מידרוג מודיעה על מתן דירוג Baa2 באופק יציב לסדרת אג"ח חדשה בסך של עד 120 מיליון שקל ע.נ. אותה תנפיק חברת Treetop Realty Limited, המועמדת להיסחר בבורסה בתל אביב. תמורת ההנפקה תשמש, בעיקר, להשקעות עתידיות ובנוסף לפעילות השוטפת. בכוונת החברה לבצע גידור של מרבית תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 11/03/2015. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. כמו-כן, הדירוג הינו כפוף ומותנה לאמור בתשקיף ההנפקה הידוע, נכון ליום פרסום הדוח, לפיו בעלי השליטה התחייבו להעביר לחברה את הזכויות בתאגידי LLC, כפי שמפורט בתשקיף.
שיקולים עיקריים לדירוג: בחברת הדירוג מציינים בדוח כי "דירוג החברה מושפע לחיוב מהיקף ופיזור מצבת נכסי הדיור להשכרה, בעיקר במדינות ניו יורק וניו ג’רזי, המתאפיינים בפיזור שוכרים גבוה (סך היח"ד בנכסים הקיימים, כולל אלו שנרכשו עד מועד דו"ח זה, הינו כ-5,900) ושיעורי תפוסה גבוהים (95% בממוצע נכון למועד הדו"ח); מיכולות החברה וניסיונה בזיהוי הזדמנויות רכישה של נכסים הנמצאים להערכתה מתחת למחירי שוק ותחת אי מימוש פוטנציאל מהותי הטמון בהם, לרבות ה-Deal Flow הניכר אשר משפר את יכולתה לנצל את כספי הגיוס באופן יעיל;
"מה-Track Record של הקבוצה בהשבחה וניהול של נכסים לאורך זמן, תוך יצירת ערך נקודתי על ידי מימון מחדש של הלוואות הנכס ו\או מכירת הנכסים בתשואה גבוהה משמעותית בהשוואה לעלויות ההשקעה הראשונית שלה ושל המשקיעים; הטמעת מנגנונים ע"י החברה לניהול ושליטה מרחוק על השקעות ונכסים קיימים ועתידיים תוך שיפור ברמת השליטה והבקרה והממשל התאגידי הקיים; מניהול השקעות באופן שמרני, שכולל תהליכי בחינות השקעה מסודרים ומוגדרים, האמונים על מספר עובדים נוספים במטה החברה, מלבד בעלי השליטה;
"מהיקף הנכסים של החברה הנמצאים תחת רגולציה מסוימת (HUD או RS), המוערכים נכון למועד התשקיף בכ-82% מתיק הנכסים של החברה, ותורמים לנראות התזרימית של החברה; מגמישות פיננסית לשירות האג"ח בהתאם למדיניות ההשקעה בשימוש בכספי האג"ח; מיחסי כיסוי טובים ביחס לרמת הדירוג ומיציבותם העתידית החזויה. יחד עם זאת, היקף התזרים מפעילות שוטפת אינו בולט לחיוב".
המדרגים הוסיפו כי "דירוג החברה מושפע לשלילה משיעור ההחזקה הכלכלי של החברה בנכסים הקיימים, בהתאם למודל ההשקעות של החברה, לפיו מרבית ההון העצמי ובגינו תשואה מובטחת שייכים למשקיעים חיצוניים באופן המביא לתלות מסוימת בשותפים. אף על פי כן, החברה מיישמת אסטרטגיה להגדלת חלקה בנכסים; מחשיפה למספר משקיעים של החברה, הנמצאים בהיקפי השקעה מהותיים ביחס להיקף הנכסים המנוהלים כיום על ידי החברה; מתלות בבעלי השליטה בנוגע להתנהלות שוטפת של החברה עם המוסדות הפיננסים והמשקיעים לשם הזרמות הון ומימון, ביצוע מימון מחדש ועוד. בנוסף לחברה תלות בבעלי השליטה בזיהוי עסקאות עתידיות נוספות וניצול הזדמנויות בשוק; מהיקף גיוס האג"ח ביחס לרמות ההון העצמי הכלכלי (ראו הגדרה בהמשך) שיש כיום לחברה; מרגישות מוגברת של היקף ההון העצמי החשבונאי לשינויים בשל קיומם של מנגנוני promote המשפיעות מהותית על היקף ההון העצמי", סיכמו במידרוג.