שנת 2016 החדשה בשווקי ההון בעולם החלה ברגל שמאל לאחר שאירועים גיאופוליטיים וכלכליים שונים הכבידו על זירות מסחר וגרמו לתנודתיות חריפה תוך כדי שמשקיעים רבים מתרחקים מנכסים פיננסיים מסוכנים יותר. מנגד, אי יציבות כלכלית גוברת מיתנה את הערכות כי קובעי מדיניות מוניטארית במשקים מפותחים עומדים לבצע שינוי דרמטי ומהיר. לפי כך, סביבת הריביות הנמוכות צפויה להימשך עוד תקופה ארוכה יחסית. המשקיעים שמממשים את החזקותיהם באפיק מנייתי ואינם מסתפקים בתשואות אפסיות שמציעים הבנקים, נאלצים לחפש נכסים בטוחים יותר בקרב האפיק האג"חי. אחד הפתרונות האפשריים כאלו יכולה להציע חברת נדל"ן מקומית גדולה, נכסים ובנין, באמצעות אגרות החוב שהנפיקה.
חברה לנכסים ולבנין הינה אחת הוותיקות בתחומה והוקמה בשנת 1961 הרחוקה. החברה והחברות הבנות שלה, בעיקר גב ים, ישפרו ומהדרין, עוסקות בתחומי הנכסים המניבים, הבניה למגורים בישראל ובחו"ל ובענף ההדרים. במסגרת פעילות הליבה, עוסקת הקבוצה ביזום ופיתוח שכונות מגורים באזורי ביקוש ובניני מסחר למכירה ובבניה והשכרה של פארקים עסקיים ותעשייתיים, בנייני משרדים ומרכזים מסחריים. במסגרת תחום נדל"ן מניב בישראל החברה מנהלת תיק נכסים בהיקף של מיליון מ"ר ונהנית מתפוסה כמעט מלאה של 97%. פעילות חו"ל של החברה מרוכזת בארה"ב, הודו ובריטניה ועל אחד הנכסים האסטרטגיים שלה נמנה מגדל HSBC במנהטן, ניו יורק (על פי הערכת שווי האחרונה, שוויו של הבניין עלה ומוערך בכ-820 מיליון דולר).
מניות החברה נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי לא מבוטל של 1.8 מיליארד שקל לחברה ונכללות במדד מייצג ת"א 75 ובנוסף, ביוני האחרון, נכנסו למדד נדל"ן 15. בעלת השליטה בחברה הינה קבוצת אחזקות וותיקה ומפורסמת דיסקונט השקעות (76%). אך למרות מבנה פירמידלי, נכסים ובנין אינה מחלקת רווחים לבעלי מניותיה מה שמאפשר לה גמישות עסקית ויכולת גבוהה יותר לשרת חוב.
את שלושה הרבעונים הראשונים של השנה שעברה סיכמה החברה עם עליה משמעותית במחזור ההכנסות של 23% בהשוואה לתקופה אשתקד ולסך 990 מיליון שקל (אומנם 40% מתוכם נבעו ממרכיב חשבונאי ולא תזרימי של עליית שווי נכסים). בשורה התחתונה בעלי המניות ראו רווח נקי של 160 מיליון שקל, כפול בהשוואה לתקופה מקבילה. אילו בהסתכלות על רווח כולל, מדובר בשולי רווח נאים בשיעור של 28%. יתרה מכך, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה, במהלך התקופה הנסקרת, מזומנים בהיקף של 430 מיליון שקל ובהמשך לתזרים מזומנים תפעולי חיובי של 450 מיליון שקל בשנת 2014 כולה. נכון לסוף ספטמבר 2015, עמדו לרשות החברה מזומנים בהיקף של 900 מיליון שקל והונה העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-1.7 מיליארד שקל, כלומר נמוך ב-5% בלבד משוויה העדכני של החברה בשוק. בנוסף, החברה משיגה תשואה של 13.5% על הון, שיעור גבוה ביחס לחברות מתחרות בתחום נדל"ן.
כמקובל בסקטור, נכסים ובנין הינה ממונפת הן באמצעות אשראי בנקאי והן באמצעות חוב אותו מגייסת מהציבור בבורסה. מנוף של החברה הינו גבוה יחסית (4) אך החברה אף הרחיבה לאחרונה את 3 סדרות אג"ח שלה וגייסה 510 מיליון שקל נוספים, בקלות יחסית. כיום, הסדרה הארוכה יותר ד’ נסחרת בתשואה שנתית של 3.6% והינה צמודה למדד המחירים לצרכן (אילו סדרה שקלית ז’ נסחרת באותה תשואה), כלומר במרווח של 3.3% מנכס ממשלתי חסר סיכון. משך החיים הממוצע של אג"ח ד’ מסתכם ב-6.4 שנים (סדרה ארוכה) והיא אינה מובטחת בבטוחה כלשהי. החוב של החברה מדורג בדירוג בינוני-גבוה A עם אופק יציב של מעלות. דירוג של נכסים ובנין הינו נמוך מעט בהשוואה למתחרות בסקטור רבות, וזאת, ככל הנראה, חלקית בשל היותה חלק מקבוצת אי.די.בי שנקלעה בעבר לקשיים מהותיים. ראוי לציין כי ציפיות אינפלציוניות במשק מגלמות כעת אינפלציה שנתית של 0.7% בלבד, כך שעדיין סדרה צמודה עדיפה מעט על פני שקלית (ייתכן כי אינפלציה תחזור גם לרמות הסבירות שלה בשיעור שנתי של 1.5% מה שתומך עוד יותר בחשיפה צמודה).
החברה נהנית ממיצוב גבוה במשק אשר בשנים האחרונות מתאפיין בהמשך היציבות בענף הנדל"ן המניב וברמת מחירי השכירות והתפוסות גבוהים. עד כה נראה כי איתנותה הפיננסית, מצב נכסיה, יתרת המזומנים ותזרים המזומנים השוטף הגבוה של החברה, יאפשרו לה להמשיך ולממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה בטווח הקרוב הנראה לעין. החברה ממקדת את פעילותה באזורי ביקוש ובבעלותה נכסים אסטרטגיים אשר יחד מהווים סוג של בטוחה להכנסות החברה שנהנית מתפוסה כמעט מלאה בנכסיה. החברה אינה נוהגת לחלק דיבידנד לכן אגרות החוב שלה מהוות פתרון השקעה תזרימית. תשואה למשקיע הטמונה באג"ח של חברה אינה גבוהה במיוחד אך יכולה לשמש כהדוק לתיק השקעות סולידי בתקופות סוערות בשווקי הון.