נירה שמיר, כלכלנית ראשית בדיסקונט, מעריכה היום בסקירת נדל"ן כי על אף שנתוני חודש אפריל מצביעים על עלייה של 3% בביקוש לדירות חדשות - המגמה היא עדיין שלילית.
"ברבעון הראשון נרשמה ירידה של כ-9% בהתחלות הבנייה, אולם רמת הפעילות עדיין גבוהה. מגמת הירידה בהתחלות הבנייה צפויה להימשך בחודשים הקרובים", מוסיפה שמיר, ואומרת כי לאחר שנושא מע"מ 0% יהיה ברור יותר, כמו גם הנושא של "מחיר מטרה", יתכן שינוי מגמה בביקושים ובהתחלות הבנייה, כאחד.
שמיר טוענת שנתוני הביקוש לדירות חדשות מכניסים אי ודאות נוספת באשר למצב שוק הנדל"ן. "בחודש אפריל נרשמה עלייה (כן, לא טעינו) של כ- 3% (נתון מנוכה עונתיות) בביקוש לדירות חדשות. נציין כי העלייה האמורה לא מפתיעה אותנו, זאת לאור שיטת המדידה של הלמ"ס, לפיה הדירות נרשמות עפ"י מועד המכירה, אולם זאת בכפוף לקבלת היתר בנייה.
"למעשה, חודש אפריל הינו החודש הראשון שאמור לשקף את ההשפעה של התוכניות השונות, עליהן הוכרז בסוף מרץ, על הביקוש לדירות חדשות. אולם בפועל, כאמור, אין בנתון החודשי כדי לשפוך אור חדש, ולכן יש להמתין לנתוני החודשים הקרובים.
"עם זאת, המגמה של החודשים האחרונים הינה שלילית. מגמה זאת, צפויה, להערכתנו, להימשך כל עוד קיימת אי ודאות באשר ליישום התכניות החדשות.
"במקביל, מלאי הדירות הלא מכורות (ביוזמה פרטית וציבורית) ממשיך לעלות. בפרט, מתחילת השנה נרשם גידול של כ-7%, והרמה הנוכחית הינה הגבוהה מאז תחילת פרסום הנתון ב-2009.
"לכשתסתמן ודאות באשר ליישום התוכניות (ולא המלצות/מסקנות ביניים) תתהפכנה, להערכתנו, המגמות האמורות. נציין עוד כי בטווח הארוך יותר, הביקוש לדירות חדשות צפוי להמשיך להיות מושפע מהגידול במספר משקי הבית, ממשקיעים מחו"ל, ממשפרי דיור, וכמובן, מגובה הריבית".
השילוב של אי הודאות, העלייה במלאי ומגמת הירידה בביקושים, תומך בהמשך הירידה בהתחלות הבנייה: "היקף התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה עמד על 10.1 אלף דירות. מדובר בירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם ובירידה מצטברת של 15% מאז הרבעון השלישי אשתקד. אולם ראוי לציין, כי חרף הירידה האמורה, ב-12 החודשים האחרונים (כלומר, בארבעת הרבעונים האחרונים), כפי שניתן לראות בגרף, הוחל בבנייתן של כ-44 אלף דירות, כאשר היקף הבתים בבנייה פעילה (כ-93 אלף), נמצא ברמת שיא של יותר מעשור. מדובר בהיקף התחלות בנייה, הנמצא מעל הקצב הבסיסי של התחלות הבנייה (כ-40 אלף)[2]. עם זאת, לא מדובר בעודף היצע, מאחר ולאור היקפי הבנייה הנמוכים בשנים הקודמות, הצטבר מחסור של מעל ל-100 אלף דירות.
"חשוב להזכיר, כי נתוני הרבעון הראשון, עדיין לא כוללים את השפעת התוכניות החדשות ואת אי הודאות הרבה שהן יצרו. הירידה האמורה היא, כנראה, תוצאה של מגמת הירידה בביקושים, לצד העלייה במלאי הדירות הלא מכורות.
"בראיה לחודשים הקרובים, הרי שצפוי המשך ירידה בהתחלות הבנייה, אשר, יושפע בנוסף לגורמים הנ"ל, מהעלייה באי הודאות בתחום. נציין שככל שתקופת אי הודאות תתארך, הרי שהירידה בהתחלות הבנייה עלולה להעמיק. לאחר שנושא מע"מ 0% יהיה ברור יותר, כמו גם הנושא של מחיר מטרה, תיתכן עלייה בהתחלות הבנייה, שלמעשה הינה פיצוי בגין ההאטה", סיכמה שמיר.