חברת סלע מציגה גידול מהותי מדי שנה בהיקף הנכסים, בהכנסות התפעוליות (NOI) ובתזרים הנקי מהפעילות (FFO). להערכת איפקס, מגמה זו עשויה להמשך גם השנה בהיקפים דומים לאלו שהשיגה החברה אשתקד. להערכתנו, נכסי החברה מהוונים בשיעורי היוון שמרניים (7.5%-8.3%), הגבוהים בכ-0.5% מהשיעור שבו מתבצעות עסקאות של נכסים מניבים דומים. בנוסף, נהנית החברה מירידה עקבית בעלויות המימון, המסתכמות בממוצע בכ- 3.09%. לאור כך ולאור העובדה כי החברה נסחרת במכפיל הון של כ-0.86, הם ממליצים על מניית החברה בהמלצת קניה במחיר יעד של כ- 6.77 ₪ למניה.
להלן תקציר הסקירה: חברת סלע קפיטל נדל"ן בע"מ הינה קרן להשקעות בנדל"ן (REIT). החברה הוקמה ביוני 2007 כקרן REIT להשקעות בנכסי נדל"ן מניב. החברה נהנית מפטור ממס, שומרת על רמת מינוף מקסימאלית של 60% ומחלקת דיבידנד בסך של לפחות 90% מהכנסתה החייבת. בבעלות הקרן 24 נכסי נדל"ן מניב, בשווי כולל של כ- 1,713 מיליון ₪ ובשטח כולל של כ- 168 א’ מ"ר של משרדים, מסחר, לוגיסטיקה, מלונאות ותחנות דלק. כמו כן, בבעלות החברה חניונים בשטח של כ-100 א’ מ"ר. נכסי החברה מושכרים לכ-330 שוכרים בתפוסה ממוצעת של כ-93.5%.
שערוכים בריביות גבוהות לצד ירידה בעלויות המימון: מרבית נכסי החברה עדיין משוערכים בשעורי היוון גבוהים יחסית של כ- 7.5% - 8.3%, המהווים להערכתנו, שיעורי היוון שמרניים מאוד, ביחס לשיעורי ההיוון שבהן נסגרות עסקאות בשוק של נכסים מניבים איכותיים ובהתחשב באיכות הנכסים והפיזור האיכותי של השוכרים.
באוקטובר האחרון העלתה מדרוג את דירוג אג"ח של החברה ל – A1 עם אופק יציב. במקביל עלויות המימון של החברה ממשיכות לרדת לרמת ריבית ממוצעת של כ– 3.09%, כאשר גיוס החוב האחרון של החברה נסגר בריבית של 2.65%, בלבד.
התפתחות מואצת בנכסי החברה: החברה רכשה בשנת 2015 שישה נכסים מניבים בעלות כוללת של כ- 342 מ’ ₪, בתשואת NOI ממוצעת של כ-8.1%. התרומה השנתית המוערכת ל–NOI ול– FFO של נכסים אלו, מסתכמת בכ-28 מ’ ₪ ובכ-23 מ’ ₪, בהתאמה.
החברה גייסה במאי 2015 הון מניות בהיקף של כ- 308 מ’ ₪, אשר צפוי לשמש להמשך צמיחה ורכישה של נכסים מניבים בהיקף כולל של כ- 500 מ’ ₪, כאשר מאז הגיוס רכשה החברה שני נכסים בסך של כ- 120 מ’ ₪.
להערכתנו, החברה תרכוש השנה נכסים בהיקף דומה דאשתקד ובכך, תתמיד לרשום צמיחה ב-NOI וב–FFO , בהיקפים של כ- 25-30 מ’ ₪ ו- 20-25 מ’ ₪, בהתאמה.
להערכתנו, החברה צפויה לחלק כ-60%-65% מהרווח הנקי לבעלי המניות. תשואת הדיבידנד הצפויה לשנת 2017 בשיעור חלוקה זה ובמחירי שוק נוכחיים עשויה להסתכם בכ-6.7%.
למרות האמור לעיל, החברה נסחרת מתחת להון העצמי