מעל לשלוש שנים עברו מאז המיזוג הגדול של שתי חברות נדל"ן מובילות מקומיות, מליסרון ובריטיש ישראל, ונראה כי המהלך מביא לתוצאות חיוביות לאורך הזמן, או במילים האחרות, הוכיח את עצמו. חברת מליסרון, שנמנית על אחת הגדולות בארץ מבין חברות נדל"ן מניב, נהנית מתזרים מזומנים שוטף, מגדילה את הדיבידנד לבעלי מניותיה משנה לשנה ומספקת מענה אלטרנטיבי עבור משקיע סולידי יותר אף בהשוואה לאגרות החוב העצמיות. יתרה מזאת וככל הנראה, מניית מליסרון תמשיך להוות אחזקת עוגן בתיקי השקעות של חובבי התחום.
חברת מליסרון, שנוסדה בשנת 1987 הרחוקה, הינה, כאמור, הבעלים והמפעילה של קניונים ושטחי משרדים ברחבי הארץ. במרץ 2012 החברה השלימה מיזוג עם בריטיש ישראל השקעות והפכה למובילה בתחומה. על הקניונים שבבעלותה חלקית או מלאה נמנים חוצות המפרץ שבחיפה, קניון רמת אביב, קניון סירקין, קניון הצפון נהרייה ועוד. סך תיק נכסים מניבים כולל 21 קניונים ומרכזים מסחריים ו-4 מתחמים ובנייני נדל"ן למשרדים בפריסה כלל ארצית בשטח כולל של 660 אלף מ"ר. שוויו של התיק מוערך בכ-14.4 מיליארד שקל. יתרה מזאת, נכסים אלו נהנים מתפוסה כמעט מלאה של מעל ל-96% בממוצע. החברה נשלטת על ידי משפחת עופר (61%) ועל בעלי עניין בה נמנים משקיעים מוסדיים עם אחזקה כוללת של 9% מהון המניות (חברת מגדל). מניות החברה נסחרות בבורסת ת"א לפי שווי לא מבוטל של 6.8 מיליארד שקל ונכללות במדדים מובילים ת"א 25 ונדל"ן 15. כמו כן, לחברה מגוון סדרות אג"ח שגם הן נכללות במדדים המובילים ביותר בשל היקפן ודירוגן הגבוהים.
את הרבעון השני של השנה החולפת סיכמה החברה עם מחזור ההכנסות של 312 מיליון שקל, בדומה לתקופה אשתקד, כלומר שומרת על קצב שנתי קבוע לאורך תקופה ארוכה. יחד עם זאת, חלה ירידה משמעותית ברווחיות כאשר הרווח הנקי הרבעוני המיוחס לבעלי מניות ירד בכ-37% ל-78 מיליון שקל. חלקית הרעה זו מוסברת על ידי ירידת ערך של נכסים המהווה הפסד חשבונאי בלבד (על הנייר). לפיכך, מצב נזילותה של החברה הוא הפוך. פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה כ-131 מיליון שקל, במהלך הרבעון הנסקר, בהשוואה לתזרים תפעולי חיובי של 92 מיליון שקל ברבעון המקביל ובהמשך לתזרים נאה של 486 מיליון שקל בסיכום שנת 2014 כולה. נכון לסוף חודש יוני האחרון, היו בקופת החברה מזומנים בהיקף של 781 מיליון שקל לצד השקעות נזילות בסך 435 מיליון שקל. גם ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות גדל לכמעט 4 מיליארד שקל.
תזרים מזומנים חיובי קבוע בשל נכסים מניבים איכותיים ופרופיל פיננסי איתן מאפשרים לחברה לחלק רווחים לבעלי המניות בצורה שוטפת. יתרה מכך, דירקטוריון החברה אימץ מדיניות דיבידנד, על פיה יחולקו הרווחים בהיקף אשר נקבע מראש בתחילת כל שנה. כך למשל, תקציב החלוקה לשנה החולפת מסתכם ב-200 מיליון שקל. אומנם מדובר במדיניות משונה שאינה מתחשבת במחיר המניה לאורך שנה, אך עם השנים החברה כן מגדילה את היקף החלוקה (בשנים 2012, 2013, 2014 הסתכם התשלום ב-3.42 שקל, 3.67 שקל ו-4.14 שקל למניה אחת בהתאמה) ושומרת על תשואת דיבידנד שנתית יחסית קבועה שכיום עומדת על 3.25%.
מהשוואה גסה בין המתחרות הגדולות בתחום עולה כי תשואת דיבידנד של מליסרון דומה לאלו המתחרות אף גבוהה משמעותית מזו של ענקית הקניונים עזריאלי. אך תשואה על הון אותה משיגה מליסרון גבוהה משמעותית בהשוואה לכל המתחרות בתחום. כמו כן, נראה כי על אף עליה נאה בערכה של המניה, מליסרון עדיין זולה מהמתחרות הציבוריות ונסחרת במכפיל נמוך בהרבה (13 מול 24 ו-26 של עזריאלי וגזית גלוב בהתאמה). נציין כי מניית החברה הניבה תשואה חיובית ועודפת של 61% במהלך השנה האחרונה – מעל ל-6% של מדד נדל"ן 15.
נראה כי אחזקה במניית מליסרון עדיפה אף על אגרות החוב העצמיות שמציעות תשואות של 1.3% בתוספת מדד (סדרת ה’ הבינונית). וזאת לאחר שחברת דירוג האשראי מעלות שיפרה לאחרונה את הדירוג מ-A+ ל-AA- והשאירה תחזית כיציבה. מצד אחד פעולה זו מצביעה על שיפור בפרופיל הפיננסי של מליסרון, מצד שני שוחקת ממרווח הסיכון בו נסחרות האגרות שגם כך אינו גבוה. לפי כך, נראה כי המשקיע אשר שוקל את השקעה מניבה לטווח ארוך, יעדיף את מניית מליסרון על פני אג"ח. יתרה מזאת, מליסרון הינה פרת מזומנים ושולטת בתחומה, לכן ראויה לשמש כאחזקת עוגן בתיקי נדל"ן. מצב הנזילות ואיכות הנכסים של החברה. כמו כן, גרעין שליטה ומדיניות דיבידנד, משמשים מעין בטוחה לתזרים שוטף עבור בעל המניה שנהנה גם מרווחי הון לאורך התקופה האחרונה של שנים.