שיעור משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר עלה מ-3.2% ל-7.9% בין 2003-2012

עלייה ניכרת חלה הן בנתח עסקאותיהם של המשקיעים המקומיים בסך עסקאות הרכישה של דירות למגורים והן במספרן המוחלט במהלך השנים 2007—2009 - כך עולה מנתוני בנק ישראל על דפוסי הרכישה של דירות בידי משקיעים מקומיים. במרכז הארץ העלייה החלה עוד קודם לכן, והיא עברה בהדרגה לפריפריה.

בשנים 2011—2012 ננקטו צעדים שהפחיתו את כדאיות ההשקעה בדירות. בעקבות כך ירדה פעילות המשקיעים במידה משמעותית: בסוף 2012 ההסתברות שדירה נרכשה בידי משקיע עמדה על כ-90 אחוזים בלבד מרמתה ערב הצעדים.

המשקיעים רוכשים דירות קטנות יחסית, ודפוס זה התחזק עם הזמן. הם אינם מעדיפים דירות בשכונות מרקע חברתי-כלכלי ספציפי, והמחירים שהם משלמים דומים למחירים שרוכשים אחרים משלמים עבור דירות מקבילות.

כאשר התשואה על השכרת דירה עולה בנקודת אחוז, ההסתברות שמשקיע מקומי – ולא קונה אחר – ירכוש דירה נתונה עולה בכ-22 אחוזים; כאשר שער הריבית עולה בנקודת אחוז, ההסתברות פוחתת בכ-8 אחוזים.

במרוצת השנים 2003—2012 חלקם של משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר עלה מ-3.2 ל-7.9 אחוזים. כאשר בוחנים את דפוסי הרכישה של דירות בידי המשקיעים המקומיים, מתקבלים הממצאים הבאים:

במהלך 2003 עלה חלקם בסך הרכישות, אולי בעקבות הטלת מס על רווחים בשוק ההון; בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים. בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות פחת לפרק זמן קצר. בשנים 2011—2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בתקופה שלאחר הפעלת הצעדים התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכן שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב צעדי המדיניות.

חלקן של הרכישות במרכז הארץ (מחוזות תל אביב והמרכז), מתוך סך הרכישות של המשקיעים, התרחב מאוד באמצע העשור הקודם, ולאחר מכן הוא התרחב בפריפריה. הסבר אפשרי לכך הוא שמחיריהן היחסיים של דירות במרכז עלו מאוד בתחילת התקופה ונשאו רווח הון, ובהמשך התרחשה תופעה דומה בפריפריה; כמו כן, התשואה מהשכרת דירות ירדה בכל הארץ, אולם בצפון היא נותרה גבוהה יחסית גם במהלך המחצית השנייה של העשור הקודם.

במהלך כל התקופה הנסקרת השיעור שרכישות המשקיעים במחוז ת"א היוו בסך הרכישות במחוז (כ-29 אחוזים) היה גבוה בהרבה משיעורן בשאר הארץ, כנראה בשל הביקוש הער למגורים בשכירות.

בבחינה אקונומטרית של הגורמים המשפיעים על ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה נתונה, נמצא כי משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות יחסית. ההסבר לכך הוא שלהשכרת דירות קטנות יש תשואה גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות. אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים.

אשר לרקע החברתי-כלכלי של השכונה שבה מצויה הדירה, נמצא שהעדפות המשקיעים דומות לאלו של יתר הרוכשים. בהינתן מאפייני הדירה והסביבה, משקיעים רוכשים דירות במחיר דומה לזה שמשלמים שאר הפעילים בשוק, וממצא זה עשוי להעיד על שוק תחרותי.

ככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה – כלומר הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה – כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה: כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22 אחוזים. גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8 אחוזים. נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מוּנעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש.

בשנים 2011—2012 ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה עמדה על כ-90 אחוזים מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003—2007.

שיעור הרכישות של המשקיעים התפתח בתקופת המחקר באופן הבא: במהלך 2003 נרשמה בו עלייה, אולי בעקבות הטלת מס על רווחי הון בשוק ההון; בשנים 2004—2006 הוא היה יציב, פחות או יותר, ועמד על כ-26 אחוזים מסך העסקאות. בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים. בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות פחת לפרק זמן קצר.

