שופינג מהווה אולי הדרך הפופולארית ביותר בקרב הישראלים למלא את שעות הפנאי. לפי כך, כמות הקניונים ומרכזים מסחריים שונים, במיוחד מחוץ למרכזי ערים, הולכת וגדלה פרמננטית, תופעה ממנה נוהגת ליהנות חברת נדל"ן מניב ישראלית מגה אור של איש העסקים צחי נחמיאס. חברה זו בחרה בשיתופי פעולה אסטרטגיים הן עם יזמים אחרים כמו ביג וריט 1 והן עם לקוחות מפתח כמו רמי לוי, נהנית מתפוסה גבוה במרכזיה ומתרגמת את רווחיה הן לדיבידנד במזומן לבעלי מניותיה והן ליכולת למחזר חוב במחיר זול יחסית לצורכי התרחבות בין היתר. יתרה מכך, המשקיעים המוסדיים ממשיכים להביע אמון בפעילות זו ונוטלים חלק לא מבוטל בה הן באמצעות השקעות חוב והן באמצעות אקוויטי.
מגה אור, שהוקמה בשנת 2002, עוסקת בהשבחת קרקע, הקמה, רכישה וניהול של מרכזים מסחריים בינוניים ופתוחים בעיקר, השכרת מרכזים לוגיסטיים ומבני תעשיה לצדדים שלישיים, והתקנת מערכות סולאריות על גגות של מרכזי הקניות שבבעלותה. נכון לסוף הרבעון השלישי של השנה החולפת, פורטפוליו של החברה כולל 22 מרכזים מסחריים מניבים קיימים בפריסה ארצית המשתרעים על פני שטח כולל של כ-150 אלף מ"ר, ו-6 מרכזים נוספים בהיקף לא מבוטל של 112 אלף מ"ר צפויים להיפתח במהלך השנה הקרובה. רוב הנכסים מושכרים ללקוחות גדולים כגון רמי לוי, דלק מוטורס (יבואנית כלי רכב מאזדה) ועוד. בחברה מציינים כי בשל יציבות השוררת מזה תקופה בענף הנדל"ן המניב בישראל, שמקבלת ביטוי ברמות הביקושים והמחירים גבוהות, נהנית החברה מתפוסה מלאה של 99% בנכסיה.
מניותיה של מגה אור נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי של 520 מיליון שקל לחברה ונכללות במדד יתר. החברה נשלטת כאמור על ידי צחי נחמיאס (47%) לצד קונסורציום רחב של משקיעים מוסדיים אשר יחד מחזיקים ב-33% נוספים מהון המניות. גרעין שליטה כה דומיננטי מהווה מעין כרית ביטחון לחלוקות רווחים לבעלי המניות. יחד עם זאת, החברה חרגה ממדיניותה המוצהרת והקפיאה חלוקה למשך שנתיים עד לפני כשנה, מאז הפשירה את הנוהל ואף מגבירה את היקף מדי חצי שנה. על פי מדיניותה של החברה, היא תחלק לפחות 30% מהרווחים השנתיים או מה-FFO (תזרימי מזומנים תפעוליים בניכוי שינויים מאזניים), הנמוך מביניהם. מאז שחזרה לנוהל, חילקה החברה כ-3 מיליון שקל בלבד לפני כשנה, 4 מיליון שקל במרץ השנה, ולאחרונה הגדילה את היקף החלוקה החציוני ל-6 מיליון שקל. מנגד, התייקרות משמעותית של המניה עדיין מותירה את שיעור תשואת דיבידנד השנתי על רמה נמוכה יחסית של פחות מ-2.5% (נמוך ביחס לסקטור אך גבוה בהשוואה לחברת עזריאלי למשל). במידה ופרופיל עסקי של החברה ישמר והדירקטוריון ידבוק בהחלטתו, צפוי תזרים הנובע מחלוקה להישאר יציב או אף לגדול לרמות תחרותיות בתקופה הקרובה.
