מידרוג מאשרת מחדש דירוג A3.il באופק יציב עבור סדרות אג"ח ה’, ו’ ו-ז’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אפריקה ישראל נכסים. כמו כן, מאשרת מידרוג דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת סדרות קיימות, בסכום של עד 200 מיליון ש"ח ע.נ.. תמורת הגיוס תשמש בעיקר למחזור חוב ולפעילות השוטפת לרבות רכישת נכסים וקרקעות נוספות.
הדירוג נתמך, בין היתר, מהיקף ה-NOI של החברה, במיצוב הנכסים ובבשלות המקורות לשירות החוב; מיחסי האיתנות הטובים ביחס לרמת הדירוג, גם בהתחשב בתרחישי רגישות הכוללים, בין היתר, הפחתה של חלק מהשווי של הקרקעות לבנייה בטווח הארוך במזרח אירופה, רכישת קרקעות וגידול בהיקף החוב בגין נכסים בייזום; מיציבות, ואף שיפור, בחלק מהאינדיקטורים של תיק הנכסים המניבים, כפי שמשתקפים בשיפור בתפוסות ובחידושי חוזים; מיתרות הנזילות בחברה ומגוון המקורות לשירות החוב, הכוללים גם את התזרים הפרמננטי, החזרי הון עצמי (ממגזר המגורים), מימון נכסים מחדש ומימושי נכסים. כל אלו תורמים ליכולת שירות החוב בחברה. כך למשל, החברה מימשה לאחר תאריך המאזן חלק ממתחם משרדים בנס ציונה ואת חלקה בבית פסגות ת"א תוך הפקת תזרים מזומנים בהיקף של כ-220 מיליון ₪; מהצפי לשיפור ביחסי הכיסוי עם השלמת תהליכי ייזום מתקדמים של מספר נכסים. יצוין כי להערכת מידרוג, חישוב יחסי הכיסוי, כפי שעולים מהדוחות הכספיים, אינו תואם במלואו את מודל פעילות החברה, הכולל יצירת רווח יזמי ממכירת נכסים מניבים מעת לעת.
להערכת מידרוג, החברה תפעל למימוש נכסים גם בעתיד, באופן שעלול להביא לתנודתיות ביחסי הכיסוי. מכיוון שנכסים אלו מוצגים כנכסי נדל"ן להשקעה, הרווחים מעסקאות אלו אינם באים לידי ביטוי במסגרת ה- FFO וה-EBITDA; הדירוג מושפע לשלילה מהמודל העסקי היזמי של החברה והחשיפה לפעילות זו. מגזר הייזום ומימוש הנכסים מעלה את רמת התנודתיות בתוצאות ומשפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. עם זאת, החברה מציגה Track Record חיובי במגזר זה, לרבות רכישה, תכנון, שיווק, אכלוס ומימוש של נכסים בישראל ובמזרח אירופה. בהקשר זה נציין את זכיית החברה ביחד עם שותפה (50%) במכרז לרכישת קרקע משמעותית במתחם שרונה ת"א, הכוללת שטחים המיועדים לשיווק בהיקף כולל של כ- 114 אלפי מ"ר (המיועדים בעיקר למשרדים וכן למסחר). האמור מגדיל את נוכחות החברה בתחום הנכסים המניבים בישראל, כאשר הנכס ממוקם באזור ביקוש מרכזי וזאת לעומת השקעות משמעותיות בנכסים מניבים ובייזום במזרח אירופה. יחד עם זאת, מדובר בהיקף ייזום משמעותי שעלול לגרום לעלייה ברמות המינוף; מחשיפת החברה לשווקים מתפתחים ובייחוד לרומניה (מדורגת Baa3 יציב במודי’ס), המרכזת חלק ניכר מה-NAV שלה. בנוסף, לחברה חשיפה מסוימת לסרביה ובולגריה, אשר טרם התאוששו באופן מלא מהמשבר הפיננסי.
מנגד, מידרוג מציינת לחיוב את פעילות החברה בישראל, בצ’כיה ובגרמניה, באופן התורם להפחתת התלות והחשיפה לשווקים מתפתחים; מהתלות בנכס מניב עיקרי - קניון Cotroceni; מחשיפת החברה לבעלת השליטה "אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" (מחזיקה בכ-56% ממניות החברה) ולהתדרדרות בכלכלת רוסיה (נבהיר כי לחברה אין פעילות במדינה) אשר משפיעה לשלילה על פעילות בעלת השליטה ועלולה להגדיל את תלותה בחברה. בהקשר זה נציין כי הדירוג יושפע לשלילה ככל ויהיו חריגות מהותיות לעומת תכניות החברה לחלוקת דיבידנדים כפי שהנ"ל הוצגו למידרוג. נציין כי, לדברי החברה ולתאריך הדו"ח, תוכניות החברה לחלוקת דיבידנד נוסף והיקפו כאמור לעיל טרם אושרו בדירקטוריון החברה.