במגדל שוקי הון מאמינים כי מתחרותיה של מליסרון מציעות כיום אלטרנטיבת השקעה עדיפה

התייחסות אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן מגדל שוקי הון למליסרון: מליסרון פרסמה אתמול בערב את תוצאותיה ללא הודעה מוקדמת, אשר היו פושרות ולמטה מתחזיותינו. 

יציבות בהכנסות - חל גידול של כ-61% בהכנסות שכר הדירה ודמי הניהול לעומת הרבעון המקביל וללא שינוי לעומת הרבעון הקודם. החברה מציינת בדוחות כי מחירי השכירות ברוב שטחי המסחר שומרים על יציבות עם נטייה לירידה קלה בקיריון ובסביונים ועליה קלה ברמת אביב וברננים.

יציבות ב-NOI – הנתון פספס את תחזיותינו לגידול קל, כאשר חל גידול של כ-60% לעומת הרבעון המקביל, אך קיטון של כ-0.2% לעומת הרבעון הקודם. ה-NOI של החברה יורד זה 3 רבעונים ברציפות.

ירידה בשווי ההוגן - חל קיטון של כ-25 מ’ ₪ בשווי הנכסים בעיקר עקב ירידת שווי של כ-18 מ’ ₪ בקריון (ירידה של 17 מ’ ב-Q1) ושל כ-7 מ’ ₪ בקניון סביונים. עיקר הירידה נובעת מהמשך ירידה במחירי השכירות בעת חידושי החוזים. ברמת אביב וברננים לא חל שינוי בשווי לעומת Q1. מתחם חוצות המפרץ, אשר מוצג תחת תוצאות חברות בשליטה משותפת, רשם ירידת שווי של כ-8 מ’ ₪ במחצית הראשונה של 2010.

עליה ב-FFO - עלה בכ-46% לעומת הרבעון המקביל וכ-16% לעומת הרבעון הקודם. הסיבה העיקרית לעלייה הינה המדד הגבוה (1.5%) אשר הוריד את הוצאות המיסים של החברה ברבעון וגרם לגידול ב-FFO. ברבעון הקודם, עקב מדד שלילי, חלה תופעה הפוכה.

רווח נקי ותזרים - הרווח הנקי הכולל של החברה הסתכם לכ-2.2 מ’ ₪ ברבעון, כאשר בניכוי רווחי המיעוט הפסידה החברה כ-1.4 מ’ ₪. ההפסד כאמור, משוייך ברובו לירידת שווי הנכסים ברבעון. תזרים המזומנים ברבעון עמד על כ-72 מ’ ₪.

דיבידנד - החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד של 30 מ’ ₪ שישולם ביום 2.9.10 וזאת בהתאם למדיניותה לחלוקת דיבידנדים בסך של כ-120 מ’ ₪ בשנת 2010. תשואת דיבידנד נוכחית של כ-6.2%.

רמת המינוף הנוכחית של החברה עומדת על כ-46% (לעומת 45% ברבעון הקודם).

לסיכום, מליסרון מציגה תוצאות פושרות אשר היו מתחת לציפיותינו. החברה מתמודדת עם קשיים בשמירה על שכר הדירה הקיים בקניונים אשר נוטה לרדת בחידושי חוזים. כאשר משווים את ה-NOI 12 חודשים אחורה לעומת התקופה המקבילה רואים ירידה בכל הקניונים. להערכתנו, סביבת הפעילות צפויה להמשיך ולהיות מאתגרת שכן רמת ההוצאה הצרכנית במחצית הראשונה של השנה עלתה קלות בלבד לעומת המחצית המקבילה ב-2009. ואף החברה בדיווחיה הדגישה כי בפדיון של החנויות במחצית הראשונה של השנה לא חל שינוי מהותי לעומת אשתקד.

החברה יוזמת כיום מהלכים לשיפור תמהיל השוכרים בקניונים וייצוב שכר הדירה וחובת ההוכחה להצגת שיפור מוטלת עליה.

אנו מאמינים כי מתחרותיה של מליסרון מציעות כיום אלטרנטיבת השקעה עדיפה. אנו ממליצים על החברה בהמלצת החזק כאשר מחיר היעד נמצא בעדכון.