה להיפגע.
דירוג החברה מושפע לשלילה מריבוי שוכרים באופן הדורש תשומות ניהול נרחבות בכל הקשור לחידושי החוזים והתפעול השוטף של הנכסים; ומאידך מקטין את רגישות החברה לתחלופת שוכרים. כמו כן, לחברה תלות מסוימת בשוכר המשכיר מספר נכסים מהחברה ואחראי על כ-11% (לאחר רכישת הנכסים הנוספים שצוינו לעיל) מסך ההכנסה בחברה.
יחד עם זאת, החברה הצליחה לחדש חוזים ולשמור על שיעורי תפוסה יציבים לאורך זמן, לרבות, בתקופות משבר; מפרופיל הנכסים של החברה אשר דורש תפעול רב ותשומת לב ניהולית גבוהה. אולם פיזור השוכרים והנכסים וה-Track Record של החברה בהשכרת שטחים והארכת חוזים קיימים, ממתנים, במידה מסוימת, את החשיפה הנ"ל; מעלייה עתידית בשיעורי הריבית בסביבת הפעילות של החברה אשר עשויה להשפיע על התזרים השיורי מהנכסים נכון למועד הדו"ח שיעור תשואת שכ"ד המשוקלל של נכסי החברה עומד על כ-8% וזאת לעומת שיעור ריבית משוקלל שעומד על מתחת ל-3%.
הפער הנ"ל נובע, בין היתר, מפרופיל הנכסים של החברה ומסביבת הריביות הנמוכה באירופה. עלייה בשיעורי הריבית באירופה, עשויה בעת מימון מחדש של נכסי החברה להגדיל את שירות החוב ברמת הנכסים ולהשפיע על התזרים השיורי מהנכסים. אולם, אורך ההלוואות המשוקלל בחברה עומד על קרוב ל- 6 שנים ומעל ל-80% מהיקף החוב נקוב בריבית קבועה, הנ"ל ממתן במידה מסוימת סיכון זה.
בנוסף, שיעורי ה- CAP בגרמניה נמצאים במגמת ירידה בשנים האחרונות, באופן המשפיע על עליית מחירי הנכסים ועל יכולת החברה לרכוש נכסים מניבים חדשים במחירים אטרקטיביים - כך אומרים במידרוג.