נראה כי בשוק המקומי מסתמנת התעוררות מסוימת בקרב חברות שונות, מקומיות וזרות, בבואן לגייס את החוב בבורסה בת"א. לא מעט חברות ממגזרים שונים, אך בעיקר מתחום הנדל"ן, הנפיקו לאחרונה אגרות החוב ומבקשות מהציבור הרחב להלוות להן כספים למטרות שונות. ייתכן כי חברות המשק נרגעו מעט מספקולציות סביב תחזיות לשינוי מדיניות מוניטארית בעולם, ובישראל בפרט, ומרגישות כי עדיין סביבת הריביות נוחה מספיק כדי לגייס חוב במחיר זול יחסית, למחזר באמצעותו את החוב הקיים או להרחיב פעילות. על החברות הללו נמנית חברת נדל"ן מניב מקומית, רבד, אשר הנפיקה סדרת אג"ח חדשה ג’ ומתכוננת לעסקה מהותית מאוד עבורה בחו"ל.
רבד היא אומנם חברה קטנה יחסית לפי שווי שוק, אך אחת הוותיקות במשק המקומי העוסקת בהשקעה בנכסים מניבים בארץ, במערב אירופה (גרמניה, שוויץ, אירלנד ואנגליה) ובקנדה. בסך הכול תיק נכסים של רבד כולל 15 נכסים מניבים בשווי של 480 מיליון שקל. כמו כן, החל מסוף שנת 2013, פועלת החברה להקמת רשת בתי אבות באנגליה לאחר שרכשה במשותף עם חברת בית גיל הזהב את בית אבות סיעודי הראשון באזור זה. האסטרטגיה של החברה, שנשלטת על ידי יגאל אהובי (65%) הינה להתמקד בנכסים המושכרים לדיירים בדירוג גבוה ובחוזי שכירות ארוכי טווח. מניותיה של רבד נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי של 170 מיליון שקל לחברה ונכללות במדד יתר של חברות קטנות. כעת, נמצאת החברה, כאמור, בשלב לקראת השלמת עסקה נוספת באנגליה, יחד עם חברת בית גיל הזהב, בשווי לא מבוטל עבור שניהם.
בסוף חודש אוגוסט האחרון חתמו שני השותפים האמורים על הסכם בלעדיות ומזכר עקרונות לרכישת רשת של 8 בתי אבות סיעודיים באנגליה (בסך 470 חדרים) בהיקף מהותי כולל של 61.6 מיליון ליש"ט, כלומר חלקה של רבד בעסקה מסתכם בכ-31 מיליון ליש"ט (185 מיליון שקל). לצורך השלמת בדיקת הנאותות הוארכה תקופת הבלעדיות עד טום החודש החולף. לפי כך, בזהירות רבה ניתן להעריך כי תמורת ההנפקה של אג"ח ג’, חלקית או במלואה, נועדה להשלמת מהלך זה. על פי החברה, תחום חדש זה החל לצבור תאוצה בשנת 2014 והחברה נהנית מתפוסה של 90% בבתי אבות שכוללים עד כה 353 חדרים. חלק מאסטרטגיה עסקית הנוכחית של החברה הינה לצמצם את פעילותה בגרמניה ובקנדה ולהגדיל במקום את הנוכחות באנגליה ואירלנד.
אמביציות אלו ואישור דירוג האשראי של ההנפקה לא שכנעו את הציבור הרחב אשר נרתע מלהשתתף בהנפקה האחרונה, להבדיל ממשקיעים מוסדיים אשר כמעט מילאו את המכסה. במקום המתוכננים 80 מיליון שקל, גייסה רבד באמצעות סדרת ג’ כ-66 מיליון שקל (הרוב המכריע כאמור מוסדיים). ייתכן כי תשואה שנתית שקלית של 6.1% פחות אטרקטיבית ממתחרות בתחום הנדל"ן, בעיקר האמריקאיות-ישראליות, בשל אורכה של סדרה ג’, אך הינה מעניינת ביחס לשוק המקומי. סדרה ג’ נסחרת במרווח של 4.8% מאגרת ממשלתית ועומדת לפירעון סופי בשנת 2024. יחד עם זאת, מח"מ של הסדרה הינו קצר יותר ומסתכם ב-5.45 שנים (סדרה ארוכה). כמו כן, סדרה זו מדורגת בדירוג אשראי בינוני Baa1 עם אופק יציב של מעלות לאחר שזה שופר באפריל השנה. הסדרה אינה מובטחת בבטוחה כלשהי. כאן ראוי לציין כי מדובר בתחום נדל"ן מניב והכנסה יחסית מובטחת לאורך שנים. למשל, בנייני המשרדים ובתי הארחה של החברה בגרמניה מושכרים לחברת הענק דויטשה טלקום עד לשנת 2018-2022, ומהווים מעין בטוחה לא פורמאלית על עודפים העתידיים. באירלנד, מושכרים נכסי החברה לענקית קמעונאות, טסקו, עד שנת 2026. באופן כללי, עצם העובדה כי החברה פונה לשווקים ולקוחות המאופיינים באיתנות פיננסית גבוהה, מהווה סוג של בטוחה בגין החוב אותו הנפיקה לציבור.
דוחות הכספיים האחרונים אכזבו מעט במבט הראשון, מאחר והחברה לא הצליחה לשמור על רווחיות בשורה התחתונה ולהניב תזרים מזומנים חיובי. אך עדיין מדובר בשיפור בשורת רווח תפעולי ופעילותה השוטפת שאינה שורפת מזומנים. כמו כן, החברה מכרה נכס לא אפקטיבי וספגה הפסד (הוצאות) חד פעמי. יתרה מזאת, ראוי להזכיר כי בתחום בתי אבות באנגליה, שותפה של רבד, בית גיל זהב, מציגה שולי רווח נאים (שולי רווח נקי של 20%) וגם מזרימה כסף לקופה.
לסיכום, תשואת אג"ח ג’ יחסית תואמת לשוק המקומי ואינה מובטחת בבטוחה. יחד עם זאת, החברה מתרחבת בתחום נישתי מניב מעניין ובאזור שם יש לה כבר ניסיון לצד שותפה יעילה. השנה שופר דירוגה של החברה וכעת נשמר, מה שמאותת על אמון מסוים מצד המשקיעים המוסדיים אשר נטלו חלק בהנפקה האחרונה. לפי כך, נראה כי סדרה ג’ של רבד עדיין יכולה לשמש לגיוון תיק השקעות אג"ח בתחום נדל"ן תוך ציפייה כי העסקה באנגליה אכן תתקיים.