חברה שהופכת לעוגן הנדל”ן של תיקי השקעות

האטה בקצב צמיחה כלכלית שמסתמנת בשווקים מתפתחים ומפותחים בתקופה האחרונה עלולה לעכב את החלטות הבנקים המרכזיים, ביניהם הפד האמריקאי ובנק ישראל, להתחיל לעלות את הריביות עד סוף השנה החולפת. מגמה זו חיזקה לאחרונה את המטבע המקומי ואת המשקיעים ריאליים אשר ממשיכים להשקיע בנכסי נדל"ן על אף כי השוק המקומי מאופיין על ידי גורמים רבים כמשק שמפתח בועת נדל"ן. על פי האמור, נראה כי גופים העוסקים בתחום נדל"ן מניב ימשיכו בטווח הקרוב יחסית לשחק תפקיד דומיננטי גם בתיקים של המשקיעים פיננסיים.

אחת האחזקות אשר משמשת כעוגן בקרב משקיעים מוסדיים מקומיים רבים הינה קרן נדל"ן מניב הראשונה בישראל, ריט 1, ואין כעת מניע כי זו לא תספק פתרון גם למשקיע פרטי. מניית קרן ריט 1 ממשיכה לדהור תוך שהקרן מגדילה את תיק הנכסים שלה באופן פרמננטי, מציגה יציבות בכל הפרמטרים התפעוליים ונהנית מתזרים מזומנים אשר מתורגם לדיבידנד של בעלי מניות. נראה כי אחזקת מניה זו עדיפה אף על אגרות החוב העצמיות ולאחר שסיפקה רווחי הון נאים עדיין נראית כזולה ביחס למתחרות בסקטור. בנוסף לתשואה של כ-12%, אותה רשמה מניית הקרן מתחילת השנה החולפת, נהנים המשקיעים ממדיניות דיבידנד מוצהרת של הקרן, על פיה מחולקים 90% מהכנסה חייבת במס של הקרן מידי רבעון. לפי כך, ובהתחשב במחיר מניה עדכני, תשואת הדיבידנד השנתית אותה מציעה קרן מסתכמת ב-4.6%. אומנם מדובר בירידה מסוימת בחלוף השנים, עדיין תשואה זו גבוהה מזו של המתחרות הגדולות כמו גזית גלוב ומליסרון. לא מפתיע כי בעלי עניין מוסדיים רבים, כגון קופות גמל של מיטב דש, פסגות, אלטשולר שחם, מנורה, אקסלנס, הפניקס והראל, יחד יוצרים קונגלומרט השליטה (47%) שהינו ייחודי במינו במשק המקומי.

אזי ריט 1 הינה קרן ההשקעות במקרקעין המשמשת כמכשיר השקעות ייחודי בישראל שמטרתו העיקרית היא לאפשר למשקיעים שונים, גם כאלה שאינם מתמחים בתחום הנדל"ן, להשתתף בהשקעה בנכסים מניבים בדרך רכישת מניות הקרן. ההשקעה בקרן מאפשרת חשיפה לנכסים המניבים המוחזקים על ידה תוך ניצול הטבות מס הניתנות למשקיעים בקרן נדל"ן. קרן ריט 1 נוסדה בשנת 2006 והחלה את פעילותה עם שווי נכסים של 178 מיליון שקל בלבד. כיום, ברשותה תיק הנכסים המניבים (29) יציב עם שיעורי תפוסה גבוהים (97%) לאורך הזמן שמוערך בכ-3 מיליארד שקל (שטח כולל של הנכסים עומד על 358 אלף מ"ר). מרבית נכסי הקרן ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן, ומשמשים ברובם למשרדים ומסחר.

החל משנת 2009, בכל שנה תיק הנכסים של ריט 1 התרחב והוסיף כ-200-400 מיליון שקל לערכו הן בשל עליית שווי נכסים הקיימים והן בזכות הרכישות השוטפות. בין האחזקות המהותיות ניתן לציין את מרכזים מסחריים G ברחבי הארץ, בית פסגות, מבנה משרדים בהרצליה פיתוח, בניין אמדוקס בצומת רעננה ועוד רבים נוספים. כך למשל לפני כחודש השלימה החברה את רכישת 75% מזכויות במרכז המסחרי הבנוי והמקרקעין בגן יבנה וזאת בתמורה לסכום לא מבוטל של 109 מיליון שקל. כמו כן, הוסיפה הקרן לרכוש שטחים נוספים בבית פסגות והגדילה את אחזקתה ל-50% בהשקעה נוספת של 37 מיליון שקל. על פי הערכות החברה, תשואה שנתית ממוצעת הצפויה מהממכר זה הינה 7.3% עד שנת 2024 הרחוקה.

את המחצית הראשונה של השנה החולפת, סיכמה קרן עם עליה של 14% בהכנסותיה, בהשוואה לחציון אשתקד, ולסך של 107 מיליון שקל. בשורה התחתונה דיווחה קרן על רווח נקי חציוני של 70 מיליון שקל, בדומה לתקופה המקבילה, כלומר מדובר בשולי רווח נקי לא מבוטלים של 66%. יתרה מזאת, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה כ-35 מיליון שקל במהלך התקופה הנסקרת, וזאת בהמשך לתזרים חיובי של 130 מיליון שקל בסיכום שנת 2014 כולה. הונה העצמי של הקרן עומד על 1.55 מיליארד שקל ומהווה כמחצית מסך המאזן.

ראוי לציין כי מניותיה של קרן נכללות במדד מוביל ת"א 75 ונסחרות לפי שווי של 1.67 מיליארד שקל. כלומר הערכה של ציבור המשקיעים את שוויה של החברה גוברת על שווי חשבונאי בספרים בכ-7.5% בלבד. יתרה מכך, המניה נסחרת במכפיל 9.7 הנמוך בהשוואה ל-23 של עזריאלי, 25 של גזית גלוב, 12.5 של מליסרון ואף 20 של קרן ריט אחרת סלע קפיטל. אילו תשואה על הון של ריט 1 הינה גבוהה משמעותית ביחס למתחרות. כמו כן, בשל פרופיל פיננסי כה איתן, קרן היא זכתה לדירוג אשראי גבוה מאוד AA- של חברת מעלות. לפי כך, אגרת החוב הבינונית של החברה מציעה תשואה פחות אטרקטיבית של 1.5% לשנה שבתוספת מדד המחירים נמוכה גם מתשואת הדיבידנד של המניה.

לסיכום, ענף הנדל"ן המניב המקומי בו פועלת הקרן, התאפיין בחציון הראשון של 2015 ביציבות מחירים ושמירה על תפוסות גבוהות, וזאת בהמשך למגמה שאפיינה את שנת 2014. גם קרן ריט 1 יודעת להשתלב טוב מאוד במגמה, מתרחבת משנה לשנה לאורך תקופה ארוכה מאוד. החברה מציעה למשקיע הוני יתרון חלוקת כמעט מלוא הרווח כהגרה של קרן מקרקעין, אשר גובר אף על כדאיות אחזקה של אג"ח עצמי. כמו כן, החברה מציגה פרופיל פיננסי ותפעולי חזקים ומניית ריט 1 נראית כזולה יותר ביחס למתחרות הגדולות בסקטור.