"עזריאלי נהנית מרמת מינוף נמוכה מאד, היקף גבוה של נכסים לא משועבדים ויכולת תזרימי מזומנים מספקים לשירות החוב. החברה שומרת על מינוף נמוך לאורך השנים, גם בתקופות של ייזום מסיבי" - כך עומה מתגובה שפרסמו לידר שוקי הון לתוצאות החברה לרבעון השלישי. ברורית פיין מעריכה כי הסיכון בחוב החברה נמוך מאד ולקבוצה לא תהיה בעיה לפרוע את חובותיה, או למחזר את חובותיה בבנקים ובשוק ההון.
לדברי פיין, "הקבוצה ממשיכה להציג תוצאות יפות ומציגה רבעון נוסף עם שיפור בכל הפרמטרים העיקריים. עלייה מרשימה בתזרים מנכסים זהים (5%) וב- FFO (15%). שיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים מאד (98% בישראל) הן בתחום המסחר והן בתחום המשרדים. מגזר הקניונים ממשיך לצמוח אם כי להערכתנו הדבר נובע בעיקר כתוצאה מהקומה הנוספת באיילון שנפתחה במהלך השנה.
"בתחום המשרדים ותחום הנדל"ן המניב בארה"ב, נרשמה צמיחה גבוהה מאד. החברה ביצעה הפחתת שווי לאחזקה בסונול של כ- 80 מ’ ₪ לאור אינדיקציות שעולות במגעים לגבי אפשרות למכירתה. כמו כן, ברבעון זה רכשה הקבוצה את בית הדיור המוגן פאלאס ת"א והחלה את שיווק הדיור המוגן במודיעין.
"האם הדוח מלמד על העתיד? כפי שציינו בעבר, הצמיחה העיקרית של הקבוצה תמשיך להגיע מכיוון הייזום המאסיבי ותמשיך ללוות את הקבוצה לפחות בעשור הקרוב כך שעדיין קיים פוטנציאל התרחבות משמעותי. עזריאלי פועלת לקבלת זכויות בניה נוספות בנכסים הקיימים שלה (קניון עזריאלי ירושלים, מרכז עזריאלי ת"א וכדומה). לזכויות אלו צפויה להיות תרומה ממשית נוספת בשנים הקרובות. בנוסף, פעילות הדיור המוגן תהווה מנוע צמיחה נוסף לפעילות הנדל"ן של הקבוצה.
"מה לעשות עם המניה? עזריאלי עדיין החברה המובילה בתחום הנדל"ן בישראל. החברה ממשיכה להציג צמיחה לצד פרופיל פיננסי איתן. לאחר הרבעון החברה נסחרת במכפיל הון של 1.33, תשואת FFO של כ- 7.4% (בנטרול אחזקות אחרות ונדל"ן בהקמה), תשואת דיבידנד של 1.8% ותשואת NOI גלומה של 6.2% בלבד. אנו סבורים כי שווי השוק הנוכחי מגלם חלק גדול מהאפסייד של השנים הקרובות. אנו נשארים עם המלצת בתשואת שוק ומחיר של 165 ₪. עם זאת אנו סבורים כי הקבוצה מהווה השקעת עוגן בכל תיק השקעות.
"תזרים מנכסים זהים ממשיך לצמוח - צמיחה של 11% ב-NOI: הסתכם בכ-315 מ’ ₪ ברבעון השני, בהשוואה לכ-298 מיליון ₪ ברבעון השני של 2014 ו- 306 מ’ ₪ ברבעון הקודם. התזרים מנכסים זהים צמח ב- 5% בהשוואה לרבעון המקביל, מזה גידול של 8% במגזר המשרדים, גידול של 3% בתחום הקניונים וצמיחה של 12% בנכסים בארה"ב.
