במגדל מאוכזבים ממליסרון: ”בטרם מרחיבים את העסקים, יש לדאוג לקיימים”

התייחסות אדר עציוני ממגדל שוקי הון למליסרון: ממליצים על מליסרון  בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 92.5 ₪.

מליסרון פרסמה דוחות פושרים לסיכום שנת 2009, כאשר גם ברמת ה-NOI וגם ברמת ה-FFO הנתונים בפועל היו למטה מתחזיותינו.

ברמה השנתית, החברה הציגה גידול של כ-35% בהכנסות משכר דירה ודמי ניהול (בעיקר עקב תוספת הכנסות מרכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים, עליית מדד המחירים לצרכן וחידושי חוזים במחירים גבוהים יותר- בעיקר ברמת אביב ורננים). ברמה הרבעונית, חל גידול של כ-66% בהכנסות שכר הדירה ודמי הניהול לעומת ברבעון המקביל אך ירידה של כ- 1.65% לעומת רבעון קודם.

ה-NOI השנתי של החברה עלה בכ-36% לעומת התקופה המקבילה לכ-289 מ’ ופספס את תחזיותינו לרמה של כ-302 מ’ בעיקר בשל של ירידה בתוצאות הרבעון הרביעי. ברמה הרבעונית, חל גידול של כ-50% לעומת הרבעון המקביל וגידול של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. יש לציין כי עליית ה-NOI בין הרבעון השלישי לרביעי היא רק בשל שינוי סיווג של הוצאות מסעיף "עלות ההוצאות" לסעיף "הוצאות הנה"כ ", שאם לא כן הייתה מוצגת ירידה של כ-3.2% לעומת הרבעון הקודם.

השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה עלה במהלך שנת 2009 בכ-120 מ’ ₪, בעיקר עקב שערוכים מעלה של שלושת הקניונים המרכזיים של החברה: רמת אביב, הקריון ורננים. אולם, ברמה הרבעונית חל קיטון של כ-30 מ’ ₪ בשווי הנכסים בעיקר עקב ירידת שווי של כ-34 מ’ ₪ בקריון וכן בקניון סביונים.

ה-FFO השנתי של החברה עלה בכ-36% לעומת שנת 2008 והסתכם ל-175 מ’ ₪, כ-3 מ’ ₪ מתחת לציפיותינו כאשר הסיבה העיקרית לפספוס הינה FFO נמוך מהחזוי ברבעון הרביעי (52 מ’ ₪ בפועל לעומת צפי לכ- 56 מ’).

הרווח הנקי של החברה הסתכם לכ-430 מ’ ₪ בשנת 2009 כולה, וכ-15 מ’ ₪ בלבד ברבעון הרביעי.

החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד של 30 מ’ ₪ שישולם ביום 7.4.10 וזאת בהתאם למדיניותה לחלוקת דיבידנדים בסך של כ-120 מ’ ₪ בשנת 2010. תשואת דיבידנד נוכחית של כ-5.57%.

לסיכום, מליסרון ניצלה את המשבר בשנת 2009 להרחבה מאסיבית של עסקיה עם רכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים מידי אפריקה  ישראל, והפכה מחברת נישה לשחקן בשוק הקניונים הישראלי. כמו כן, הגדלת חלקה במתחם חוצות המפרץ ל-50% והדיווחים על כוונתה (שלא צלחה לבסוף) לרכישת 50% בקניון באר שבע, מעידים כי החברה שינתה את פניה והפכה אקטיבית יותר בפיתוח עסקיה.

אולם, בטרם מרחיבים את העסקים, יש לדאוג לקיימים. תוצאות הרבעון הרביעי היו למטה מתחזיותינו ונמוכות מהרבעון השלישי, שכן ללא השינוי בסיווג ההוצאות הייתה מושגת ירידה קלה בכל שלושת הפרמטרים המרכזיים לחברות נדל"ן מניב- הכנסות, NOI ו-FFO . אנו מאוכזבים מחוסר הפירוט המספק בדו"ח הדירקטוריון ברמה הרבעונית, באופן שאינו מספק להסיק על הגורמים המדויקים לירידה בתוצאות לעומת הרבעון הקודם.

אנו ממליצים על מליסרון בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 92.5 ₪.