בנק ישראל הותיר השבוע את הריבית במשק ללא שינוי ברמה של 1.25% בלבד, בדומה להחלטה הקודמת. ריבית במשק שוררת מזה 3 חודשים ברמתה הנמוכה מאז מארס 2010. ריבית כה נמוכה גורעת מכדאיות החזקה של אגרות חוב ממשלתיות ומאלצת את המשקיעים לחפש תשואה עודפת באפיק הקונצרני, לטובת החברות המנצלות גם הן את המצב. כך גם יזם נדל"ן חנן מור הנפיק, בשבוע שעבר, סדרת אג"ח החדשה ה’ המציעה כיום למחזיקיה תשואה שקלית שנתית של 8.5%, כלומר תוספת של 6% על אגרת ממשלתית.
חברת חנן מור גייסה כ-40 מיליון שקל מהציבור באמצעות הנפקת סדרה שקלית המובטחת בשעבוד שעומדת לפירעון סופי ביולי 2019. יחד עם זאת, החזר קרן בתשלומים וריבית חצי שנתית מקצרים את משך החיים הממוצע של הסדרה ל-3.8 שנים. כבטוחה ישמשו העודפים אשר ינבעו לחברה מפרויקט חדש "חריש". אגרות חוב של חנן מור אינן מדורגות בדירוג כלשהו.
קבוצת חנן מור הינה יזמית נדל"ן ציבורית העוסקת בהקמה של מאות יחידות דיור למגורים ושטחי מסחר בארץ ובעולם מאז שנת 2004. הקבוצה מובילה כיום את תחום הבנייה הירוקה בישראל. עד כה, עמדה החברה בכל התחייבויותיה כלפי המשקיעים והמלווים, וכעת מדובר בגיוס המיועד לתמוך בהמשך הקמת פרויקטים שוטפים וחדשים ולא במחזור חוב. לחברה 9 פרויקטים ברחבי הארץ (סך של 1,240 יחידות דיור כאשר כמחצית מכורות נכון להיום) מתוכם 7 בביצוע.
הפרויקטים החדשים הם חריש, המונה 282 יחידות דיור ושטח מסחרי של 5,000 מ"ר, וכפר תבור המונה כ-100 יחידות דיור צמודי קרקע. בחברה צופים להכנסות של 362 מיליון שקל משני הפרויקטים הללו וליתרת עודפים של 86 מיליון שקל. כמו כן, בחברה צופים כי בשנת 2014 ימסרו דירות ב-50% יותר מאשר בשנת 2013.אילו מסירות יחידות הדיור בשני פרויקטים החדשים צפויות בשנים 2015-2016.
השבוע תפרסם החברה את דו"חותיה הכספיים המסכמים את הרבעון השני 2013. על פי הדיווח הרבעוני האחרון, היו בקופת החברה מזומנים בסך 39 מיליון שקל בתוספת 29 מיליון בפיקדונות משועבדים וזאת לפני גיוס חוב האחרון. כמו כן, במהלך שנת 2013, הזרימה פעילות השוטפת של החברה לקופתה כ-30 מיליון שקל. מנגד, לחברה 3 סדרות אג"ח קיימות המסתכמות יחדן בכ-170 מיליון שקל (כולל תשלומי ריבית עתידיים), מתוכם על החברה להחזיר כ-40 מיליון עד לאפריל 2014.
להערכתי, סדרה ה’ החדשה עדיפה על הסדרות הקיימות של חנן מור. הסדרה הקיימת ג’ שהינה שקלית משתנה אך קצרה יותר (מח"מ של 1.2), נסחרת כיום בתשואה שנתית של 4.6% בלבד, כלומר 3.4% מעל לתשואת מלווה קצר מועד לשנה. ואילו סדרה ד’ צמודה למדד נסחרת בתשואה שנתית של 4.4%, שבתוספת אינפלציה שנתית של 2%-2.5% עדיין נמוכה מתשואתה של סדרה החדשה. כמו כן, יש לציין כי המס על הרווח מאג"ח שקלי מסתכם ב-15% לעומת 25% בגין אג"ח צמוד מדד.
לסיכום, הריבית הנמוכה במשק, פיתוח פרויקטים חדשים על ידי החברה, תחזית מכירות אופטימית, שעבודים ואיתנות פיננסית של החברה תורמים משמעותית לאטרקטיביות בהחזקת סדרת אג"ח ה’ החדשה. יתרה מזו, מי שמחזיק בסדרות הקיימות יכול לשקול מחזרם באמצעות סדרה ה’. יכול להיות כי סיבות אלו גרמו חלקית לביקושי יתר בהנפקה אשר הסתכמו בכ-58 מיליון שקל, כלומר 150% מהקצאה בפועל.