שי לוי, מנהל השקעות תחום נדל"ן בבית ההשקעות תמיר פישמן, על מניית נדל"ן מניב שמחירה נחתך בחוזקה ומהווה הזדמנות קניה: המשבר באירופה גרם לכך שמחירי מניות של חברות אשר חשופות באופן ישיר לגוש האירופי ירדו בחדות, ובצדק. קשה לחזות כיום את השלכות המשבר האירופי בהמשך, אך נשאלת השאלה האם חלק מהחברות לא חוו "אובר שוטינג" למטה במחירן, דבר שמביא דווקא להזדמנות קניה במחיר הנוכחי.
דוגמא טובה לכך היא מניית חברת אלקטרה נדל"ן
החברה פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, כאשר החשיפה לנכסים באירופה, בעיקר גרמניה והולנד מהווה כ 60% מסה"כ הנכסים (בנוסף לכ 25% בקנדה וארה"ב, וכ 10% בישראל).
אמנם שער היורו ירד בכ 15% מול השקל בעת האחרונה, ולכן החברה שמדווחת בשקלים חשופה לירידה הזו, אך יש לקחת בחשבון שמנגד יש לחברה גם הלוואות ביורו, שבחישוב שקלי גם הן יורדות. לכן בקיזוז ההלוואות על הנכסים, החברה בפועל חשופה לירידת ערך היורו רק בכ 500 מליון ₪, מתוך נכסים בשווי של כ 6.8 מיליארד ₪. כלומר, ירידה של כ- 15% בשער היורו/ שקל, מביא לירידת ההון העצמי בכ 75 מליון ₪, המגלם ירידה בשווי החברה של כ 7% בלבד.
למרות זאת מניית החברה ירדה בחודשיים האחרונים בכ 30%, והמניה נסחרת במכפיל של כ 65% על ההון העצמי שלה שמשוערך בדוחות לפי השווי ההוגן של הנכסים.
הסבר נוסף לירידה החדה עשוי להיות העובדה שהמשבר באירופה עלול להביא לפגיעה בנדל"ן המסחרי, שיתבטא בירידה בשיעורי התפוסה על הנכסים ובעליית שיעורי תשואה שנדרשים מהנכסים, דבר שיביא לירידה בשוויים. עם זאת, כאשר בודקים את פורטפוליו נכסי החברה, ניתן לראות שמרבית הנכסים מאוכלסים בידי שוכרים איכותיים, בחוזים לטווח של מספר שנים קדימה, ובשיעורי היוון על הנכסים יחסית שמרניים.
סיכון נוסף לחברה הוא שיעורי המינוף הגבוהים יחסית במאזנה, כאשר ההון העצמי שלה מהווה רק כ 12% מסך המאזן. במצב כזה, שיערוך למטה של הנכסים של כ 5%, יביא לקיטון של כ 35% בהון העצמי, שנמוך ממילא גם כיום.
למרות סיכונים אלו, אנו מעריכים שמחירה הנוכחי של המניה מהווה הזדמנות. יש לזכור שמבחינה תפעולית החברה ממשיכה לשמור על תזרים מזומנים יציב, ועל FFO ברמה טובה. נוסיף את העובדה שלהערכתנו אין לחברה בעיה של מימוש נכסיה בעת הצורך במחיר הנכון, אפסייד גבוה נוסף בחלק היזמי בארץ (מגדל הרכבת, פרויקט אורנים, מגדל אלקו), וניהול מוכח ושמרני (הלוואותיה על הנכסים בבעלותה הם בצורת נון ריקורס, וביחס LTV סביר), ונקבל חברה איכותית במחיר זול.