אי יציבות בשווקי ההון בעולם בתקופה אחרונה, בשל חשש מהאטה בצמיחה כלכלית וירידה בביקושים בשווקי מפתח, גורמת לקריאות ההולכות והגוברות לדחות את שינוי הצפוי במדיניות מוניטארית השוררת מזה תקופה ארוכה. כלומר, סביבת הריביות הנמוכות צפויה להישאר בטווח הקרוב כי גם אם תעלה הריבית בארה"ב ובהתאם בשווקים מפותחים אחרים, יישמר קצב איטי מהצפוי מקודם. לפי כך, המשקיעים ימשיכו לחפש אחרי הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות לפיקדונות הבנקים ונכסים ממשלתיים המציעים תשואה כמעט אפסית. ייתכן כי הערכה זו גורמת לחברות רבות לצאת לשטח ולגייס חוב במחיר נמוך יחסית וגם לקבל מענה.
בשוק המקומי נצפית, בשנה-שנתיים האחרונות, תופעה מעניינת ההולכת והגוברת של כניסת חברות זרות לזירת מסחר על מנת לגייס חוב שקלי למימון פעילותן בחו"ל. בעיקר אלו הן חברות נדל"ן אמריקאיות הפועלות באזורי ביקוש בארה"ב כמו ניו יורק. את התופעה זו אפשר להסביר על ידי רצון עסקים ממונפים בהגדרתם לגייס חוב זול יותר ממקורות אלטרנטיביים. זאת לאחר וחברות הללו נהנות מדירוגים גבוהים ביחס לאזורי פעילותן. גם המשקיעים המוסדיים המקומיים מחפשים אלטרנטיבה לכספם הנצבר (בעיקר פנסיוני) ופונים לחברות נדל"ן, בעיקר מניב, שלוות בהיקפים גדולים מספיק. מדובר בחברות שהן זרות לנו ובקושי מסוים להעריך את שווי נכסיהן, אך מה לעשות, הן מציעות תשואות אטרקטיביות ועודפות על מקומיות בדירוגים זהים.
אחת האורחות האחרונות הללו אשר נרשמה למסחר בבורסת ת"א במטרה לגייס חוב שקלי הינה MDG האמריקאית. סדרת אגרות החוב א’ של החברה החלה להיסחר בת"א בימים האחרונים, ובאמצעותה גייסה MDG כ-96 מיליון שקל. סדרה זו מציעה למשקיע תשואה שנתית שקלית נאה מאוד של 9.4% ונסחרת במרווח משמעותי של 8.5% מאגרת ממשלתית דומה. יתרה מזאת, במונחים של היום, כלומר בתנאי סביבת הריביות הנמוכות, אפשר להגדיר תשואה בסדרי גודל אלו כ"תשואת זבל" (בתקופות לאחר המשבר הפיננסי, תשואת זבל נחשבה ברמות של כ-15%). אך סדרה זו מדורגת על ידי חברת מידרוג בדירוג בינוני סביר של Baa1 (שקול ל-BBB+ של מעלות). כמו כן, אומנם הסדרה עומדת לפירעון הסופי בשנת 2021, תשלומי קרן חלקיים וריבית מקצרים את משך החיים הממוצע שלה (מח"מ) ל-3.6 שנים בלבד, כלומר מדובר בהשקעה לטווח בינוני. אג"ח א’ אינן מובטחות בבטוחה כלשהי, אך כרוכה בהתניות פיננסיות שונות משמעותיות.
ה-MDG הוקמה לפני כשנה כחברה פרטית, כאמור, לצורך ההנפקה ונשלטת על ידי איש העסקים האמריקאי, דיויד מרקוס, המחזיק בין היתר בבנק Rockhall. לצורך ביצוע המהלך, הציף בעלים של החברה לתוכה זכויות ב-13 נכסי נדל"ן מניבים אשר נמצאים בניו יורק, בין היתר נדל"ן למגורים, משרדים. אך תחום מיקוד העיקרי של החברה מהווה אחזקה והפעלה של נדל"ן מניב לדיור סיעודי, מוגן ובתי אבות (62% מפורטפוליו הנכסים של החברה) המאופיין בביקוש גבוה, עידוד ממשלתי וחוזים ארוכי טווח (מעל ל-30 שנה) כאשר המפעיל מחויב בקבלת רישיון ממשלתי. בדרך זו, בתחילת ספטמבר החברה דיווחה כי דיויד מרקוס העביר לה את כל הזכויות האמורות, ביניהם 4 נכסים לדיור והשכרה בקווינס, נכס דיור מוגן בקווינס, 3 מרכזים סיעודיים באזורים שונים של ניו יורק ובניין משרדים בברוקלין.
לסיכום, אכן קיים סיכון בהשקעה בנכסים מרוחקים תוך מתן הלוואה לתאגיד זר שהוקם במטרה יחידה זו. אך נטילת סיכון זו לעתים מקבלת ביטוי בתשואה עודפת ונאה אותה מציע תאגיד הזר. חברת MDG מתמקדת בנישה מעניינת ומספקת דיור לאוכלוסיית הגיל השלישי שהינו מצרך מבוקש בעיר ניו יורק ובכלל. בעל השליטה הציף לתוכה נכסים ונהנה מדירוג האשראי סביר. לפי כך, נראה כי סדרה זו יכולה לשמש לגיוון תיק השקעות נדל"ן של חובבי התחום המחפשים השקעה אלטרנטיבית לטווח בינוני.