צניחת מחירי הנפט כתוצאה בהיחלשות הביקושים המאותתים על האטה כלכלית העולמית גררה את שווקים הפיננסיים לסחרור. הבהלה אשר נוצרה בקרב המשקיעים גרמה למימושים חדים וגורפים בעיקר באפיק מנייתי. כעת, מחפשים המשקיעים את נכסי מפלט כאלטרנטיבה להשקעת הונם על רקע סביבת הריביות הנמוכות השוררת במשק שאינה עומדת להתפוגג בתקופה הקרובה. רבים מהמשקיעים רואים בתחום נדל"ן מניב אלטרנטיבה אפשרית הן כהשקעה ריאלית בנכסים והן כפיננסית באמצעות החזקת אגרות החוב אותן מציעות חברות בעלות נכסי נדל"ן מניבים.
גם בארץ ובשווקים מפותחים אחרים הביקושים לדיור ולנדל"ן מסחרי אינם יורדים מרמתם הגבוהה, מה שמניע את חברות בניה ואחזקה להמשיך ולהתרחב בין היתר באמצעות רכישת נכסים הקיימים. אך פעילות כזו כרוכה בהשקעות לא מבוטלות אשר מקור לאלו מהווה שוק ההון. גם זרוע הנדל"ן של שלמה שמלצר אינו יוצא מן הכלל ומנצל הן את תנאי הסביבה העסקית והן הפיננסית על מנת לגייס חוב בבורסת ת"א באמצעות הנפקת סדרת אגרות החוב החדשה ג’, כאשר השוק עונה בחיוב.
כאמור, שלמה נדל"ן, אשר נוסדה בשנת 2007, הינה חברה פרטית בבעלות מלאה של משפחת שמלצר. החברה עוסקת בשלושה תחומי פעילות עיקריים: תחום נדל"ן מניב בישראל (מחזיקה ישירות ובמישרין ב-12 נכסים המשתרעים על פני שטח כולל של 136 אלף מ"ר), נדל"ן להשקעה בגרמניה (זכויות ב-5 נכסים) ותחום המלונאות בגרמניה (2 נכסים מלונאיים). ראוי לציין כי כל הנכסים של החברה בישראל נהנים מתפוסה מלאה של 99%.
את שלושה הרבעונים הראשונים של שנת 2015, סיכמה החברה עם ירידה מתונה של כ-8% במחזור ההכנסות, בהשוואה לתקופה אשתקד, ולסך של 81 מיליון שקל אשר נבע מהשכרה וניהול של נכסי נדל"ן. לאחר תשלום הוצאות מימון לא מבוטלות, בשורה התחתונה נותר רווח נקי של כ-14 מיליון שקל, בהשוואה ל-5.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. כמו כן, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה, במהלך התקופה הנסקרת, כ-10 מיליון שקל, זאת בהמשך לתזרים מזומנים תפעולי חיובי של 2.5 מיליון שקל בסיכום שנת 2014 כולה.
באשר לסדרת אג"ח ג’ החדשה, הינה שקלית והחלה להיסחר לאחרונה בתשואה שנתית של 4.5%, כלומר במרווח סביר של 3.7% מנכס חסר סיכון (אגרת ממשלתית דומה). הסדרה עומדת לפירעון הסופי בתחילת שנת 2025 אך תשלומי קרן וריבית חלקיים מקצרים את משך החיים הממוצע שלה (מח"מ) ל-4.4 שנים (סדרה בינונית). סדרה זו אינה מובטחת בבטוחה כלשהי אך כרוכה בעמידת החברה באמות מידה פיננסיות נוקשות. כמו כן, סדרה זו מדורגת על ידי חברת מידרוג בדירוג בינוני Baa1 עם אופק חיובי. באמצעות הנפקת הסדרה ביקשה החברה לגייס סכום של 100 מיליון שקל ונהנתה מביקושי יתר הן מצד המוסדיים והן מצד הציבור, מה שמוכיח כי המשקיעים שמשכו את כספם מאפיקים מסוכנים יותר, מחפשים כעת אלטרנטיבה בקרב אפיקים "רגועים" יותר ומניבים. במכרז המוסדי התקבלו ביקושים גבוהים בהיקף נאה מאוד של כ-320 מיליון. על פי החברה, תמורת ההנפקה תשמש אותה להמשך פעילותה השוטפת ולהשקעות חדשות.
ראוי לציין כי תיק הנכסים של החברה מצוי בצמיחה תוך שהיא יוצאת משווקים משניים ומתמקדת בשני שווקי ליבה שלה. נכסים אלו נהנים מתפוסה גבוהה מאוד לאורך תקופות ארוכות, מה שיכול להבטיח תזרים מזומנים קבוע ויציב יחסית שישרת, בין היתר, את החוב. כך למשל, ה-NOI השנתי מהסכמי שכירות חתומים מסתכם בסך 66 מיליון שקל, כאשר החברה הרחיבה משמעותית את היקף ופיזור השוכרים בנכסיה. יתרה מזאת ובין היתר, הנכסים מושכרים לבעלים, תאגידים בשליטת שלמה שמלצר. בנוסף, מגמת גידול בתיק הנכסים המניבים וחיזוק מרכיב ההכנסה הקבועה מגרמניה משפיעים לחיוב על פרופיל הסיכון של שלמה נדל"ן. על פי כל האמור, נראה כי, בהתחשב בתנאי הסביבה הפיננסית בשווקים והן בתנאי סביבת הריביות הנמוכות, אגרות החוב של שלמה נדל"ן יכולות לשרת את המשקיע הסולידי יותר בעת חיפושו אחרי נכס פיננסי מניב המתבסס על פעילות בתחום תזרימי בעל פוטנציאל התרחבות לא מבוטל.