בשוק המקומי נצפית, בשנים האחרונות, תופעה מעניינת ההולכת והגוברת של כניסת חברות זרות לזירת מסחר על מנת לגייס חוב שקלי למימון פעילותן בחו"ל. בעיקר אלו הן חברות נדל"ן אמריקאיות הפועלות באזורי ביקוש בארה"ב כמו ניו יורק. לקראת סוף השנה צפוי הפד לעלות את הריבית בארה"ב ולחזק את הדולר. כך שחברות הללו צפויות ליהנות משינוי מדיניות מוניטארית כי התקבולים בדולרים עולים על התחייבויות במטבע זר, בין היתר בשקל. לאחרונה גם הינו עדים לתופעה נלווית מדאיגה כאשר חברת נדל"ן אמריקאית גייסה חוב זול יותר בישראל והשתמשה בו כהלוואה לצד שלישי בריבית גבוהה יותר בארה"ב. אומנם ייתכן כי מדובר במהלך עסקי "כשר" אך הוא מגדיל סיכון האשראי הכרוך בחוב של חברה כזו.
כמו כן, את תופעת גיוס חוב בישראל אפשר להסביר על ידי רצון עסקים ממונפים בהגדרתם לגייס חוב זול יותר ממקורות אלטרנטיביים. זאת לאחר וחברות הללו נהנות מדירוגים גבוהים ביחס לאזורי פעילותן. גם המשקיעים המוסדיים המקומיים מחפשים אלטרנטיבה לכספם הנצבר (בעיקר פנסיוני) ופונים לחברות נדל"ן, בעיקר מניב, שלוות בהיקפים גדולים מספיק. מדובר בחברות שהן זרות לנו ובקושי מסוים להעריך את שווי נכסיהן, אך מה לעשות, הן מציעות תשואות אטרקטיביות ועודפות על מקומיות בדירוגים זהים. חברה נוספת שמצטרפת למגמה הינה קופרליין אשר גייסה סכום לא מבוטל של 320 מיליון שקל בהנפקת סדרת אג"ח א’. עם זאת, החברה התקשה להשלים את המהלך בניסיון ראשון וגם בשני גייסה סכום נמוך מהרצוי המקורי. נראה כי ביקושים מקומיים לחברות נדל"ן זרות נחלשים אך עדיין מדובר בפתרון השקעה אלטרנטיבי ותחרותי.
אזי קופרליין מציגה את עצמה כחברת נדל"ן פרטית וותיקה בעלת ניסיון של 50 שנים. הבעלים של החברה הינה משפחת שלזינגר שמתמחה בתחום נדל"ן מניב. לפי כך, המיקוד של קופרליין הינו בנכסי נדל"ן מניב למגורים, המייצרים הכנסה קבועה ויציבה. תיק נכסים של חברת האם כולל כ-140 בניינים מניבים בשליטתה המלאה. שווי נכסים אלו מסתכם בכ-675 מיליון דולר, מתוכם 3,000 יחידות דיור (85%). בתמורה לגיוס בישראל, העבירה משפחת שלזינגר, באמצעות חברת האם, זכויות ב-30 פרויקטים לתאגיד החדש (שהוקם לצורך הגיוס). התחייבות זו ותאור פעילות החברה הספיקו למתן דירוג אשראי מקדמי גבוה יחסית A של חברת מעלות S&P, וזאת בהנחה כי תמורת ההנפקה תשמש לצרכיה השוטפים של קופרליין. כאמור, שימושים אחרים כגון הלווה לצד ג’, יכולים להשפיע לרעה על דירוג ובכך להגדיל את סיכוני האשראי של המשקיעים המקומיים. שקיפות נמוכה יחסית, במקרה של חברות זרות בישראל, הינה אחת הסיבות לכך שהמשקיע דורש פיצוי הולם בתוספת ריבית (תשואה), אך אינו מנוע מלשקול כל הסיכונים הכרוכים.
כמו מרבית חברות נדל"ן אמריקאית אשר נחתו בארץ, קופרליין פועלת באזורי ביקוש קשיח, לדבריה, כמו ניו יורק וסביבתה. בחברה מציינים כי נכסיה נהנים מתפוסה כמעט מלאה של 96.5% המביאה למחזור הכנסות שנתי של כ-65 מיליון דולר (כ-250 מיליון שקל). החברה מגוונת את פעילותה גם בפניה לתחום מלונאות ולשכירות מפוקחת ("תוכניות פיקוח, המבטיחות שיעורי תפוסה גבוהים, יציבות, ביקושים גבוהים ועליות מחיר קבועות"). מעניין לציין כי לדבריה של החברה, תמורת ההנפקה בישראל צפויה לשמש לקניית החוצה של שותפיה בנכסים, שיפוץ והגדלת נכסים קיימים ומחזור חוב. כלומר, החברה אינה מתכוונת לשמש בגיוס להתרחבות ורכישת פרויקטים חדשים אלא תשקיע בנכסים עצמיים (פנימיים) על אף כי מינוף החברה הינו נמוך יחסית.
כנראה כל אלה לא שכנעו מספיק את המשקיעים המוסדיים המקומיים והחברה השלימה את מהלך הגיוס רק בפעם השנייה. כעת, מציעה החברה, באמצעות סדרת אג"ח א’, תשואה שנתית שקלית של 6%, כלומר נסחרת במרווח לא מבוטל של 5.55% מאיגרת ממשלתית (ישראלית) דומה. יתרה מזאת, תשואת קופרליין א’ הינה עדיפה משמעותית (גדולה בכמה אחוזים, למשל לוינשטיין הנדסה ג’ ארוכה יותר ומציעה 3.5% בלבד) בהשוואה לאגרות של חברות ישראליות שזכו לאותו דירוג האשראי. הסדרה עומדת לפירעון הסופי בשנת 2020 אך תשלומי ריבית וקרן חלקיים מקצרים את משך החיים הממוצע שלה ל-3.2 שנים בלבד (סדרה קצרה-בינונית). יש להתחשב גם במס על רווחי הון נמוך יותר בסדרה שקלית מאשר באפיק הצמוד. אומנם הסדרה אינה מובטחת בשעבוד משמעותי, אך הינה כרוכה בעמידת החברה בהתניות פיננסיות נוקשות מאוד.
לסיכום, אומנם נראה כי מגמת "פלישה" של חברות נדל"ן אמריקאיות לבורסה ישראלית מתחילה להיחלש מבחינת ביקוש השוק המקומי, עדיין מדובר בפתרון אלטרנטיבי הולם במקרה של סיכונים מושכלים. כמו כן, סביבת הריביות הנמוכות ושינוי איטי במצב הקיים מאלצים את המשקיעים הפרטיים לקבל הצעת חברות כמו קופרליין על אף השקיפות הנמוכה יחסית. בינתיים נראה כי עדיין יש מקום להשתתף "בחגיגת הגיוסים הניו-יורקית".