מידרוג מודיעה היום על אישור מחדש של דירוג A2 לסדרות האג"ח א’ ו-ב’ שבמחזור אותן הנפיקה חברת סלע קפיטל נדל"ן, תוך שינוי אופק הדירוג מיציב לחיובי.
הדירוג של מידרוג נסמך, בין היתר, על היותה של החברה קרן "ריט", גורם המקנה לה אסטרטגיה יציבה וסולידית של השקעות ומינוף נכסים. אולם, היות החברה קרן "ריט" באה לידי ביטוי גם במדיניות חלוקת דיבידנדים יחסית אגרסיבית. אף על פי כן, מציינים במידרוג כי בהתאם למידע שהוצג לה ולהיקף חלוקת הדיבידנד בשנת 2014, שיעור הדיבידנד ביחס ל-FFO צפוי להצטמצם במידה מסוימת. יתרה מכך, לאורך השנים החברה נוהגת להנפיק הון בהיקפים משמעותיים ביחס להיקף הדיבידנד המחולק.
בנוסף, מציינים במידרוג תוכניותיה של סלע נדל"ן כוללות ביצוע הנפקת הון נוספת וגיוס חוב במהלך שנת 2015; ויחסי כיסוי ואיתנות הבולטים לטובה לדירוג. בהקשר זה, היקפי ה-FFO וה-NOI מצויים במגמת צמיחה משמעותית, באופן התומך ביציבות היחסים; מצבת נכסים מניבים סולידית אשר גדלה באופן ניכר בשנים האחרונות.
כמו-כן, אומרים האנליסטים כי החברה מצויה בתהליכים לרכישת נכסים נוספים בהיקף משמעותי; הצלחת החברה בהשכרת שטחים שהתפנו וחידוש חוזים שהסתיימו מביאה לכך שהתפוסה מנכסים זהים עלתה מכ-90% בתחילת 2014 לכ-94% נכון למועד דוח דירוג זה - על אף שחיקה מסוימת בפרמטרים התפעוליים של המרכז המסחרי בבאר שבע אשר מוחזק במשותף עם צד שלישי המנהל את הנכס; שיפור בפיזור הפעילות, לאור רכישות נכסים שהושלמו וצפי להמשך המגמה בשל עסקאות נוספות המצויות בתהליך מתקדם.
"האמור מביא להקטנת חלקם של השוכרים והנכסים המרכזיים מסך הכנסות החברה - גורם המסייע לשיפור בפרופיל הסיכון; גמישות פיננסית בולטת לחיוב לאור נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-600 מיליון ש"ח", הוסיפו במידרוג, והעריכו כי ככל שהחברה תשלים את העסקאות בתהליך, ההיקף צפוי לצמוח למעל מ-900 מיליון ש"ח. בנוסף, החברה חתמה מול מוסד בנקאי על מסגרת אשראי בהיקף של כ-40 מיליון ש"ח, שטרם נוצלה באופן המקנה גמישות פיננסית נוספת.
במידרוג מדגישים כי שינוי האופק מיציב לחיובי משקף את הגידול והצפי להמשך הגידול בהיקף הפעילות - החברה מצויה בתהליכי רכישה מתקדמים לרכישת נכסים בהיקף של כ-400-500 מיליון ש"ח, הצפויים לייצר NOI נוסף של מעל ל-36 מיליון ש"ח לשנה.
"השלמת מהלכים אלו צפויים להוביל לגידול משמעותי בהיקף ה-FFO והנכסים הלא משועבדים תוך הגדלה משמעותית בפיזור הפעילות", מעריכים במידרוג. "האמור הינו בנוסף לגידול בהיקף הפעילות שחל בשנים האחרונות. אופק הדירוג משקף גם את תוכניות החברה, כפי שהוצגו למידרוג, בדבר ביצוע הנפקת הון נוספת במהלך שנת 2015, באופן אשר יביא לגידול נוסף בכרית ההון העצמי", סיכמו בחברת הדירוג.