להשקיע במנהטן מבלי לצאת מהבית – רעיון זה לא רק שלא חדש עבור משקיע ישראלי אלא הפך לאחרונה לתופעה שלמה ההולכת והמתגברת בשוק ההון המקומי וזאת הודות לרכבת אווירית לא פוסקת של חברות נדל"ן אמריקאיות "המתגיירות" בבורסת ת"א. נציגה ניו יורקית נוספת נחתה בישראל לאחרונה, קבוצת קליין (Klein Group) והציעה למשקיעים מוסדיים מקומיים והן לציבור הרחב תשואה נאה כאלטרנטיבה להשקעות כחול לבן. יתרה מזאת, נראה כי קהילת "המהגרות" מתרחבת ומתקרבת לשלב בו תחל התחרות הפנימית שעלולה ללחוץ על תשואות בסקטור כלפי מעלה ונראה כי חלון הזדמנויות רחוק מלהיסגר בקרוב.
אזי קבוצת קליין הינה חברה אמריקאית אשר נרשמה, כמקובל כבר, באזור אופשור (Offshore) במטרה להנפיק חוב בישראל בתמורה להעברת נכסים מחברת האם לתוכה. אילו חברת האם מציינת כי בעלת וותק בתחום של למעלה מ-20 שנים ועוסקת, כאמור, בנדל"ן מניב מסחרי באזורי ביקוש בעיר ניו יורק - מנהטן וניו ג’רזי. תיק הנכסים של החברה מורכב מ-21 נכסים שמושכרים לטווח ארוך ללקוחות גדולים. שווי המוערך של תיק נכסים זה מסתכם בכ-326 מיליון דולר. בשל פניה של החברה לסקטור לקוחות מוסדיים (חברות מסחריות) היא נהנית מתפוסה כמעט מלאה (99%) ולאורך זמן. על הבעלים של הקבוצה נמנה ג’ייקוב קליין, שפועל בתחום מזה 30 שנים.
באשר לסדרת אג"ח החדשה א’, היא נסחרת בתשואה שקלית שנתית עודפת של 7.1%. סדרה זו עומדת לפירעון סופי בשנת 2021, אך תשלומי ריבית וקרן חלקיים מקצרים את משך החיים הממוצע שלה ל-3.8 שנים (סדרה בינונית). סדרה זו אינה מובטחת בבטוחה כלשהי אך כרוכה בעמידת החברה באמות המידה הפיננסיות נוקשות, בין היתר, תצטרך החברה להגדיל קופון קרי תשלומים למחזיקי אג"ח במקרה ותחרוג מהתניות הללו. חוב של קליין זכה, בדומה לחברות נדל"ן אמריקאיות נוספות, לדירוג מקומי גבוה יחסית 3A (עם אופק יציב) של חברת מידרוג השקול ל-A- (בינוני-גבוה) של מעלות. עתה נערוך השוואה גסה בין אלטרנטיבות ונראה כי קליין מציעה תנאים עודפים יחסית. כך למשל, סדרה א’ זו נסחרת במרווח של 5.75% מאגרת של ממשלת ארה"ב ושל 6.15% מאגרת ממשלתית ישראלית. ומה מציעות אג"ח של חברות נדל"ן מקומיות בדירוג זהה? אזורים 10 קצרה יותר אך נסחרת בתשואה של 3.2%, אשדר ד’ ארוכה מעט יותר אך מציעה 4.3%, ואילו אביב בניה 5 שמדורגת נמוך יותר מציעה 4.8% בלבד, בהשוואה לתשואה נאה של קליין.
כמו כן, בין הנציגות סקטור נדל"ן אמריקאי בישראל, תשואה גבוהה יותר מציעה חברת GFI (בעלת דירוג דומה לזה של קליין) וברוקלנד (דירוג נמוך יותר). ייתכן כי זו הסיבה כי המשקיעים המוסדיים המקומיים, ברובם אלו המנהלים כספי ציבור פנסיוניים, הזרימו ביקושים לא מבוטלים ועזרו לקליין לגייס סכום משמעותי של 205 מיליון שקל. ההנפקה לא הובטחה בחיתום והציבור החליט לא להתעניין בה. ההפך עשו המוסדיים, להם הנפיקה החברה אג"ח נוספות בהיקף של 25 מיליון שקל זמן קצר לאחר השלמת הנפקה לציבור. כלומר, בסיכומו של המהלך, גייסה החברה 230 מיליון שקל, מתוכם 83% הזרימו המוסדיים.
כאן ראוי לציין אחד הגורמים אשר מושך מספר כה רב של חברות נדל"ן אמריקאיות לשוק ההון המקומי. סביבת הריביות הנמוכות הממושכת משכה משקיעים רבים לשוק ההון בניסיונם לאתר אלטרנטיבה עודפת לפיקדונות הבנקים. כספים בהיקף ההולך והגובר נצברו בידיהם של המשקיעים המוסדיים (מנהלי תיקים למשל או קרנות נאמנות) ואלו נתקלו באותה הבעיה של תשואות נמוכות. חברות אמריקאיות הציעו ריבית תחרותית לגמרי וגם אפשרות להיחשף לתחום כה חם כמו נדל"ן מניב בארה"ב מבלי הצורך בניסיון הנדרש.
מספר כה רב של מבקשי אשראי זול יותר בדירוג גבוה יותר בישראל, סביבת הריביות הנמוכות המתקדמת לקראת השינוי והון משקיעים מקומיים מוגבל, ככל הנראה, יניעו בקרוב התחרות בין חברות הללו לבין השוק המקומי ולבין עצמן, מה שבהגדרה עלול להוריד מחירים קרי לעלות תשואות. חברות נדל"ן מקומיות מתחילות לאבד אשראי זול יותר, לו זכו בשנים האחרונות הודות לביקושים של המשקיעים המוסדיים המקומיים, לכן יחלו להציע תנאים תחרותיים מול חברות אמריקאיות בעלות נכסים איכותיים ומניבים בהיקפים משמעותיים יותר. גם המשקיע הציבורי יכול לנצל תופעה זו ולהצטרף למשקיעים מוסדיים ולגוון את תיק הנדל"ן שלו גם בחברות אמריקאיות מעניינות.