על רקע סביבת הריביות הנמוכות נמשכת וצוברת תאוצה בארץ תופעת "גיור" של חברות נדל"ן זרות. תופעה זו, שהפכה למעין עסקת קרי טרייד, זוכה למענה בקרב מחפשי אלטרנטיבות השקעה המהותיים ביותר, מנהלי השקעות פנסיוניים מקומיים, וזאת בשל תשואה פוטנציאלית אטרקטיבית במיוחד. כך גם סטרוברי פילדס (Strawbery Fields), חברת נדל"ן מניב אמריקאית, ביקשה לגייס חוב בהיקף לא מבוטל בבורסת ת"א וזכתה למענה שאף גבר על ציפיותיה. עניין רב של המשקיעים באגרות החוב סדרה א’ של החברה טמון בשני גורמים עיקריים: תשואה עודפת נאה ותחום עיסוק שצובר פופולאריות רבה לאחרונה.
מתוך זרם בלתי פוסק של חברות נדל"ן זרות המגיעות לבורסה ישראלית, "שדות התותים" הינה הראשונה מבין נציגות האמריקאיות שעוסקת בתחום הדיור הסיעודי (המוגן). החברה פועלת בתחום בתי אבות סיעודיים ומרכזים רפואיים בארה"ב או במילים אחרות, פועלת בשוק מגורי גיל הזהב בארה"ב. סטרוברי הינה חברת נדל"ן מניב וותיקה המחזיקה ב-40 בתי אבות ומרכזים רפואיים שיקומיים, מתוכם בניין מרפאות אחד. בתי האבות הללו, הממוקמים ב-6 מדיניות בארה"ב, מושכרים ומופעלים על ידי 13 שוכרים שונים ומכילים יחד כ-4,320 מיטות. כל אלה הועברו לאחרונה לחברה חדשה אשר הוקמה לצורך ההנפקה בישראל. בחברה מציינים כי רוב המטופלים בבתי האבות הללו זקוקים לאשפוז ממושך וטיפול רפואי ושיקומי על פני זמן. כמו כן, שווי הנכסים המניבים הללו מוערך בכ-320 מיליון דולר.
החברה ביקשה לגייס סכום של 250 מיליון שקל ונהנתה מביקושי יתר בהיקף של 415 מיליון שקל עוד בשלב המוסדי, כך שבסופו של דבר גייסה 265 מיליון שקל בפועל. מה גרם להתלהבות בקרב המשקיעים האחראים על כספי חסכונות פנסיוניים של הציבור? סביר להניח כי בראש ובראשונה התשואה. סדרה א’ החלה להיסחר בבורסה בתשואה שקלית שנתית של 6.65% או במרווח של 5.65% מנכס חסר סיכון (אגרת ממשלתית דומה). הסדרה עומדת לפירעון סופי ביולי 2024 אך תשלומי ריבית וקרן חלקיים מקצרים את משך החיים הממוצע (מח"מ) שלה ל-4 שנים. אג"ח אלו אינן מובטחות בבטוחה כלשהי אך כרוכות בעמידת החברה בהתניות מסוימות. יחד עם זאת, בדומה למרבית חברות נדל"ן אמריקאיות אחרות, סטרוברי זכתה לדירוג יחסית גבוה A של חברת מעלות. המדרגים התרשמו מתיק נכסים מניבים המאופיין ביציבות גבוהה, המתבטאת גם בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן וותק של בעלי החברה בתחום.
ראוי לציין כי דירוג מקומי גבוה מהווה אחד הגורמים המניעים את חברות זרות להנפיק חוב בישראל ומנגד יוצר הזדמנות עבור משקיעים מקומיים. לצורך ההשוואה, אג"ח שקלי של חברת נדל"ן מקומית מנרב מציע תשואה נחותה של 3.1% בלבד, בהתחשב בדירוג ומח"מ זהים, ואג"ח דומה של לוינשטיין מציע 3.65% בלבד. כעת נתבונן בעמיתה ישראלית בתחום דיור מוגן, בית הזהב, כאשר סדרת אג"ח ב’ שלה, שגם מדורגת נמוך וגם ארוכה יותר, מציעה תשואה של 3.5% בלבד. פערי התשואות, שווי נכסים גבוה משמעותית והיצע בקנה מידה אחר לגמרי, כל אלה לא מותירים שחקנים גדולים בשוק ההון בצד. אזי למה שמשקיע ציבורי לא ישתתף בחגיגה? כאן ראוי להסתייג ולציין את הסיכון הכרוך בהשקעה כזו שטמון בהכרות נמוכה יותר עם שוק נדל"ן אמריקאי בכלל וספציפי לחברה בפרט. תוספת תשואה מכסה חלקית את מעין "קניית חתול בשק". כמו כן, נזכיר כי מרבית חברות הללו נרשמות באזורי אופשור (Offshore) ובכך מקשות על התובעים במקרה של סוגיה משפטית. בינתיים מסתפק המשקיע בנתונים יבשים באשר ליכולת התפעולית של החברה, על פיהם רווחים שנתיים שלה מסתכמים בכ-35 מיליון דולר.
לסיכום, תחום דיור המוגן צובר תאוצה בתקופה האחרונה בשווקים מפותחים רבים, וחברות נדל"ן מנצלות את המגמה. סטרוברי מציעה הן חשיפה לעיסוק מניב זה והן תשואה שנתית נאה באמצעות סדרת אג"ח א’ שלה. תשואה זו נראית כעדיפה על מספר לא מבוטל של חברות מקומיות ויכולה לשמש כמענה הן עבור משקיע מוסדי והן עבור משקיע פרטי המעוניין באלטרנטיבה מניבה וחשיפה לאזורים גיאוגראפיים בעלי פוטנציאל צמיחה ויציבים יותר.