בשנים 2011—2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בפברואר 2011 העלו את שיעור מס הרכישה על דירות שיירכשו להשקעה (לאו דווקא בידי מקומיים) בשנים 2011—2012: על דירות שערכן מגיע עד מיליון ש"ח העלו את שיעור המס מ-3.5 אחוזים משווי הדירה ל-5.0 אחוזים, על דירות שערכן 1—3 מיליוני ש"ח – מ-5.0 ל-6.0 אחוזים, ועל דירות יקרות יותר – מ-5 ל-7 אחוזים. צעד זה הוביל להיקף נרחב של הקדמת רכישות בשלהי 2010, לאחר שנודע על המהלך הצפוי.

בפברואר 2011 נכנס לתוקף פטור ממס שבח לאלה שימכרו דירה שנייה ושלישית בשנים 2011—2012, גם אם טרם חלפו ארבע שנים מהמועד שבו מכרו דירה. מהלך זה אמור היה להגדיל את היצע הדירות ולרסן את עליית מחיריהן, ועל כן להקטין את רווחי ההון הצפויים של רוכשי דירות להשקעה; בסוף מאי הודיע שר האוצר שהפטור ממס שבח על דירות להשקעה יתבטל בתחילת 2013 (שיעור המס עומד על 20 אחוזים מהרווח הריאלי); באוגוסט 2011 הכנסת החליטה להותיר את הפטור על כנו, אך היא האריכה את תקופת ההחזקה הדרושה כדי לקבלו מ-4 שנים ל-8.

החל מנובמבר 2012 המפקח על הבנקים בבנק ישראל הגביל את שיעור המשכנתא במימון שווי הדירה (LTV, Loan to Value) – למשקיעים הוא הגביל אותו ל-50 אחוזים, לרוכשי דירה ראשונה – ל-75 אחוזים, וליתר הרוכשים – ל-70 אחוזים. נוסף על כך ננקטו צעדים בעקבות המחאה החברתית של קיץ 2011: הכנסת חוקקה חוקים והממשלה הנהיגה תכניות שנועדו להגדיל את היצע הדירות ולהוזיל את מחיריהן.

כתוצאה מצעדי מדיניות אלה התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכך גם שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב העלאת המס. מהמחצית השנייה של 2011 ואילך, לאחר שהריביות במשק – וכן הצפי לריבית קדימה – החלו לרדת, מספר הדירות שרכשו משקיעים (כמו גם אחרים) שב לעלות.

כמו כן, מתחילת 2003 מדינת ישראל הטילה מס על הכנסה של ישראלים משכר דירה בחו"ל, וייתכן שהדבר הסיט את ההשקעות לדירות בארץ. באפריל 2003 חלה ירידה חדה בשיעור העסקאות של משקיעים, והיא קשורה למלחמת המפרץ השנייה.

בשנים 2005—2006 הפחיתו בהדרגה את הפטור ממס על הכנסה מדמי שכירות על דירות למגורים (שמשכירים יחידים): בשנת 2004 תקרת ההכנסה הפטורה ממס עמדה על 7,390 ש"ח, ובשנת 2006 היא עמדה על 3,830 ש"ח (במחירים שוטפים). מהלך זה היה אמור להפחית את כדאיותן של דירות להשקעה, אך נראה שהציות לחוק חלקי בשל קשיי אכיפה.

בשנת 2013 שיעורי המס נותרו בעינם, ולתקופה המשתרעת בין אוגוסט 2013 לסוף 2014 קבעו עוד מדרגה של מס רכישה, בגובה 10 אחוזים, על דירות להשקעה ששווין עולה על 15 מיליוני ש"ח.

בשנים 2003—2010 נטל מס הרכישה המוטל על בעלי דירה שנייה ומעלה גדל יחסית לנטל החל על בעלי דירה יחידה; זאת משום שהחל באמצע העשור הקודם ערכו עדכונים דיפרנציאליים בגובה המדרגות של מס הרכישה והעניקו פטור (עד תקרה) ממס רכישה על דירה יחידה. המס על רכישה של דירה שנייה ומעלה היווה בכל התקופה 3.5 אחוזים ממחיר דירה ממוצעת במשק, בשעה שבמקרה של דירה יחידה השיעור פחת בהדרגה, מכ-1 אחוז בשנת 2003 ועד ל-0 משנת 2007 ואילך. יש לציין שבמרוצת אותן שנים עדכנו לפי מדד המחירים לצרכן את המדרגה התחתונה של מס הרכישה המוטל על משקיעים (3.5 אחוזים), בשעה שקצב העלייה של מחירי הדירות היה מהיר בהרבה; לפיכך עלה נטל המס על רכישת דירות יקרות יחסית.