בבנק מזרחי חושבים כי החזקה במניית עזריאלי מהווה חשיפה טובה לסקטור הנדל"ן המניב בישראל, אך כיום אין אפסייד משמעותי על נכסי החברה הקיימים. לכן הם קובעים מחיר היעד לחברה של 110 ₪ בהמלצת "החזק". בסקירה שפרסמו הבוקר כותב האנליסט אתי אגא:
עזריאלי הינה חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל, לה נכסים מניבים בהיקף של כ-14.7 מיליארד ₪ ועוד כ-1.3 מיליארד ₪ נכסים בהקמה. עיקר פעילותה הוא בתחום המסחר כשבבעלותה כ-13 קניונים ומרכזי מסחר בישראל , 9 מבני משרדים בישראל ו-6 נכסים בארה"ב. בנוסף לחברה אחזקה מלאה בגרנית, ואחזקות מיעוט בלאומי ולאומי קארד.
ה-NOI המייצג של החברה עומד על 1,132 מ’ ₪, כאשר 70% מתוכו מגיע ממרכזי המסחר אשר הינם בסיכון נמוך יחסית למגזרי הנדל"ן המניב האחרים, בעיקר כשמדובר במרכזי מסחר ממוצבים כמו אלו של החברה, שהינה אחד השחקנים המובילים במגזר מרכזי המסחר.
נכסים בהקמה- לנוכח העובדה שהשוק מפוקח רגולאטורית, עובדה המערימה קשיים על הקבוצה ברכישת נכסים, בתקופה האחרונה היא הרחיבה משמעותית את היקף פעילות הייזום, המהווים מפתח לצמיחה עתידית. לחברה 8 פרויקטים בהקמה בהיקף של מעל כ-5 מיליארד ₪ אשר צפויים בשנים הקרובות להביא לגידול דרמטי בשטחי ההשכרה של החברה.
מינוף נמוך – החברה מצטיינת ברמת מינוף נמוכה למרות ההשקעות הגדולות שבוצעו בשנים האחרונות. יתרות המזומנים הגדולות שהיו לאורך השנים, אפשרו לחברה להגיב מהר להזדמנויות ללא צורך מיידי במימון חיצוני. יחד עם זאת ,אנו מעריכים כי בשנים הקרובות תייעד החברה את מרבית המזומנים ותזרימי המזומנים למימון השקעותיה ואף תזדקק למימון חיצוני. על כן צפויה עליה במינוף, אך היא עדיין תהיה נמוכה ביחס לחברות נדל"ן ישראליות אחרות.
מחזור החוב- לחברה חוב צמוד של כ-3.2 מיליארד ₪ בריבית היסטורית גבוהה של 5%. אנו מעריכים כי בסביבת הריבית הנמוכה היום ,המהווה גורם משפיע ביותר על מחזורי החוב, נראה החלפת חוב ישן בחוב חדש, זול יותר. דוגמא לכך הוא חוב בנקאי של כ-870 מ’ ₪ של מרכז עזריאלי הצפוי להיות ממוחזר כבר באוג’ השנה. החיסכון יבוא לידי ביטוי בקיטון בהוצאות מימון וצמיחה בתזרים התפעולי מנכסים (FFO).
שורה תחתונה לעזריאלי מעמד גבוה בענף המקומי הנתמך בתיק נכסים חזק ואיכותי, שמניב תזרים מזומנים יציב. הפרופיל הפיננסי איתן ומאופיין במינוף נמוך ויכולת כיסוי חוב טובה. החברה מתנהלת היסטורית בצורה שמרנית אך ההשלכות לכך הן תשואת FFO ודיבידנד נמוכות מהחברות דומות בתחום.
לחברה מותג מוביל המושך שוכרים איכותיים ומאפשר לחברה לשמור על שיעורי תפוסה של כ-100% בישראל. שיעור זה מבטיח עמידות תפעולית בפני מחזוריות מאקרו-כלכלית.
לאחרונה נמצאת החברה נמצאת תחת עין הרגולטור ועל כן נאלצה לפנות לייזום בהיקף גדול יותר, עם היתרונות והסיכונים שבכך. לחברה פורטפוליו גדול של נכסים בהקמה, שצפויים לתרום משמעותית לשווי שלה, אך זאת בעתיד הרחוק יותר . לכן איננו נותנים שווי עודף לכך.