"נציין כי התזרים מנכסים זהים כולל בתוכו את הרחבת קניון איילון וכן השכרות חדשות בחולון. הקבוצה ציינה בשיחת הועידה כי הפדיונות בקניונים שלה עדיין עולים אם כי בשיעור חד ספרתי נמוך ושיש ביקוש מרשתות בינלאומיות נוספות להיכנס לקניונים.
"צמיחה מרשימה ב- FFO: ה- FFO הסתכם ב- 225 מ’ ₪, גידול של 15% בהשוואה לרבעון המקביל וגידול של 4% בהשוואה לרבעון הקודם. במהלך פברואר הנפיקה החברה אג"ח סחיר בהיקף של 623 מ’ ₪ בריבית של 0.65% אשר תרם לשורת ה- FFO. נציין כי בספטמבר הקבוצה גייסה סכום נוסף של כ- 1 מיליארד ₪ בריבית של 1.64% שלא בא לידי ביטוי במהלך הרבעון. מהלך זה ואכלוס הנכסים שבנייתם הסתיימה צפויים להמשיך לתרום לשורת ה- FFO גם במהלך 2016.
"יש לשים לב לשיעור הריבית הממוצע של קבוצת עזריאלי: שיעור הריבית הממוצע של קבוצת עזריאלי ליום 30.9.2015 בגין חוב פיננסי של 6.7 מיליארד ₪ עמד על 2.41% כאשר האג"ח של החברה נסחרות בתשואה של 0.82% -1.41%.
"בשנתיים הקרובות, החברה צפויה לפרוע הלוואות בהיקף של 2.4 מיליארד ₪, כשבמחצית מהן הריבית עומדת על שיעור של 5% צמוד כך שקיים פוטנציאל חסכון משמעותי נוסף בתשלומי הריבית שיבוא לידי ביטוי ב- FFO בשנתיים הקרובות.
"חוזי שכירות בשרונה ובראשונים: הקבוצה עדכנה כי היא חתמה עד כה על חוזים סופיים בהיקף של 21.5 א’ מ"ר במרכז עזריאלי שרונה. הנכס אמור להתחיל להניב רק ב- 2017 כך שמדובר על קצב התקדמות יפה של השכרות. כמו כן, עדכנה החברה כי חתמה על חוזים למשרדים בהיקף של כ- 7.8 א’ מ"ר (מתוך 32 א’) בראשונים .עזריאלי מעריכה כי דמי השכירות במגדל יעמדו על 50-70 ₪ למ"ר לחודש.
"תחום הדיור המוגן: הקבוצה השלימה את רכישת בית הדיור פאלאס בת"א בתמורה ל- 170 מ’ ₪ כאשר ה- FFO צפוי לעמוד על כ- 30 מ’ ₪. שיעור ההיוון בספרים גבוה ועומד על כ- 9% וזאת לעומת עלות גיוס של כ- 1.6% (הגיוס האחרון) כך שמדובר על פער מאד גבוה בין עלות המימון לתשואה על הנכס.
"במקביל ממשיכה הקבוצה בפעילות הייזום בתחום, עם שני פרויקטים להקמת מתחמי דיור מוגן במודיעין ובלהבים בהשקעה כוללת של כ-530 מיליון שקל. להערכתנו, קיים פוטנציאל רב בתחום הדיור המוגן בין היתר על רקע מגמת העלייה בתוחלת החיים ובאיכותם.
"הייזום המאסיבי נמשך: במהלך הרבעון, המשיכה הקבוצה להשקיע במרץ בהקמתם של הנכסים בייזום . החברה ממשיכה לבצע השקעות בייזום והשבחה בקצב של 700-1000 מיליון ₪ בשנה, זאת כמעט ללא גידול במינוף. התזרים החזק של החברה מפעילות שוטפת מאפשר לה להמשיך ולהשקיע, בצד חלוקת דיבידנד צנועה, תוך שמירה על סיכון נמוך מאוד. עזריאלי ממשיכה להתקדם בכל הפרויקטים הנמצאים בייזום", סיכמו בלידר.