הטלטלה החזקה בשווקי המניות בעולם נמשכת ועמה גובר מספר המשקיעים אשר מסיטים את כספיהם מאפיק מסוכן יותר לאפיקי מקלט, ביניהם שוק האג"ח. מנגד, שוק האג"ח מגלם כבר תקופה ארוכה את תנאי סביבת הריביות הנמוכות השוררת בשווקים מפותחים מזה עשור, מה שמקבל ביטוי בתשואות הנמוכות יחסית, בעיקר בקרב אגרות החוב ממשלתיות. הזדמנויות ותשואה עודפת למשקיע, בתנאים הללו, ניתן לחפש בקרב אג"ח חברות. בשוק המקומי נצפית תופעה מעניינת של כניסת חברות זרות לזירת מסחר על מנת לגייס חוב שקלי למימון פעילותן בחו"ל. אחת האורחות הללו הינה רילייטד האמריקאית.
רילייטד פורטפוליו מסחרי לימיטד נוסדה ונרשמה למסחר בת"א למען מטרה עיקרית יחידה- גיוס חוב מהציבור הישראלי באמצעות הנפקת סדרת אג"ח. אילו בארה"ב, החברה זרה עוסקת בתחום נדל"ן מניב מסחרי ולמגורים. חברת האם האמריקאית, קבוצת רילייטד, נמנית על אחת הקבוצות המובילות בארה"ב בתחום הנדל"ן, המחזיקה, בין היתר, בנכסים מניבים ובפרויקטים בפיתוח בהיקף של כ-20 מיליארד דולר. חלק מנכסים הללו הועברו לחברת הבת "הישראלית" על מנת לשמש כמעין ביטחון לחוב הציבורי. יתרה מזאת, סדרת אג"ח החדשה של רילייטד דורגה גבוה יחסית ומציעה למשקיעים תשואה עודפת על השוק.
בחודש מרץ 2015 הונפקה סדרת אג"ח א’ בבורסת ת"א, באמצעותה גייסה החברה 816 מיליון שקל. אך למרות שהועברו נכסים לחברה, סדרה זו אינה מובטחת בבטוחה כלשהי. למען הסדר הטוב, ראוי לציין כי עד כה לחברה הועבר פורטפוליו המורכב מ-9 נכסי נדל"ן להשקעה בארה"ב, ביניהם מרכזים מסחריים פעילים במנהטן וברונקס (ניו יורק), נכסים חדשים להכרה למגורים בניו יורק ושיקגו ועוד. טרם הכנסת שני נכסים מהותיים ביולי השנה, נדל"ן להשקעה של החברה הסתכם בספרים ב-532 מיליון דולר והונה עצמי של החברה ב-457 מיליון דולר.
בתנאים הללו, בהעדר שעבודים, חשוב מכל עבור בעלי חוב, לראות כי פעילות השוטפת של החברה יכולה לכסות את הוצאות מימון לא מבוטלות לאורך תקופה ארוכה. עד כה, פרסמה החברה את דוחותיה הכספיים המסכמים את פעילותה במהלך המחצית הראשונה של השנה והראתה כי אינה מפסידה בשורה תחתונה. מחזור ההכנסות החציוני הסתכם בכ-19 מיליון שקל מה שמותיר רווח נקי של מעט מעל ל-2 מיליון דולר אחרי כיסוי הוצאות מימון בגין אג"ח והלוואות בהיקף חצי שנתי של 12 מיליון דולר. יתרה מזאת, פעילותה השוטפת של החברה הזרימה לקופתה מזומנים בהיקף של 13 מיליון דולר, במהלך התקופה הנסקרת.
באשר לאגרות החוב מסדרה שקלית א’, הן נסחרות בתשואה שנתית עודפת של 4.9%, כלומר במרווח סיכון של 4% מאגרת ממשלתית דומה. ראוי לציין כי סדרות אג"ח שקליות נהנות ממס רווחי הון מופחת (15%) ביחס לאלו הצמודות למדד. סדרה זו עומדת לפירעון סופי במחצית השנייה של שנת 2020, אך תשלומי קרן וריבית חלקיים מקצרים את משך החיים הממוצע שלה ל-4.2 שנים (סדרה בינונית-ארוכה). כאמור, סדרה זו מדורגת בדירוג גבוה יחסית A+ של חברת מעלות P&S. כלכלני מעלות סבורים כי רילייטד ונכסיה נהנים ממיצוב גבוה לאור איכותם הגבוהה ביחס לנכסים מתחרים וכן לאור השתייכות לקבוצת רילייטד.
לסיכום, חברת רילייטד הינה נציגה דומיננטית של הטרנד החדש בשנים האחרונות – כניסת חברות נדל"ן אמריקאית לשוק ישראלי במטרה לגייס חוב זול יחסית. זאת לאחר וחברות הללו נהנות מדירוגים גבוהים ביחס לאזורי פעילותן. גם המשקיעים המוסדיים המקומיים מחפשים אלטרנטיבה לכספם הנצבר (בעיקר פנסיוני) ופונים לחברות נדל"ן, בעיקר מניב, שלוות בהיקפים גדולים מספיק. ייתכן כי תחום מיוצג זה יכול לספק כיום תשואה עודפת על השוק, הן בתנאי סביבת הריביות הנמוכות והן בהתחשב ברמת סיכון עולה של אפיקים אחרים.