בישראל קיים עודף של בנייני משרדים ומחסור חמור בדירות למגורים. מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה בן אליהו, ציין היום (ג’) כי על פי ההערכות, בישראל יש כ-100 אלף דירות מגורים המשמשות כיום כמשרדים מתוכן כ- 55% במרכז הארץ. את הנתונים חשף מנכ"ל משרד הבינוי בועידה הרביעית לנדל"ן עסקי שערכה חברת מידע כנסים בתיאטרון הבימה בתל אביב.
"במקום לבנות שכונות חדשות שכרוכות בהקמת תשתיות, הקמת מוסדות ציבור, כבישים ומחלפים ניתן לפנות את אותן דירות מהמשרדים ולהחזירן לייעודן המקורי ובכך לסייע בפתרון מצוקת הדיור. מדובר בדירות שרובן במרכז הארץ בערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ועוד", אמר בן אליהו.
לדבריו, "כיום במסגרת ההסכמים הקואליציוניים דנים בפתרונות למצב ויש הסכמה מצד כל משרדי הממשלה. הפתרונות נחלקים לפתרונות בתחום התכנון והבנייה, המיסוי והרישוי. חלק מהדירות שמשמשות למגורים קיבלו היתר לשימוש חורג מהרשויות. ההיתר ניתן לחמש שנים. לרשויות יש כאן אינטרס הן מקבלות מאותן דירות ארנונה למשרדים שגבוהה מארנונה למגורים וכן הם מקבלים היטלי השבחה. אנחנו נאסור על מתן היתרים חדשים לשימוש חורגים ועל חידוש היתרים קיימים.
"כמו כן, ישנם משרדים של עורכי דין, רואי חשבון, שמאים וכדומה, שרשיונם מותלה על פי דין אנחנו מתכוונים לבדוק את המשרדים ואם הם משתמשים שימוש לא חוקי בדירות כמשרדים ניתן להם שנה לעזוב את המשרד ולא רשיונם ישלל זוהי סנקציה חריפה מאוד", הוסיף בן אליהו.
"טוב יעשה הרגולטור אם לא יתערב בענף הנדל"ן המסחרי": טל אלדורטי, השמאי הממשלתי, אמר בוועידת הנדל"ן המסחרי של מידע כנסים בתל אביב, כי "הממשלה מתמקדת במה שדחוף ובוער והיום זה שוק המדורים, וטוב שכך. אם מישהו חושב שהממשלה תשקיע גם בתחום הנדל"ן המסחרי טועה, היום צריך לתת את הדגש על שוק המגורים. בשוק הנדל"ן המשרדי לא נגעו ולא פגעו בו, והוא מתנהל בצורה סבירה בשנים האחרונות, כך שטוב יעשה אם הרגולטור לא יתערב בענף זה".
לדבריו אלדורטי, "הגורם הממתן בענף הנדל"ן המסחרי הוא הבנקים. היזמים הם תמיד הצד האופטימי, והבנקים הם תמיד הצד הפאסימי, וזה מה שיוצר את האיזון בשוק הזה. אנחנו רואים בנתונים ירידה בבנייה למסחר ומשרדים".
השמאי הממשלתי ציין כי "שמאי הוא קודם כל צלם שמצלם את הלך השוק. אני משתדל להיות ריאלי לגבי המגורים. כולם מחפשים את שרביט הקסמים, אבל אין כזה. הממשלה מטפלת בהרבה תחומים, אבל הפתרון הוא סט של כלים ותוכניות, ולא כל תכנית היא הכי טובה. חלק מהתוכניות תורמות יותר וחלקם פחות. אני מאמין שאם יהיה ריכוז מאמץ יימצא פתרון לענף המגורים".
רינה דגני השתתפה גם היא בוועידת הנדל"ן, וטענה כי אנחנו במתקפת תעסוקה במרכז הארץ. "המצב היום בשוק הנדל"ן המסחרי הוא מתקפת תעסוקה אזורית במרכז הארץ", ציינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה ומתכננת ערים. לדבריה, "מדיניות הממשלה משחררת קרקעות תחת הסכמי גג, אבל המדיניות הזו גורמת לעיוות שוק המשרדים והתעסוקה בישראל. היא מרכזת את כל הבנייה במרכז הארץ ויוצרת עיוות, ומסיטה את הביקוש מהפריפריה למרכז הארץ. המדיניות הזו יוצרת מדינה בגבולות גדרה חדרה בלבד".
דגני הסבירה כי כתוצאה ממדיניות הסכמי הגג וקרקעות גורמים לכך שמתוך 55 אלף יח"ד יבנו 35 במרכז בלבד. "בנייה זו גורמת להגדלת שטחי התעסוקה רק במרכז הארץ, וכל אחד עירייה רוצה 2 מיליון מ"ר כי מיליון אחד לא מספיק. אנחנו מחסלים כך שטחים ירוקים ומקטינים את הפעילות העסקית. בשורה התחתונה אם לא נעצור את זה יהיה אסון. חסר שטחי תעסוקה במדינת ישראל, אבל לא במרכז. השכונות החדשות והעירים החדשות שנבנות הן צמודות לכביש 6 והרכבת, אבל אילו ערים ללא תעסוקה".
על פי הנתונים שהציגה דגני, עולה כי בניית שטחי תעסוקה חזרה לרמה של שנות ה-90. "40% משטחי התעסקה בישראל ריק. אם יימשל ריכוז שטחי התעסוקה במכרז הארץ בשנים הקרובות תיווצר בעיה בעיקר בפריפריה".
ג’קי מוקמל, מנכ"ל ובעלים של מאן נכסים, שנכח אף הוא בכנס, מתח ביקורת חריפה על הבנייה הנוכחית בשוק המשרדים: "יש בתל אביב כ-250 אלף משרדים שמטים ליפול. ראינו את זה בבית אל על ויש עוד רבים אחרים. בעולם המפותח נותנים היתר לבעל הבניין לשפץ ולהפוך את הבניין הישן לבניין מגורים. זה קורה בהמבורג, פריז וניו יורק – אבל לא בישראל. הבניה פה היא אדירה. יש בישראל יחס של 15 מ"ר לתושב. לשם השוואה, בניו יורק היחס עומד על 4.9 מ"ר לתושב, בברלין זה 4.7 מ"ר לתושב. אז בונים בלי בדיקה, בלי סטטיסטיקה, בקצב בנייה הולך וגדל – והמצב הוא שאזור המרכז יקבל בערך מיליון מ"ר של שטחי משרדים עד לשנת 2018".
מוקמל הבהיר כי הבנייה בהיקפים הנוכחיים אינה תואמת את המגמות והביקוש בשוק. "עד לשנת 2008 ראינו עלייה של ביקושים, חברות גדלו והתפתחו, הצריכה היתה 200 אלף מ"ר בשנה לכל השוק – מתוכם כ-80 אלף מ"ר שדרוג של שטחים קיימים וכל היתר שטחים חדשים. אבל היום יש ביקוש ל-130 אלף מ"ר בלבד בשנה ומתוכם כ-100 אלף הם שדרוג של שטחים קיימים – כלומר אין התפתחות, אין ביקוש אמיתי מצד שחקנים חדשים, אבל בונים עוד ועוד - ואני שואל למי? זה מאותת על ירידה במחירים בשוק הזה, או אולי על רמת סיכון מאוד גבוהה שתהיה ליזמים בשוק", הוסיף.