מיטב מתחילים לסקר בתחום האג"ח הקונצרני את ענף הנדל"ן שהינו אחד מהענפים הבולטים בתחום זה. ענף הנדל"ן מורכב ממעל 150 חברות שהנפיקו קרוב ל- 300 סדרות שונות של אגרות חוב. סך הערך הנקוב בענף מסתכם בכ- 60 מיליארד ₪ ומהווה כ- 24.5% מסך הערך הנקוב המונפק ע"י אג"ח קונצרני.
ענף הנדל"ן המניב בישראל
ענף הנדל"ן המניב בישראל הפגין עוצמה יחסית די מפתיעה נוכח המשבר הפיננסי האחרון שהתרחש בסוף שנת 2008. בין הארועים הבולטים שארעו סביב הגלובוס, ניתן למנות את קריסת הגופים הפיננסים, את מצוקת הנזילות החמורה וחוסר היכולת של המשקיעים למחזר הלוואות, המשפיעה באופן ישיר ומיידי על הנדל"ן המניב, שהינו ענף עתיר הון ובעל רגישות גבוהה ומיידית לפרמטרים מאקרו־כלכליים.
בין תופעות הלוואי שארעו ניתן לציין הרעה בבטחונות של לווים, הורדת דירוגי אשראי, גידול במינוף הפיננסי ואי עמידה אמות מידה פיננסיות. עלייה בשיעורי ההיוון תוך ירידה בשווי הנכסים, שיקפו עלייה חדה בפרמיית הסיכון.
הסיבה המרכזית לפגיעה הקטנה יחסית בשוק הנדל"ן הישראלי היתה מיתון קל מהצפוי בשוק המקומי. החשש מסגירת חנויות בקניונים ובמרכזים מסחריים בשל צפי לירידה חדה בפדיון, וכן החשש מירידה בשיעורי התפוסה במשרדים כתוצאה מפשיטת רגל של חברות, מצמצומים ופיטורי עובדים, ומכאן מירידה בשכר דירה ומגידול בהיצע השטחים הפנויים - התבדה בחלקו הגדול.
המועדפות :
1. מליסרון אג"ח ה - מס’ נייר 3230091
מליסרון תזרים שוטף חיובי ויציב מנכסים מניבים איכותיים, נזילות גבוהה, שיעור מינוף נמוך ויחסי כיסוי גבוהים.
להבטחת פרעון כל תשלומי סידרה ה’ שועבד קניון רננים בשעבוד מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום.
שווי הנכס נכון ל 30.06.10 הינו כ- 871 מיליון ₪. בנוסף, רמת הפיזור של החזר החוב של סידרה זו על פני השנים נוחה מאוד מבחינת החברה, כאשר 80% מהקרן, כ- 470 מיליון ₪, יוחזרו בשנת 2020.
2. בריטיש אג"ח ג - מס’ נייר 1117423
בריטיש הינה אחת מחברות הקניונים המובילות בישראל עם בעלות על 21 קניונים הפזורים ברחבי הארץ תחת המותג "קניוני ישראל". לחברה יתרון לגודל הבא לידי ביטוי ברכישת נכסים והשבחתם תוך ניצול יעיל ואפקטיבי של שטחים וזכויות בנייה. רמת המינוף של החברה גבוהה. החברה שמה לה כמטרה להוריד את המינוף וכבר החלה לפעול בצורה עניינית בעניין, תוך נקיטת מהלכים אקטיביים ואפקטיביים. תודות ליכולת המוכחת ברכישת והשבחת נכסים חדשים וקיימים, אנו מאמינים כי נראה שיפור הדרגתי באיתנות החברה וביחסי הכיסוי כבר בתקופה הקרובה. צמיחה עקבית ב- NOI תביא לשיפור ביכולת שירות החוב. רמת הפיזור של החזר החוב על פני השנים נוחה מבחינת החברה - החזר של 10% מהקרן בשנה. לאור רכישות הנכסים וההשבחות שביצעה החברה מתחילת שנת 2009 ועד היום, שהביאה עמה כאמור לעלייה במינוף, אנו סבורים שבמידה ויכול משבר נוסף, העלייה בתשואות לא תהיה חדה כפי שקרה במשבר האחרון. עם זאת, עדיין מדובר באג"ח עם סיכון מעל הממוצע לענף, אולם לדעתנו המשקיע מקבל פיצוי הולם דרך המרווח.