משרד האוצר מפרסם היום את סקירת ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שני 2010: ברבעון השני של 2010 התייצב מספר העסקאות בדירות (חדשות+יד שניה) על 25.6 אלף, נמוך במעט מזה שברבעון הראשון. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה בשיעור של כ-3%.
בפילוח גיאוגרפי בולטים במיוחד אזור המרכז ואזור נתניה עם ירידות חדות במספר העסקאות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (ראה לוח 1). שני אזורים אלו הם גם היחידים בהן נרשמה ירידה ברכישת דירות יד שניה בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר ירידות חדות במיוחד ברכישת דירות חדשות העצימו עוד יותר את הירידה במספר העסקאות הכולל (ראה פירוט בהמשך). ניתוח הממצאים, כפי שיפורט בהמשך, מלמד כי שני גורמים מרכזיים הביאו לירידה המשמעותית ברכישת דירות באזור המרכז: ירידה חדה ברכישת דירות ע"י משקיעים וירידה חדה עוד יותר ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים. מנגד, באזור נתניה הירידה במספר העסקאות הובלה ע"י ירידה ברכישת דירות למגורים (לא דירות שנרכשו להשקעה).
באזור ת"א, אשר הוביל את הירידה במכירות ברבעון הקודם, נבלמה הירידה החדה במכירות ברבעון השני. יחד עם זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד , מדובר בירידה בשיעור של כ-7% במספר העסקאות באזור זה, יותר מכפליים משיעור הירידה ברמה הארצית.
אזור באר-שבע הינו האזור היחידי בו נרשמה עליה במספר העסקאות ברבעון השני, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עליה זו חלה למרות ירידה במספר הדירות הנרכשות להשקעה באזור (הן במונחים אבסולוטיים והן כמשקל מסך הרכישות באזור).
ברבעון השני התעצמה הירידה ברכישת דירות חדשות, ירידה הנמשכת זה ארבעה רבעונים ברציפות. ירידה של 41% ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים באזור המרכז. ברבעון השני נמכרו כ-5.4 אלף דירות חדשות, ירידה בשיעור של 8.5% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה מצטברת בשיעור של 12% בשלושת הרבעונים הקודמים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ-19%.
בפילוח לפי אזורים בולטת ירידה חדה במיוחד ברכישת דירות חדשות באזור המרכז: בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מגיע שיעור הירידה לכ-37% ובהשוואה לרבעון הקודם מדובר בירידה בשיעור של כ-26%. ירידה חדה זו חלה לאחר התאוששות זמנית במכירת דירות חדשות באזור זה ברבעון הראשון, אשר היוותה תיקון חלקי לירידה החדה במכירות במחצית השניה של 2009.
ניתוח הרכב רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז בין משפרי דיור לרוכשי דירה לראשונה (זוגות צעירים בד"כ) מלמד כי הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה הושפעה במידה רבה מהסטה חלקית של ביקושים של זוגות צעירים לטובת דירות יד שניה. כך, בעוד שרכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים באזור רשמה ירידה מתונה ברבעון השני (לעומת הרבעון הראשון), בשיעור של כ-1.5%, ירד מספר הדירות החדשות שנרכשו ע"י זוגות צעירים בשיעור של 41%, זאת לאחר עליה חדה בשיעור של כ-36% ברבעון הראשון (לעומת הרבעון הרביעי 2009).
באזור ת"א נרשמה ירידה נוספת ברכישת דירות חדשות ברבעון השני, בשיעור של כ-7.5%, לאחר ירידה חדה בשיעור של 52% ברבעון הראשון (לעומת הרבעון האחרון של 2009). יש לציין כי משקל הזוגות הצעירים בסך רוכשי דירות חדשות באזור זה רשם את רמתו הנמוכה ביותר בשנה וחצי האחרונות.
האזור היחידי בו נרשמה עליה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני, לעומת הרבעון הראשון, הוא אזור רחובות, אם כי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד מדובר בירידה של כ-11% (נמוך עדיין משיעור הירידה ברמה הארצית). בין הגורמים שתרמו לגידול במכירות בהשוואה לרבעון הקודם היתה העובדה שבניגוד למגמה הארצית של ירידה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים, נרשמה באזור זה עליה מתונה ברכישות אלו.
מחירי הדירות החדשות ברבעון השני ירדו בכ-2% בהשוואה לרבעון הראשון
ברבעון השני של 2010 היה מחירה החציוני של דירה חדשה נמוך בכ-2% ממחירה ברבעון הראשון (ממוצע רבעון שני בהשוואה לממוצע רבעון ראשון), זאת בהמשך לירידה בשיעור של 0.8% ברבעון הראשון של 2010 בהשוואה לרבעון האחרון של 2009.
על רקע דיווחים סותרים של גופים ממשלתיים אחרים על התפתחות מחירי הדירות במיוחד מאז תחילת 2010 חשוב להדגיש שתי נקודות מרכזיות: ראשית, בניתוח זה אנו מתייחסים למחירי דירות חדשות בלבד (דירות הנמכרות ע"י קבלנים, לא כולל קבוצות רכישה). על מנת לצמצם ככל האפשר את ההסתברות לשינוי מהותי בתמהיל העסקאות בין חודש נתון לקודמו, בבחינת השינוי החודשי אנו מתייחסים לשינויים במחירי דירות שהיו משווקות ברבעון הנסקר וברבעון הקודם (לפיכך, אם בחודש מסוים החל להיות משווק פרויקט חדש, הוא לא יובא בחשבון בחישוב שיעור השינוי בין מחירי הדירות בחודש הנסקר לבין המחיר בחודש הקודם). בהנחה שאין שינוי מהותי בתמהיל העסקאות בפרויקט נתון בין החודש נסקר לקודמו, מבטא שינוי המחיר החציוני אומד להשתנות מחירי הדירות החדשות.