עדכון של יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר כלל פיננסים ברוקראז’ למניות הנדל"ן המניב בישראל ותחילת סיקור של מניית עזריאלי.
הנפקת קבוצת עזריאלי טורפת את הקלפים בהשקעות בחברות הנדל"ן המניב. היא מוסיפה סחורה רבה לסקטור ומציבה השקעת עוגן חדשה, אשר החברות האחרות ייסחרו בהשוואה אליה.
1. עזריאלי – השקעת עוגן לטווח ארוך. להערכתנו, מנית עזריאלי מגלמת תשואה הולמת בסיכון נמוך. אל תחפשו כאן רווחים מהירים, אלא יצירת ערך לטווח הארוך. אנו מעריכים שזו תהפוך להיות מנית עוגן בתיק ההשקעות של המשקיעים המוסדיים.
2. עזריאלי – קבוצת הנדל"ן המובילה בישראל. הקבוצה היא הקבוצה המובילה בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובפרט בתחום הקניונים תוך שהיא נהנית מיתרונות לגודל, תיק נכסים איכותי ומפוזר. במקביל תיכנס החברה ישירות למדדים מובילים בת"א ובעולם.
3. פוטנציאל יצירת ערך בקבוצה. להערכתנו, גם במצב הנוכחי יש לעזריאלי פוטנציאל יצירת ערך לעתיד, הן בהשבחת תיק הנכסים הקיים, הן בפיתוח נכסים קיימים והן בפוטנציאל לרכישות נוספות של נכסים ו/או חברות נדל"ן מניב אחרות.
4. חסרון – החברה אינה חברת נדל"ן טהורה. למרות שעיקר פעילות הקבוצה הוא בתחום הנדל"ן המניב בישראל, יש לה החזקות אחרות בתחומים אחרים (אנרגיה, פיננסים). אנו חוששים כי לאורך זמן עלולה מדיניות זו לפגוע בחברה וזו עלולה להיסחר בדיסקאונט על החזקותיה בשל כך..
5. האם המניה ראוה לפרמיה ביחס למתחרות ? אפשר לטעון בעד ונגד נקודה זו (ראו בהמשך). להערכתנו, למרות מספר חסרונות, המניה צפויה להיסחר לאורך זמן בפרמיה בהשוואה לחלופות בסקטור.
6. תמחור עזריאלי – במודל שלנו מתקבל לקבוצת עזריאלי שווי הוגן של כ- 92 ₪ למניה, הגבוה בכ- 11% ממחיר המניה הבוקר. תחת תמחור זה אנו ממליצים על המניה בתשואת שוק.
7. המלצת תשואת שוק למניות האחרות בסקטור.
בעקבות המלצתנו לעזריאלי וההערכה כי המניה צפויה להיסחר בפרמיה מסויימת ביחס לחלופות, אנו סבורים כי פער של 10% בעזריאלי שקול ל 15% מליסרון ובאמות או 20% בבריטיש ובריט 1. בנוסף אנו מפנים את תשומת הלב לעצירה בצמיחת ה NOI מנכסים זהים שנרשמה באמות, בבריטיש ובמליסרון ברבעון 1/10 בהשוואה לרבעון 4/09.
יתרה מזו, אנו חוששים כי הנפקת עזריאלי "סחטה" את מקורות ההשקעה המופנים אל סקטור הנדל"ן המניב בישראל.
כיוון שכך הפחתנו את המלצתנו למניות הסקטור לתשואת שוק. סיכום: משקל שוק לסקטור, ללא עדיפות ברורה לאחת החברות.