מידרוג מאשרת מחדש דירוג A2.il באופק יציב עבור סדרת אג"ח א’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת Spencer Equity Group Limited. כמו כן, מידרוג מאשרת דירוג זהה להנפקת סדרה חדשה ו/או הרחבת הסדרה הקיימת, בסכום של עד 200 מיליון ש"ח ע.נ.. תמורת ההנפקה תשמש להשקעות עתידיות ופעילות שוטפת.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 18/11/2015. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע.
הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בתיק נכסי הדיור להשכרה של החברה שכולל מעל ל-1,750 יח"ד בעיר ניו-יורק. החברה פעלה להגדיל את תיק הנכסים בין תקופות הדירוג, תהליך שיביא עד סוף השנה לגידול של כ-20% בהיקף יח"ד המניבות, זאת לצד גידול בשיעור הבעלות בחלק מהנכסים. בטווח הבינוני-ארוך, החברה צפוייה להגדיל את המצבת המניבה ע"י רכישות של נכסים נוספים והשלמת הקמת נכסים בייזום, כך שהדבר יביא לגידול משמעותי בתזרים החברה.
חלק גדול מתיק נכסי החברה כפוף לרגלוציה בשכר הדירה, בעיקר מסוג "HUD". יצויין חלק ניכר מההכנסה המופקת מהנכסים הכפופים לרגולציה זו מועבר באופן ישיר לחברה ע"י גוף פדרלי של ממשלת ארה"ב (יותר מ-70% מסך ההכנסות במגזר זה); נכסי החברה נחשבים לדיפנסיביים, מאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהיים של כ-99% ומראים שיעור תחלופה נמוך מאוד ולאורך זמן; פעילות החברה בשוק המתאפיין בביקוש גבוה לדיור להשכרה ובעמידות יחסית למחזורים שליליים, משליכה לחיוב על פרופיל הסיכון; לחברה יחסי איתנות טובים ביחס לדירוג, כך שהחוב נטו ל-Cap נטו עומד על כ-48% (כולל חלק החברה בחוב חברות המוצגות בשיטת השווי המאזני).
יצויין כי לאור כוונת החברה לגייס חוב אג"ח נוסף, לרכוש נכסים נוספים להשקיע בפיתוחם של הנכסים בייזום, יחסי האיתנות צפויים להישחק בטווח הקצר-בינוני אך עדין להיוותר טובים ביחס לדירוג. נציין לחיוב את הגידול המשמעותי בהיקף ההון העצמי, כך שבין תקופות הדירוג ההון צמח בכ-25% והיום עומד על כ-273 מ’ דולר; הדירוג מושפע לשלילה מהיקף התזרים ומהצפי לתנודתיות ביחסי הכיסוי בטווח הקצר. אולם, עם הטמעת רכישות נוספות ואכלוס הנכסים בייזום, החברה צפויה להביא לגידול ניכר בתזרים הפרמננטי באופן שיתמוך ביכולת שירות החוב; שיעור חשיפה יזמי של כ-10%-15% מהמאזן בשל פעילות החברה, יחד עם שותפים, לפיתוח שני נכסי דיור להשכרה בניו-יורק.
למרות הסיכון האינהרטני בייזום, בהתחשב במיקום הנכסים, ייעוד הנכסים וכניסה לפרויקטים עם שותפים, השפעת האמור על פרופיל הסיכון מתמתן; תלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה ובעיקר בתחום הפיתוח העסקי; העדר נכסים מניבים לא משועבדים משליך לשלילה על הגמישות הפיננסית. עם זאת, בהתחשב בשיעור ה-LTV הנמוך על הנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מידרוג קיימת גמישות פיננסית באופן שתומך ביכולת שירות החוב.