לאומי: גידול של 3.6% בהתחלות הבניה - עדיין מתחת לצרכי המשק

מבנק לאומי נמסר כי חלה עליה בהיקף התחלות הבניה ברביע השלישי. עם זאת, לטענתם קצב התחלות הבניה הנוכחי עדיין נמוך ביחס לצרכי המשק.

ברביע השלישי של השנה הסתכמו התחלות הבניה החדשות ב-10.6 אלפי יחידות דיור (להלן "יח"ד", הנתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת גידול של 3.6% לעומת התחלות הבניה ברביע השני, וקצב שנתי של 42.4 אלף יח"ד. מדובר בקצב שנתי הקרוב לממוצע התחלות הבניה בשנים האחרונות. בנוסף, כפי שניתן לראות בתרשים, הקצב השנתי של התחלות הבניה ברביע השלישי היה גבוה, זה רביע רביעי ברציפות, ביחס לעליה הממוצעת במספר משקי הבית העומדת על כ-39 אלף משקי בית בשנה ומספקת אומדן בסיסי לדירות מגורים חדשות.

יחד עם זאת, יש לציין כי קצב התחלות הבניה עדיין נמוך ביחס לצרכי המשק הנאמדים להערכתנו בכ-45 אלף יח"ד לשנה לפחות. הערכה זו מתבססת על מספר גורמים הכוללים לא רק את הגידול השנתי במספר משקי הבית, אלא גם את פערי הביקוש שהצטברו, בפרט, בין השנים 2001-2009, ביקושים מצד תושבי חוץ ומשפרי דיור, וגורמים נוספים כגון גרט של בתים ישנים ובניית בתים חדשים במקומם ("פינוי בינוי"). הפער בין רמת הביקושים ובין התחלות בניה בא לידי ביטוי בירידה של רמת המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות מאז שנת 2011, דבר אשר עדיין תומך בהמשך מגמת עליה במחירי הדיור בשנה הקרובה.

יחד עם זאת, קיימים מספר גורמים אשר עשויים למתן את שיעורי העלייה במחירי הדיור בשנה הקרובה. ראשית, שינוי מגמה בתחום ההיצע, בהתאם להצהרות הממשלה, הכולל גידול בהיקף אישורים והתחלות בניה חדשות לרמות שנתיות של 45-50 אלף יח"ד, עשוי להוות גורם דומיננטי המשפיע על סביבת המחירים העתידית בשוק הדיור. לגבי צד הביקוש, למרות שרמת הביקושים לדירות חדשות נותרה גבוהה, ברביעים האחרונים חלה מגמת התמתנות בקצב הגידול של מכירות דירות חדשות.

בנוסף, על פי נתוני האוצר, ברביע השלישי חלה ירידה במספר העסקאות לעומת הרביע השני ולעומת התקופה המקבילה אשתקד, אשר קיבלה ביטוי הן בקרב רוכשי דירה ראשונה והן בקרב משפרי דיור ומשקיעים. ההתמתנות בביקושים בעת האחרונה נובעת, בין היתר, מהחמרת הוראות הפיקוח על הבנקים, בתחום המשכנתאות, עליה מסוימת בריביות על המשכנתאות, מגמת עליה מתונה מאד בשכר הריאלי במשק, וככל הנראה גם מחששות של ציבור הרוכשים הפוטנציאלים לגבי ההתפתחויות העתידיות בשוק התעסוקה. מגמת התמתנות בביקושים עשויה לתמוך בהתמתנות קצב העלייה במחירי הדיור אשר עומד כיום על כ-10% (קצב שנתי).

בחינת תמהיל התחלות הבניה ברביע השלישי מצביעה על המשך מגמת עליה בהתחלות הבניה ביוזמה ציבורית וזאת במקביל למגמת ירידה בהתחלות הבניה ביוזמה פרטית. התחלות הבניה ביוזמה ציבורית הסתכמו ברביע השלישי ברמה של 7.6 אלף יח"ד (במונחים שנתיים, מנוכי עונתיות). מדובר בעליה של 12.7% ביחס לרביע השני, ובקצב גבוה ביחס לממוצע הרב שנתי. נתון זה עשוי להצביע על מעורבות הולכת וגוברת של משרד השיכון והבינוי בשוק הדיור, בעיקר על רקע מגמת הירידה בהתחלות בניה ביוזמה פרטית אשר נמשכת משנת 2011. הירידה בפעילות ביוזמה פרטית נובעת בעיקר מהתגברות המגבלות בביצוע הפעילות בענף הבניה ("צווארי בקבוק"), הכוללות בעיקר מחסור בעובדים מקצועיים ובלתי מקצועיים, מגבלות אשראי ועיכובים ארוכים בקבלת אישורי בניה.

