לידר: חשיפה לנדל"ן מניב בישראל: מסחרי ומשרדים: פעילות החברה מתאפיינת בשמרנות יחסית ונכסיה נהנים מפיזור גיאוגרפי נרחב ומיקומים מצוינים, מתמהיל שוכרים טוב וממיתוג מוביל ואיכותי כקבוצת קניונים. אנו סבורים כי כל אלו, בשילוב עם ניהול איכותי ובעל שליטה חזק מאפשרים לחברה לצמוח באופן עקבי בשנים האחרונות ולהציג שיפור בתזרים התפעולי מפעילות שוטפת, תוך שמירה על איתנות פיננסית גבוהה.
מעבר לפעילות ענפה בתחום הנדל"ן המסחרי, עזריאלי גם פעילות בתחום הנדל"ן למשרדים, כאשר נראה שלאחרונה חל שיפור משמעותי הן במחירים והן בתפוסות. יתר על כן, נראה שהקפאת פרויקטים רבים במהלך השנתיים האחרונות מביאה למצב בו ההיצע הקיים בתחומי המשרדים אינו תואם את הביקושים הקיימים. במצב בו תסריטי המאקרו אינם מנבאים צלילה למשבר נוסף – אנו סבורים כי השיפור הנוכחי לא בא לידי ביטוי במלואו במחירים.
הירידה מתמשכת בריביות עדיין לא באה לידי ביטוי בירידה בשערי היוון: אנו עדים בתקופה האחרונה לתופעה של ירידה המתמשכת בתשואות בהן נסחרות אג"ח ממשלתיות ובהתאם, לירידה בעלות גיוס החוב של חברות הנדל"ן. במקביל, נראה שהירידה המתמשכת בריביות טרם באה לידי ביטוי בהערכות השמאים, אשר לא שינו את שיעורי ההיוון בהערכת השווי של הנכסים. בכך, במצב הנוכחי נפער פער משמעותי בין עלות החוב לבין שיעורי ההיוון ואנו מאמינים כי בהחלט צפויה גם התכנסות מכיוון שיעורי ההיוון. אגב, חברות נדל"ן מניב רבות נסחרות כיום מעל ההון העצמי כאשר אנו סבורים כי לאור האמור, לא בכל המקרים מדובר על תמחור יתר של החברות.
בשורה התחתונה, אנו סבורים כי אחזקה במניית עזריאלי הינה חשיפה ראויה לסקטור הנדל"ן המניב בישראל וכן ליכולת יצירת הערך של בעל השליטה בחברה. אנו מאמינים כי המצב הנוכחי בו עלות המימון יורדת ובמקביל שיעורי ההיוון של נכסי הנדל"ן נותרו כמעט ללא שינוי, יכול להביא להתכנסות גם מכיוון שיעורי ההיוון ובהתאם – לתוספת שווי עבור חברות הנדל"ן.
עם זאת, לפי מודל השווי לחברה, נראה כי החברה מתומחרת קרוב לשוויה הכלכלי. פעילות במבנה ההון הנוכחי - הכולל מינוף נמוך מאוד, יתרות מזומנים משמעותיות ומדיניות דיבידנד שמרנית, אינה תורמת להערכתנו, למימוש מלוא פוטנציאל הצפת הערך בחברה. אנו סבורים כי ראוי להחשף למניית עזריאלי, אולם בשלב זה המלצתנו על חשיפה במשקל שוק. מחיר היעד לחברה עומד על 96 ₪.