בתקופה האחרונה הפך שוק ההון הישראלי למעין בנק המספק אשראי לחברות זרות הפועלות בעיקר בסקטור נדל"ן בארה"ב. המשקיע המקומי, המתבטא לרוב בכספי ציבור המנוהלים אצל המשקיעים המוסדיים, הפך במהירה למקור מימון אטרקטיבי לעסקות רכישה והשבחה של הנכסים באזורי ביקוש או בתחומים משלימים בצפון אמריקה וכנראה גם לזול יותר. בתמורה, זוכה השוק המקומי לאלטרנטיבות השקעה עודפות והיצע ההולך והגובר. חברות זרות רבות נחתו בארץ בחודשים האחרונים וזכו לקבלת פנים חמה המאופיינת בביקושים נאים כאשר חלק המגייסות מיישמות אף סיבוב גיוסים שני. כך חברת ברוקלנד הניו יורקית משלימה הנפקת סדרת אגרות החוב ב’ שלה החדשה כאשר סדרה א’ נראית אף אטרקטיבית יותר.
קבוצת ברוקלנד אפריל הינה יזמית נדל"ן ופועלת בעיקר באזור ברוקלין שבניו יורק. על בעלי השליטה בחברה נמנים בועז גלעד ואסף פיטוסי, יזמי נדל"ן למגורים וותיקים. כפועל יוצא, החברה עוסקת בייזום והשבחה של דירות למגורים למכירה והשכרה באזור האמור. נכון להיום החברה עוסקת בהקמתם של 36 פרויקטים (817 יחידות דיור), מתוכם 4 בשלבי גמר בנייה, ועוד 11 פרויקטים שבנייתם הסתיימה (157 יחידות דיור). בחברה מציינים כי אסטרטגיה עסקית שלה טמונה בפניה לצעירים במעמד סוציו-אקונומי ביניים המבקשים לרכוש דירה ראשונה ובהתאם ההתמקדות היא בפרויקטים בגודל בינוני ("שכונות היפסטרים").
את שלושה החודשים הראשונים של השנה החולפת סיכמה החברה עם מחזור ההכנסות, בעיקר ממכירות דיור, של כ-40 מיליון דולר. החברה הציגה שולי רווח תפעולי גבוהים יחסית לסקטור והותירה לבעלי מניותיה רווח נקי של 3.5 מיליון דולר (מהווה כ-9% מסך ההכנסות). יתרה מזאת, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה, במהלך התקופה הנסקרת, כ-12.5 מיליון דולר בנטרול מזומנים אשר שימשו לרכישת בניינים או מקרקעין. נכון לסוף ספטמבר האחרון, הונה העצמי של החברה עמד על 85 מיליון דולר ומהווה אינדיקציה מקורבת (שוויה החשבונאי בספרים) לשווייה של ברוקלנד שאינו נקבע בבורסה (בשוק). בדומה לחברות אחרות בתחום, ברוקלנד הינה ממונפת אך שומרת על יחסי חוב סבירים מאוד, כך שלפני גיוס מתוכנן כעת, יחס הון למאזן של החברה הסתכם ב-45%, ועל פי מצבת התחייבויות החברה צפויה לשלם לבעלי חוב סך של 7.7 מיליון דולר במהלך השנה הקרובה – סכום סביר למדי בהתחשב בתזרים תפעולי האמור.
עם זאת, תוכניות התרחבות ואופי עיסוקה של ברוקלנד מצריכים מקורות מימון שוטפים, אותם, בהתחשב בסביבת הריביות הנמוכות השוררת במשקים מפותחים, יכולה למצוא בשוק ההון הישראלי. כך בסוף אוקטובר האחרון הודיעה החברה על כוונותיה לייזום פרויקט מגורים חדש בברוקלין. החברה מתכננת להרוס מבנה ישן ולבנות מחדש בניין מגורים במשך שנתיים הקרובות ובעלות של 22 מיליון דולר לפרויקט. ייתכן כי למטרה זו ואחרות מיועדת הנפקה של סדרה ב’ החדשה בהיקף של עד 120 מיליון שקל (כ-30 מיליון דולר).
ומה קורה לסדרה א’ כאשר החברה מתכוונת להגדיל נטל חוב משמעותית? מחירה יורד והתשואה עולה בהתאם. כעת סדרה זו נסחרת בתשואה שנתית שקלית נאה של 7.75%, כלומר במרווח של 7% מנכס חסר סיכון (אגרת ממשלתית דומה). יתרה מזאת, הסדרה הינה קצרה יחסית כאשר משך החיים הממוצע שלה מסתכם ב-3 שנים בלבד. בנוסף, סדרה זו מובטחת בשעבודים שונים, ביניהם שעבוד על שלוש חברות כלולות בקבוצה. ראוי לציין כי רווחי הון מאג"ח שקלי כרוכים במס מופחת יחסית (15%) בהשוואה לאלו הצמדות. חברת ברוקלנד מדורגת בדירוג חוב מקומי בינוני BBB+ של חברת מעלות S&P. לצורך ההשוואה, חברות בניה מקומיות בדירוג דומה, כגון חג’ג’, מציעות תשואה נחותה של 5% למשל. זאת אחת הסיבות לביקושים ערים בקרב המשקיעים המוסדיים המקומיים אשר משתתפים בהנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות בבורסת ת"א.
לסיכום, ברוקלנד מציגה רווחיות טובה בתחום בו היא פועלת תקופה ארוכה יחסית והנהנית מביקושים ערים לדיור בשכונת ברוקלין. לחברה פורטפוליו נכסים ופרויקטים רחב והחברה פונה לקהל היעד יעודי ובעל פוטנציאל וכוח קניה גבוהים יחסית. החברה מציגה יכולת לשרת את החוב ואף להגדיל נטל, מה שפותח בתגובה חלון הזדמנות בסדרה משועבדת הקיימת שעל אף התייקרות ניכרת מתחילת השנה עדיין מציעה תשואה עודפת על השוק ועל המתחרות בסקטור.