|
ברבעון הרביעי של 2012 נרכשו כ-11 אלפי דירות ע"י זוגות צעירים, ירידה של 1.2% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה רצופה בשיעור מצטבר של 41% בשלושת הרבעונים הקודמים. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אשר עמד בצל המחאה החברתית, נרשמה עליה חדה של 39%. משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות ירד ל-38.6%, לאחר שלושה רבעונים רצופים של יציבות בהם עמד משקלם על כ-41%. הירידה במשקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות חלה במקביל לעליה משמעותית במשקל משפרי הדיור, כאשר לראשונה בשנתיים האחרונות השתווה משקל משפרי הדיור למשקלם של הזוגות הצעירים. משקל המשקיעים בשוק ירד בחצי נקודת אחוז.
אזור השפלה הוביל את הירידה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ברבעון הרביעי, עם ירידה של 22%, לאחר עליה חדה של 26% ברבעון השלישי (כל רבעון לעומת קודמו). משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות באזור זה ירד לשיעור של 32% בלבד, לעומת משקל של 43% ברבעון הקודם. שיעור זה הוא הנמוך ביותר שנרשם באזור השפלה בשנתיים האחרונות וגם הנמוך ביותר בהשוואה ארצית. מנגד, משקל משפרי הדיור באזור השפלה עלה ב-9 נקודות אחוז, לשיעור של 48% מסך העסקאות, השיעור הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. אין בידינו די נתונים כדי לקבוע באיזו מידה הירידה החדה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור זה נובעת מהקשחת תנאי המימון ע"י בנק ישראל, אולם יש לציין כי היחס בין מחירי הדירות שרוכשים זוגות צעירים באזור זה לבין רמות השכר שלהם אינו גבוה מהממוצע הארצי. בסיכום שנתי סך הדירות שרכשו זוגות צעירים באזור זה היה גבוה ב-31% בהשוואה לשנת 2011, שיעור הגידול הגבוה ביותר בהשוואה ארצית.
הירידה החדה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור השפלה קוזזה באופן חלקי ע"י עליה חדה של 23% ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה. סך הדירות שרכשו זוגות צעירים באזור חיפה ברבעון הרביעי עמד על 1.7 אלף דירות, הכמות הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית והכמות הגבוהה ביותר של רכישת דירות ע"י זוגות צעירים באזור זה בשנתיים האחרונות. יתכן ומחירי הדירות הנמוכים יחסית באזור חיפה, בשילוב מגבלות בנק ישראל, הביאו להסטה חלקית של הביקושים של הזוגות הצעירים לאזור זה. בהקשר זה נציין כי בשלושת הרבעונים הראשונים של 2012 סך הדירות שרכשו זוגות צעירים בחיפה היה זהה לתקופה המקבילה ב-2011, זאת בעוד שברמה הארצית חל גידול של 14% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים באותה התקופה. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי היחס בין מחיר הדירה לשכר הרוכשים באזור חיפה הוא מהנמוכים ביותר בהשוואה ארצית (רק באזור טבריה היחס נמוך יותר).
ברבעון הרביעי נרשמה עליה מתונה של 3% במספר הדירות שנרכשו להשקעה, לאחר עליה של כ-13% ברבעון הקודם. באזור ת"א נרשמה ירידה חדה ברכישות המשקיעים ומנגד באזורי הפריפריה נרשמו עליות משמעותיות.
ברבעון הרביעי של 2012 נרכשו כ-6.6 אלפי דירות ע"י משקיעים, גידול של 3% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה של כ-13% ברבעון השני. משקל המשקיעים בסך העסקאות ירד בחצי נקודת אחוז לשיעור של 23%. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ירד משקל המשקיעים בסך העסקאות ב-1.9 נקודות אחוז.
ניתן להניח כי אחד הגורמים שהביאו להתמתנות הגידול ברכישת דירות להשקעה ברבעון הרביעי היו הנחיות בנק ישראל מאוקטובר האחרון, לפיהן ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה להשקעה הינו 50% משווי הדירה. יש לציין כי ההנחיה להגבלת המימון לדירות להשקעה חלה במקביל להודעה בנק ישראל על הפחתת הריבית בחודש נובמבר ב-0.25 נקודת אחוז. בכך פעלה הנחיה זו לצמצום השפעתה של הפחתת הריבית על הגידול ברכישת דירות להשקעה.
ברבעון הרביעי של 2012 נמכרו כ-4.3 אלפי דירות ע"י משקיעים, עליה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, כפול משיעור הגידול בסך העסקאות באותה התקופה. יחד עם זאת, הגידול במכירות המשקיעים ברבעון הרביעי מתון מזה שנרשם ברבעון השלישי (לעומת הרבעון השני), אשר עמד על 23%. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי בתחילת 2011, במסגרת הצעדים להגדלת היצע הדירות למגורים, התקבל שינוי חקיקה אשר הרחיב את הפטור ממס שבח בשנים 2011-2012, על מנת לעודד משקיעים למכור את דירותיהם. במקביל נקבע כי החל מינואר 2013 יידרש ממי שבבעלותו "דירה נוספת" להמתין 8 שנים, במקום 4 שנים, ממועד מכירת הדירה הקודמת, בכדי לקבל את הפטור ממס שבח. אולם, ביולי 2012 התקבלה החלטה המחזירה את המצב לקדמותו (דהיינו, המתנה של ארבע שנים בלבד בין מכירה למכירה למי שבבעלותו "דירה נוספת").יתכן וביטול ההחלטה על הארכת פרק הזמן המינימלי הנדרש בין מכירה למכירה היה בין הגורמים להאטה בקצב מכירת דירות ע"י משקיעים ברבעון הרביעי, בפרט באזורים בהם משך תקופת ההחזקה בנכס קצר יחסית, כפי שיפורט להלן.
כ-23% מסך מכירות המשקיעים ברבעון האחרון התרכז באזור ב"ש, גבוה משמעותית ממשקלו של אזור זה בסך הדירות שנמכרו (משקל אשר עומד על כ-14% בלבד). בהשוואה בין הרבעון הרביעי לשלישי חלה עליה של 15% במכירות המשקיעים בב"ש, נמוך משמעותית משיעור הגידול ברבעון השלישי, אשר עמד על 50% (כאשר בסך העסקאות באזור זה נרשם גידול של 13% בלבד באותה תקופה).
ניתוח הממצאים מלמד כי באזור ב"ש בפרט, ובאזורי הפריפריה בכלל, ניכר גידול בחלקם היחסי של משקיעים אשר מכרו בארבע השנים האחרונות יותר מדירה אחת להשקעה, מבין סך המשקיעים שמכרו דירה ב-2012. דהיינו, משקיעים אשר אלמלא הרחבת הפטור ממס שבח בשנים 2012-2011 היו חייבים במס לפחות על דירה אחת שמכרו. כך למשל, ברבעון הראשון של 2012, שיעור המשקיעים שמכרו לפחות דירה אחת בארבע השנים האחרונות (מבין סך המשקיעים שמכרו דירה באותו הרבעון) עמד באזור ב"ש על 22%. ברבעון הרביעי, לקראת תום התוקף של הוראת השעה לעיל, עלה שיעור זה ל-37%. מנגד, באזור נתניה למשל, עלה שיעור זה מ-13% ל-15.5% בלבד, בהתאמה.
|