האם העלאת ריבית הראשונה מזה כעשור בארה"ב, וכתגובה מתקנת גם בשווקים מפותחים אחרים כגון ישראל, תביא להתייקרות חוב מספיק משמעותית הן עבור החברות והן עבור הציבור הרחב כדי לנפץ את בועת הנדל"ן במשק המקומי ולפגוע בחברות הסקטור? זו שאלה אולי הפופולארית ביותר בתקופה האחרונה אך נראה כי התשובה עדיין אינה כה חד משמעית. מתווה העלאת הריבית בארה"ב ככל הנראה מתארך ובינתיים ממשיך סקטור הבניה ליהנות מאשראים זולים ומחירי דיור גבוהים. לפי כך, חברות העוסקות בבניה ממשיכות לגייס בבורסה ולהציע בתמורה תשואה עודפת למשקיע. כך גם קבוצת חג’ג’ ייזום נדל"ן אשר הנפיקה לא מזמן סדרת אגרות החוב החדשה.
חג’ג’ משתייכת לקבוצה של חברות נדל"ן מקומיות בינוניות ועוסקת בארבע תחומי פעילות עיקריים. החברה מארגנת קבוצות רכישה עבור מספר פרויקטי בניה למגורים (בהיקף כולל של כ-625 יחידות דיור), בונה בניינים כגון מגדלי הארבעה בת"א, מחזיקה במספר נכסים להשקעה ובמספר נכסים במתחם שד"ל-יבנה בת"א. הקבוצה מתמחה בפרויקטים של יוקרה למגורים ומשרדים ופרויקטים מורכבים במיקומים הפופולאריים ביותר בת"א. על הפרויקטים המובילים בתחום הפעילות הפרטית של החברה נמנים מגדלי הצעירים ומגדל מאייר רוטשילד מגדלי ת"א, צוקי ארסוף ו-TLV. מניותיה של החברה רשומות למסחר בבורסת ת"א, נכללות במדד יתר ונסחרות לפי שווי של 413 מיליון שקל לחברה. החברה נשלטת על ידי אחים חג’ג’ (75%). כיום נמצאת הקבוצה בעיצומו של הליך שינוי במבנה הניהולי שלה, לרבות חילופי מנכ"ל. במקביל, מיישמת החברה שינוי במבנה החוב שלה כאשר באמצעות גיוס חוב מהציבור פרעה חלקית הלוואה לקרן המנוף אוריגו.
באמצע יולי האחרון, הנפיקה החברה סדרת אגרות החוב החדשה ו’ וגייסה מהציבור 94 מיליון שקל. כיום, נסחרת סדרה זו בתשואה שנתית נאה של 6% ואינה צמודה למדד כלשהו (שקלית), כלומר מדובר במרווח של 5.4% מאגרת ממשלתית דומה. עם זאת, ההנפקה לא נהנתה מביקושי יתר ונסגרה בניכיון. ככל הנראה הציבור נרתע מהשקעה באפיק אג"חי מקומי בשל חשש מהעלאת ריבית בארה"ב והשלכות שליליות של האירוע על השקל. אג"ח ו’ עומדות לפירעון הסופי בשנת 2021, אך תשלומי קרן חלקיים וריבית מקצרים את משך החיים הממוצע שלהן ל-3.45 שנים בלבד (סדרה בינונית). סדרה זו כן מובטחת בבטוחה, שהינה מניות חברת הבת רג’נסי, וכן החברה כרוכה בעמידה באמות מידה פיננסיות לא מבוטלות. כלכלני חברת דירוג האשראי מעלות סבורים כי דירוג BBB+ בינוי הולם את מצבה הפיננסי של קבוצת חג’ג’. ראוי לציין כי תשואתה של אג"ח ו’ הינה עודפת על אלטרנטיבות מקומיות בדירוג דומה כגון דורסל ב’ (תשואה של 2.6%), הכשרת ישוב 17 (תשואה של 4.6%) ועוד.
את המחצית הראשונה של השנה סיימה החברה עם שיפור משמעותי בכל הפרמטרים התפעוליים שלה ואף עברה משריפת מזומנים לתזרים מזומנים תפעולי נאה. מחזור ההכנסות חצי שנתי של הקבוצה הסתכם בכ-71 מיליון שקל, בהשוואה ל-14 מיליון שקל בלבד בחציון הראשון 2014. בנוסף לעליית ערך נכסי החברה, הכנסות אלו הותירו רווח נקי של כ-27 מיליון שקל בשורה התחתונה, לעומת רווח אפסי נכון לסוף יולי 2014. יתרה מזאת, פעילות השוטפת של הקבוצה הזרימה לקופתה כ-54.5 מיליון שקל במהלך החציון הראשון של 2015, ובהמשך לתזרים מזומנים תפעולי שלילי של 106 מיליון שקל במהלך שנת 2014 כולה. נכון לסוף יולי האחרון, היו בקופת החברה מזומנים בהיקף של 35.5 מיליון שקל, בנוסף לפיקדונות מופקדים בסך 75 מיליון שקל, והונה העצמי עמד על 138 מיליון שקל.
נראה כי החברה כן מצליחה לגלוש על הגל של מספר מגמות בתחום הנדל"ן המקומי. החברה ממצבת את עצמה כאחת המובילות בתחום קבוצות רכישה ובניה מחודשת תמ"א 38. הקבוצה בוחרת להתמקד באזורי ביקוש מרבי ובונה בנייני משרדים לגובה הזוכים בסופו של דבר בתפוסה מלאה ומחירים גבוהים. מנגד, החברה הינה קטנה יחסית ובעלת פוטנציאל התרחבות מוגבל לצד תהליך רה-ארגון בצמרת הניהולית. ייתכן כי כל אלו מצדיקים את התשואה העודפת אותה מציעה סדרת אג"ח ו’ החדשה גם בתקופה לקראת שינויים אפשריים במדיניות מוניטארית המקומית.