שוק נדל"ן מקומי גועש, גם על רקע סביבת הריביות הנמוכות השוררת במשק והמאלצת משקיעים רבים לחפש אלטרנטיבות מעבר לגבולות שוק ההון, בסקטור נדל"ן למשל, וגם בשל ביקושים הולכים וגדלים בקרב ציבור פרטי ועסקי. על פי כן, חברות סקטור רבות מנצלות את המצב, פרדוקסאלית, כדי להותיר משקיעים בשוק ולהציע להם השקעה פיננסית עם חשיפה לתחום נדל"ן. אחת מחברות מקומיות וותיקות, ויתניה, גם קיבלה החלטה להנפיק את מניותיה לראשונה בבורסה ולפנות למשקיעי אקוויטי בנוסף למספר סדרות אגרות החוב שכבר נסחרות בבורסת ת"א.
חברת ויתניה פועלת מזה 20 שנים כיזמית ומחזיקה של נכסי נדל"ן מניבים תוך פניה לאזורי ביקוש גבוה. כיום ברשות החברה תיק נכסים המשתרעים על פני שטח כולל של 125 אלף מ"ר בעיקר באזור רמת החייל שבת"א ובהרצלייה פיתוח (בית ורינט). כמו כן, בחברה מציינים כי נכסים אלו נהנים מתפוסה כמעט מלאה של 96% בממוצע. בעל השליטה העיקרי בחברה הינם אחים רייק באמצעות חברה פרטית פליינג קרגו (17%), ובנוסף לקונגלומרט משקיעים פרטיים רבים ובעלי עניין מוסדיים (10% מהון מניות מוחזקים על ידי הראל). בסוף חודש יולי האחרון, החברה הנפיקה לראשונה מניות בבורסת ת"א, גייסה כ-80 מיליון שקל מהציבור (המחזיק כעת ב-17% מסך הון מניות), ותומחרה על ידי השוק בכ-463 מיליון שקל. יתרה מזאת, בסוף חודש החולף יצורפו מניות חדשות של ויתניה למדד יוקרתי ת"א יתר 50, שבפני עצמו עלול להגדיל משמעותית את סחירות במניה (למשל בשל קרנות נאמנות ותעודות סל העוקבות אחרי המדד).
האסטרטגיה של החברה הינה להשכיר ולהפעיל את הנכסים המניבים באזורים הזוכים לביקוש רב לשטחי משרדים ולמסחר וזאת בשל מיקומם הנוח והנגישות הרבה. ויתניה עוסקת בהשכרת נכסים לשוכרים שונים, לרבות בשכירות לטווח ארוך ובינוני. כמו כן, בבעלות החברה מקרקעין בישראל ובפולין הכולל זכויות בניה להקמת 106 אלף מ"ר נכסים מניבים ופרויקטי מגורים (כ-7 אלף מ"ר בפולין). במרץ האחרון, החברה מכרה למגדל ביטוח שני בניינים באור יהודה בתמורה ל-257 מיליון שקל לפני מע"מ ופחות השקעה בהשלמת הבניה של 64 מיליון שקל. יתרה מזאת, חברות דירוג האשראי דירגו את החוב הקיים של החברה בדירוג גבוה יחסית 3A.
עוד גורם מניע נוסף עבור משקיעי אקוויטי טמון במדיניות דיבידנד החדשה, אותה אימץ ביוני האחרון, לקראת ההנפקה, דירקטוריון החברה על אף ריבוי בעלי עניין שלא אופייני לחברות דיבידנד. על פי מדיניות זו, החברה תחלק לבעלי מניותיה דיבידנד בשיעור של לפחות 30% מהרווח הנקי השנתי המיוחס לבעלים של החברה בנטרול שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה.
את הרבעון הראשון של השנה החולפת סיכמה החברה עם מחזור ההכנסות של 16 מיליון שקל, וזאת בהמשך למחזור שנתי של כ-100 מיליון שקל ב-2014. יתרה מזאת, הרווח הרבעוני הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ב-23 מיליון שקל, בהמשך לרווח של 7 מיליון שקל בשנת 2014 כולה. כמו כן, פעילותה השוטפת של החברה צרכה מזומנים של 1.5 מיליון שקל בלבד במהלך הרבעון הנסקר, אך זאת בהשוואה לתזרים שוטף חיובי של 17 מיליון שקל בשנה שעברה. נכון לסוף מרץ 2015 ולפני הגיוס האחרון, היו בקופת החברה מזומנים בהיקף לא מבוטל של 100 מיליון שקל והונה עצמי הסתכם ב-427 מיליון שקל (בכ-8% נמוך משווי שוק נכון להיום).
לסיכום, מדובר בנציגת אפיק מנייתי מקומי חדשה שנסחרת באופן טבעי בהתאם להונה עצמי. יחד עם זאת, ישנם מספר גורמים העלולים לשמש כרוח גבית למניה בעתיד הקרוב, ביניהם, מדיניות דיבידנד נדיבה, דירוג אשראי גבוה יחסית, פרמטרים תפעוליים טובים והצטרפות למדד יתר 50. דוחות הקרובים יעידו על יכולתה או אי יכולתה של החברה לשמור על פרופיל פיננסי איתן לאורך הזמן.