"בתקופות בהן שיעורי ההיוון נמוכים היסטורית, ושווי הנכסים נע כלפי מעלה, מציאת עסקאות אטרקטיביות הפכה למשימה קשה. וכשאין עסקאות, צריך לעבוד עם מה שיש...". כך אומר יניב סיילן, אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות, בסקירה על מניית בראק אן.וי.
"להערכתנו, במצב הנוכחי הצמיחה בפעילות חברות נדל"ן מניב לשנה הקרובה צפויה לנבוע מגידול אורגני ב- NOI, השבחה של נכסים קיימים ופיתוח של פרויקטים קיימים אשר צפויים למתן עליית ריבית עתידית", הוסיף סיילן. "בראק NV היא בדיוק החברה לתקופה הזאת.
"החברה מציגה שיפור בכל הפרמטרים לאורך זמן, מצליחה להעלות את שכר הדירה בעקביות בחוזים קיימים וחדשים, להציג שיעורי תפוסה גבוהים במח"מ שכירויות ארוך בנדל"ן המסחרי וגם פרויקט הדגל בדיסלדורף מוכיח את עצמו עם רווחיות מרשימה ועלייה במחירי המכירה בשלב ב’. נציין כי נכון לרבעון השלישי של 2015 נמסרו כל הדירות בשלב א’ של פרויקט Grafental וכן נרשמה ירידה בעלויות המימון וצמיחה ב-FFO.
"פעילות החברה ממשיכה לייצר ערך לבעלי המניות כאשר במהלך השנה האחרונה ההון העצמי לבעלי המניות צמח בכ-45 מיליון אירו. יחד עם זאת, המניה עדיין מתומחרת במחיר נמוך משמעותית בהשוואה לחברות מקבילות הפועלות בגרמניה.
"כמה נמוך? משקיע שקונה את מניית בראק NV נהנה מפעילות מניבה ופעילות יזמית במכפיל FFO נמוך בכ-30% מחברות ההשוואה העוסקות רק בפעילות מניבה. ואם להשוות תפוחים לתפוחים אז החברה נסחרת במכפיל הנמוך בכ-50% (!) מהחברות המקבילות.
"ניתן להסביר זאת, כי בעוד שיעורי התשואה על נכסים בגרמניה המשיכו לרדת השנה, ועסקאות דומות בשוק (הן של בראק והן של חברות מקבילות) בוצעו בשיעורי תשואה נמוכים משל החברה, לא בוצעו שערוכים משמעותיים בדוחות השנה ולכן אנו מצפים לשיערוכים בטווח הקרוב.
"בשורה התחתונה, מודל ה-FFO שלנו גוזר מחיר יעד של 295 ₪ המשקף אפסייד של כ-22% ממחיר המניה בשוק. אנו מעדכנים את מחיר היעד של בראק NV בהמלצת ’קנייה’.
"להערכתנו, שוק הנדל"ן המניב בגרמניה ובעיקר שוק המגורים להשכרה צפוי להציג צמיחה בשנים הקרובות וכך גם פעילות בראק NV. בנוסף, להערכתנו אנחנו צפויים לראות שיערוך נכסים בטווח הקרוב וזאת בשל שיעורי ההיוון הגבוהים בהם מהוונים נכסי החברה בהשוואה לשוק וכן בהתאם לשיעורי ההיוון מעסקאות דומות שבוצעו בשנה האחרונה בגרמניה", סיכמו באי.בי.אי.