את שלושה הרבעונים הראשונים של השנה החולפת סיכמה מגה אור עם עליה של 18% במחזור הכנסותיה, בהשוואה לתקופה אשתקד, ולסך של 31 מיליון שקל. אך בשל עליה ניכרת בשווי נכסיה (רווח חשבונאי) הרווח הנקי המיוחס לבעלי מניותיה של החברה גדל מ-33 מיליון שקל בתקופה המקבילה ל-51 מיליון שקל, כמעט כפול מרווח גולמי שלה. יתרה מכך, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה, במהלך התקופה הנסקרת, כ-8 מיליון שקל, זאת בהמשך לתזרים מזומנים תפעולי חיובי של 17 מיליון שקל בשנת 2014 כולה. הונה העצמי של החברה, נכון לסוף ספטמבר 2015, עמד על כ-460 מיליון שקל (נמוך בכ-13% בלבד משווי החברה בשוק). כלומר, החברה הציגה תשואה על הון בשיעור נאה של 16.5%, גבוה משמעותית בהשוואה לחברות נדל"ן מסחרי מניב אחרות.
בדומה לחברות סקטור אחרות, מגה אור הינה ממונפת, חלקית באמצעות חוב המגויס מהציבור בבורסה. כך בתקופה האחרונה השלימה החברה גיוס של כ-80 מיליון שקל נוספים באמצעות הרחבת סדרה ד’ הקיימת למשקיעים מוסדיים. אילו סדרה ב’ הקצרה עומדת לפירעון הסופי כבר במרץ הקרוב. כעת, סדרה ד’ הארוכה מבין צמודות למדד מציעה תשואה שנתית של 2.3%, כלומר נסחרת במרווח של 3% מנכס ממשלתי חסר סיכון. מח"מ הסדרה מסתכם בכ-4.5 שנים (סדרה בינונית-ארוכה). חוב החברה מדורג גבוה יחסית בדירוג A של מעלות באופק יציב, כך שבהשוואה למתחרות בסקטור וחברות אחרות במשק, אג"ח של מגה אור אינן מהוות יתרון מובהק. מנגד, השתייכות לקבוצת חברות מדורגות A מהווה איתות נוסף לפרופיל עסקי ופיננסי איתן של מגה אור. אם כי חשיפה באמצאות אחזקת מניותיה נראית כעדיפה. ראוי לציין כי מתחילת השנה, רשמה מניית החברה רווחי הון של 38%, מעל למדד המייצג יתר (עליה של 26%). אילו במהלך שנתיים האחרונות, התייקרה המניה בכ-67%.
יתרה מכך, מניותיה של מגה אור נסחרות מכפיל נמוך יחסית של 7, בהשוואה למתחרות יקרות יותר כמו עזריאלי (24) או גזית גלוב (32). אם כי השותפות האסטרטגיות (ביג וריט 1) נסחרות ברמות מכפיל דומות של עד 10. כאן ראוי לציין את העסקה האחרונה בנובמבר 2015, על פיה, השותפים מגה ורמי לוי ירכשו קרקע באזור תעשיה מודיעין מכבים רעות על מנת לבנות עליה מרכז לוגיסטי של רמי לוי. היקף העסקה עומד על כ-60 מיליון שקל כאשר ייתכן כי חלק התמורה מגיוס באמצעות אג"ח ד’ מיועד לכך. זו דוגמה טובה הממחישה את מודל העסקי של מגה כאשר הינה נכנסת להשקעה המבטיחה לה מראש את הלקוח קרי השוכר.
לסיכום, אומנם החברה אינה מציעה בבורסה תשואות אטרקטיביות ותחרותיות במיוחד, פעילותה הינה יציבה והחברה משתלבת היטב בנישה עסקית (מרכזי קניות פתוחים, חלקם עם יכולת ייצור חשמל עצמית) בעלת פוטנציאל לא מבוטל. בריתות עם שותפים ולקוחות אסטרטגיים מוסיפות משמעותית לאיתנות פרופיל העסקי והפיננסי של החברה אשר השיפור בו מתורגם מיידית לרווחיות של המשקיע הן בצורת דיבידנד והן בצורת רווחי הון. השקעה כזו יכולה לשמש מענה אלטרנטיבי אף למשקיע המאתר אג"ח חברות יציבות.