מידרוג הודיעה היום על אישור מחדש של דירוג A2 באופק יציב עבור סדרות אג"ח ד’, ה’ ו-כ"ג שבמחזור, אותן הנפיקה חברת י.ח דמרי בניה ופיתוח. כמו כן, אישרה חברת דירוג האשראי דירוג זהה לגיוס סדרה חדשה/הרחבת סדרה קיימת בהיקף של עד 150 מיליון שקל ערך נקוב.
במידרוג מציינים כי "הדירוג נתמך, בין היתר, בתזרים המשמעותי לשירות החוב בגין הפרויקטים בבנייה, הכוללים מעל 800 יח"ד מכורות, אשר טרם הוכרה בגינן הכנסה ולפיכך טרם באו לידי ביטוי במלואם בדוחות הכספיים.
"יתרה מכך, במהלך שנת 2014 וברבעון הראשון של שנת 2015 החברה הפיקה תזרים ורווח משמעותיים וזאת בהתאם לתחזיות מידרוג. האמור הביא לגידול בהון העצמי ולמקורות לשירות החוב; בשיעורי רווחיות בולטים לטובה ביחס לענף ולאורך זמן, בין היתר, בשל רכישת קרקעות במחירים נמוכים ביחס למתחרים ובשל חיסכון בעלויות הנובע מהיכולות הקבלניות של החברה.
"אף על פי כן, שיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות צפוי לרדת לטווח של 20%-25% בשנים הקרובות, זאת לצד גידול בהיקף הרווח ושמירה על רווחיות תפעולית גבוהה; בהיקף וקצב מכירות סביר ויציב לאורך זמן, אף על פי שהחברה לא נוהגת לבצע מכירות משמעותיות בטרם התחלת הבנייה; בפרופיל העסקי בולט לטובה, בין היתר, בשל היקף הפעילות המשמעותי הנובע הן ממלאי ניכר של פרויקטים בביצוע והן מצבר קרקעות משמעותי המקטין את הצורך בהקצאת הון משמעותית לרכישת קרקעות נוספות.
"הפרופיל העסקי מאופיין אף בפיזור נרחב בין הפרויקטים השונים, באופן המקטין את התלות בכל אחד מהפרויקטים. היקף הרכישות של החברה משנת 2010 ועד היום הביא לצבר מספק למספר שנים רב.
"על אף היקף הצבר הנוכחי, החברה ממשיכה לרכוש קרקעות בהתאם להזדמנויות העסקיות ואסטרטגיית ההתפתחות; בגידול בהיקף ההון העצמי ושיפור ביחסי האיתנות וזאת בהתאם למתווה שהוצג למידרוג".
להערכת מידרוג, תיתכן שחיקה לא מהותית ביחסי האיתנות ברבעונים הקרובים. אולם, ככל שלא יבוצעו רכישות מסיביות של קרקעות נוספות ולא יהיו שינויים מהותיים נוספים בפעילות החברה, רמות המינוף צפויות להיוותר דומות בטווח הבינוני.
מנגד, הדירוג לוקח בחשבון את הגדלת החשיפה לשינויים בענף הבנייה ככל שיהיו, זאת לאור קצב המסירות הגבוה והתחלת בנייתם של פרויקטים בהיקף משמעותי בתקופה האחרונה, כאשר לחברה מלאי משמעותי בביצוע שטרם נמכר.
אף על פי כן, קצב המכירות בתקופה האחרונה והיקף המכירות ביחס לשיעור ההשלמה הינם סבירים; הדירוג משקלל חשיפה למצב שוק הנדל"ן ברומניה וצ’כיה, בעקבות השקעה ברכישת מספר קרקעות במדינות אלו, הרשומות בספרי החברה בשווי של כ- 140 מיליון שקל (שווי נטו מחוב של כ-95 מיליון שקל).
בנוסף, נלקחת בחשבון השפעתו הניכרת של בעל השליטה, יגאל דמרי, על התפתחות החברה באופן שנוצרת תלות בכישוריו וניסיונו.
כמו כן, ציינו במידרוג כי בתקופה האחרונה הממשלה הציגה רפורמות המצויות בתהליכי חקיקה שונים בנוגע לענף. בין היתר, נתקבלה החלטה להעלאת מס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה. מצד אחד, חקיקה זו תרמה לגידול בקצב המכירות בחודשים מאי ויוני, בשל רצונם של חלק מהמשקיעים לרכוש דירה בשיעורי המס שחלו טרם השינוי. מצד שני, טרם ניתן לבחון כיצד הרפורמה תשפיע על הענף בהמשך.
להערכת מידרוג, עד להטמעת שינויים בענף, הנובעים מהגדלת היצע יח"ד או מקיטון בביקוש ארוך הטווח ליח"ד, לרבות העלאה משמעותית של הריבית, בשלב זה לא חל שינוי במגמות בענף.