בתקופה האחרונה ניכרת ומתעצמת התופעה כאשר חברות נדל"ן זרות מגיעות לבורסת ישראל ומחפשות מקורות מימון אלטרנטיביים המיועדים להשקעה בנכסים מניבים באזורי מוצא. מגמה זו יכולה לרמוז על הזדמנויות השקעה ריאלית אשר נפתחו בשווקים מפותחים בעלי פוטנציאל ביקוש גבוה לנכסי נדל"ן. וישנן חברות ישראליות שיוצאות לחיפוש הזדמנויות אלה בחו"ל, כדוגמת זרוע הנדל"ן של משפחת שניידמן, חברת אדגר מקבוצת צור-ביטוח ישיר. החברה עומדת בפני גיוס חוב נוסף בבורסת ת"א אך ייתכן כי מניותיה מהוות אלטרנטיבה ראויה ותזרימית אף לאג"ח העצמי.
אדגר השקעות פועלת בתחום של השקעות בנכסים מניבים בישראל ובחו"ל (65%), בעיקר בתחום המשרדים. החברה אינה משקיעה בנכסים שלמים אלא רוכשת קרקעות ובאמצעות קבלנים חיצוניים מקימה בניינים המיועדים להשכרה. נכון להיום, החברה פועלת בישראל, בלגיה, פולין (28%) וקנדה (30%). פורטפוליו של אדגר כולל 35 נכסים מניבים המציעים שטחי מסחר להשכרה בהיקף כולל של 340 אלף מ"ר ובעיקר בערים הגדולות (ערי הבירה או ראשיות), ת"א, טורונטו, וורשה ואנטוורפן. בשל מיקומם אסטרטגי באזורי ביקוש, נהנים נכסים הללו משיעור תפוסה גבוה של 89% בממוצע. כמו כן, ראוי לציין כי בין השוכרים של הנכסים רבים הם מוסדות ממשלתיים בארץ ובחו"ל וארגונים עסקיים גדולים (ענקית הפארמה פייזר, בנק אוף מונטריאול ועוד) קרי לקוחות פוטנציאליים ארוכי טווח.
החברה נשלטת על ידי צור שמיר באופן ישיר ובאמצעות ביטוח ישיר של משפחת שניידמן. כמו כן, על בעלי המניות נמנים משקיעים מוסדיים אשר יחד מחזיקים בכ-7% מהחברה. מניותיה של אדגר נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי של 630 מיליון שקל לחברה ונכללות במדד מייצג יתר 50. ראוי לציין כי השתתפות במדד זה והון צף בהיקף סביר מטיבים עם סחירותה של המניה בשוק.
על אף כי דירקטוריון החברה טרם אימץ מדיניות דיבידנד קבועה, גרעין שליטה פירמידלי מהווה מעין בטוחה לחלוקות רווחים שוטפות לבעלי מניות החברה. לפי כך, אדגר נוהגת לחלק דיבידנד במזומן מדי תקופה ואף לקבוע מדיניות חלוקה זמנית בדומה לשנים 2011-2012. בהתחשב במחיר המניה העדכני, תשואת דיבידנד שנתית הכרוכה באחזקת המניה מסתכמת בכ-5% והינה עודפת על מתחרות רבות בסקטור. מניות החברה עלו ב-11% מתחילת השנה החולפת, אומנם נמוך בהשוואה למדד מייצג יתר 50 (עלייה של 23%) אך גבוה בהשוואה לאג"ח עצמי (עלייה בסביבות 5%). ראוי לציין כי אגרת מסדרה ח’ הבינונית של אדגר נסחרת כיום בתשואה שנתית של 3.15% בתוספת מדד, כלומר מגיעה לתשואה נומינאלית של כ-5% בדומה לתשואת דיבידנד שנתית כאמור, אך כרוכה באחזקת האג"ח על פני 4-5 שנים.
את שלושה הרבעונים הראשנים של השנה החולפת סיכמה החברה עם עלייה של 3% במחזור ההכנסות, בהשוואה לתקופה אשתקד, ולסך 168 מיליון שקל. ראוי לציין כי עליה נאה בהכנסות מהשכרת נכסים, תחום פעילות הליבה של החברה, קוזזה חלקית על ידי ירידה בשווי נדל"ן (נתון חשבונאי). אומנם בשורה התחתונה רווח נקי לבעלי המניות ירד מ-29.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה ל-25 מיליון שקל, אך בנטרול הוצאות מס חד פעמיות בקנדה בסך 10 מיליון שקל (ברבעון הקודם) מדובר בעליה של 19%. יתרה מזאת, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה, במהלך התקופה הנסקרת, כ-16.5 מיליון שקל, בהמשך לתזרים תפעולי חיובי של 2 מיליון שקל בלבד בסיכום שנת 2014 כולה. בחברה מציינים כי הכנסה תפעולית נקייה NOI עלתה ב-11.5% וצפויה לגדול משמעותית עם השלמת תהליכי אכלוס של פרויקטים אדגר 360 בת"א ו-APW בוורשה. פרופיל פיננסי ועסקי חזק יחסית מתבטא בדירוג אשראי גבוה יחסית 3A שניתן לאדגר על ידי חברת מידרוג (שקול ל-A- של מעלות).
בדומה למרבית חברות נדל"ן אדגר הינה ממונפת בצורה משמעותית (מנוף של 3.3). יתרה מזאת, הרחבת סדרה ט’ תוסיף לנטל החוב של החברה. אומנם נראה כי מצבה העסקי והתפעולי של החברה מאפשר לה להמשיך ולשרת את החוב גם בהיקף גבוה יותר, אך נטל זה צפוי ללחוץ על מחירי אג"ח שלה. לפי כך, נראה כי חשיפה הונית לפעילות מניבה של החברה הינה עדיפה. כמו כן, בעלי מניות מקבלים סוג של תוספת גיבוי המתבטאת בגרעין שליטה מהותי (חברת ביטוח אחת המובילות במשק). חלוקות רווחים שוטפות מספקות למשקיעים אלטרנטיבה תזרימית וגמישה יותר שאינה צפויה להיפסק בקרוב בהתחשב בפיזור גיאוגראפי ואיכות תיק נכסים של החברה.