בחינת נתוני התחלות הבניה מתחילת השנה על פי מחוזות מעידה כי פעילות התחלות הבניה ביוזמה ציבורית (יוזמה ופיקוח של משרד הבינוי והשיכון) מתמקדת באזורי הפריפריה, ובמקביל חלה ירידה בהיקף התחלות הבניה באזורי הביקוש המרכזיים, ובעיקר בתל אביב ובערי המרכז. על פי נתוני הלמ"ס, במחוז יהודה והשומרון עלה היקף התחלות הבניה בשלושת הרביעים הראשונים של השנה בשיעור של כ-130% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, במחוז הדרום ובמחוז חיפה חלו עליות בשיעורים של כ-10%. לעומת זאת, התחלות הבניה במחוז תל אביב ובמחוז המרכז ירדו בתשעת החודשים הראשונים בשיעור של 7.2% ו-3.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בהתאמה. המשך מגמה של ירידה בהתחלות הבניה באזורי הביקוש אינו תומך בהתמתנות של עליות המחירים באזורים אלה, זאת תחת ההנחה שלנוכח המצב הנוכחי של תשתית התחבורה וריכוזי מרכזי התעסוקה במשק, רמת הביקושים באזורים אלו לא תפחת.

שיעור האבטלה במשק (בקרב בני 15 ומעלה) ירד בחודש אוקטובר ל-5.9% לעומת 6% בחודש הקודם, על רקע עליה של 27 אלף מועסקים. על פי נתוני הרביע השלישי, הכוללים ניתוח של שוק התעסוקה לפי ענפים, העלייה במספר המועסקים במשק בחודשים האחרונים הושפעה בעיקר מעליה במספר המשרות בשירות ציבורי, וזאת לצד קיפאון במשרות במגזר העסקי.

בחינת נתוני התעסוקה בקרב גילאי 25-64 (בנטרול השפעת השינויים במספר חיילי שירות הסדיר בצבא, עבודות זמניות ועונתיות בקרב תלמידים וסטודנטים), המשקפים בצורה טובה יותר את מצב התעסוקה במשק, עשויים להעיד על בלימת מגמת הירידה בשיעור האבטלה, זאת על רקע ההיחלשות במספר ענפי התעשייה המסורתית, הנובעת, בין היתר, משחיקת הרווחיות בקרב היצואנים עקב מגמת תיסוף השקל בשנה האחרונה.

שיעור האבטלה בגילאי 25-64, נותר יציב בחודש אוקטובר ברמה של 5.3%. במקביל, שיעור ההשתתפות עלה בחודש אוקטובר ל-78.9% לעומת 78.5% בחודש הקודם, אך בחינת הנתונים הממוצעים הנעים על פני 3 חודשים (המשקפים מגמה ו"מחליקים" נתונים תנודתיים) מעידה על יציבות בשיעור ההשתתפות בעת האחרונה, ואף נטייה קלה לירידה. למרות היציבות בנתונים לאחר מספר חודשים בהם חלה ירידה בשיעור האבטלה, מוקדם עדיין לקבוע האם חל שינוי מגמה בשוק התעסוקה. יחד עם זאת, דיווחים של חברות בנושא של פיטורי עובדים (ביניהן, טבע, נייר חדרה, בזן, אופיס דיפו, פלסן, בבילון ורותם אמפרט) אשר גובו בנתונים של שירות התעסוקה הישראלי והמוסד לביטוח לאומי, עשויים להעיד על הרעה במצב התעסוקה במשק אשר עלולה לבוא לידי ביטוי בנתוני החודשים הבאים.

שירות התעסוקה דיווח כי בחודש אוקטובר פוטרו 14.4 אלף (נתונים מקוריים) לעומת 11.2 אלף מפוטרים בחודש הקודם אשר הושפע מהחגים. בחינת נתוני ספטמבר-אוקטובר 2013 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מעידה על עליה של 8.4% במספר המובטלים, בדומה לשיעור העלייה במספר התביעות הראשונות לדמי אבטלה כפי שדווח על ידי המוסד לביטוח לאומי.

יש לציין כי נתוני התעסוקה המפורסמים על ידי הלמ"ס הינם הנתונים הרשמיים בנושא שוק העבודה וכי קיימים הבדלים בין צורת המדידה ואופן פרסום הנתונים של הלמ"ס, הפועל על פי השיטה המקובלת על ידי ה-OECD, ובין אלו של שירות התעסוקה והמוסד לביטוח לאומי. על כן, וחרף הבעייתיות בניתוח נתוני הלמ"ס, הנובעת בעיקר מהקושי בביצוע של ניכוי עונתיות מדויק על פני תקופות זמן קצרות יחסית על רקע שינוי אופן המדידה, במבט לעתיד יש לתת משקל גבוה יותר לנתוני הלמ"ס על פני גופים אחרים.

על פי ההתפתחויות הכלכליות במשק בחודשים האחרונים, המעידות על צמיחה מתונה, ועל פי נתוני תעסוקה ממקורות שונים לרבות שירות התעסוקה והמוסד לביטוח לאומי, הסבירות להמשך מגמת ירידה בשיעור האבטלה, כפי שניתן ללמוד מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הינה נמוכה, ואף קיימת סבירות כי שיעור האבטלה יעלה במעט בשנה הקרובה, זאת בהנחה ששיעור ההשתתפות ישמור על יציבות.