קבוצת חג’ג’ ייזום נדל"ן בע"מ צפויה להנפיק סדרה חדשה של אג"ח (סדרה ד’) לצורך מימון הפעילות השוטפת וכן החברה בוחנת שימוש בחלק מהתמורה לפירעון הלוואה של גוף פיננסי בהיקף של 12.5 מיליון ₪. על פי דו"ח הצעת המדף להנפקה, במסגרת המכרז הציבורי אשר צפוי להתקיים מחר (יום ב’) החברה צפויה להנפיק 70,000,000 ₪ ערך נקוב, בריבית מקסימאלית של 9.45%, לא צמודה למדד, ומועד הפירעון הסופי הוא ה-30 ביוני, 2016. אגרות החוב תעמודנה לפירעון קרן בשלושה תשלומים באופן הבא: 10% מהיקף הקרן ישולם ביום 30 ביוני 2015, 10% נוספים ישולמו ב-31 בדצמבר 2015, והתשלום השלישי והאחרון בסך של 80% מהקרן ישולם ב-30 ביוני 2016. הריבית על אגרות החוב תשולם בשני תשלומים חצי שנתיים, ב-30 ביוני וב-31 בדצמבר של כל אחת מהשנים 2013 עד 2016.
נכון לדו"ח הצעת המדף, כ-58% מסך הערך הנקוב של הסדרה הוזמנו ע"י משקיעים מסווגים במסגרת התקשרויות מוקדמות בין החברה וגופי השקעות, כאשר טווח הריביות במסגרת ההזמנות נע בין 8% ו-9.45%. היתרה תונפק לציבור, ולהערכתנו היקף הביקוש יעלה באופן משמעותי על ההיצע, בהתאם למגמה בשוק ההון במרבית ההנפקות שבוצעו במתחילת השנה ולאור היתרה הנמוכה לציבור הרחב. בנוסף, אנו מעריכים כי רמת ריבית הסגירה תהיה נמוכה מהריבית המקסימאלית מכמה סיבות. ראשית, נמשכת מגמת העלייה בתיאבון לסיכון של המשקיעים הנובעת מירידה באטרקטיביות של האלטרנטיבות, המתבטאת ברמת הריביות הנמוכה בשוק האג"ח הממשלתי והקונצרני שבדירוג גבוה. מגמה זו מתבטאת בהגדלת חשיפות של בתי השקעות לאג"ח בדירוגים נמוכים או אג"ח שלא מדורגות המתאפיינות באיתנות פיננסית נמוכה וסימני שאלה לגבי התזרים העתידי, דבר המעלה את הסיכון בהשקעה. בנוסף, ע"פ טווח הריביות שהוצעו ע"י המשקיעים המסווגים ניתן לראות כי המשקיעים מוכנים "לזכות" במכרז כמעט בכל מחיר, לאור הסבירות הגבוהה יחסית לרווחי הון בטווח הקצר, כפי שקרה במרבית ההנפקות מתחילת השנה.
יש למשקיעים סיבה טובה נוספת להעריך כי רמת תשואת הסגירה תהיה נמוכה מהריבית המקסימאלית. סדרת האג"ח האחרת של החברה (סדרה ג’) הינה צמודה למדד, בעלת תשואה לפידיון של 5.3% ותאריך הפידיון הוא פברואר 2016, כאשר לשם השוואה תשלום הקרן האחרון של סדרה ד’ אשר אינה צמודה כאמור הוא יוני 2016. אם נניח לשם הפשטות כי רמת המח"מ הינה זהה, ונוסיף את רמת האינפלציה השנתית הצפויה של 2.3%, אזי מתקבל פער יחסית משמעותי בין רמת התשואה לפידיון של אג"ח ג’ והריבית המקסימאלית של אג"ח ד’. בחינת ההתחייבויות הפיננסיות אינה משקפת יתרון מהותי לאג"ח ג’ על פני אג"ח ד’, לאחר שהחברה שעבדה בשעבוד קבוע, ראשון בדרגה, יחיד, ללא הגבלה בסכום את מניותיה של קבוצת חג’ג’ אחזקות הארבעה בע"מ (להלן: "חברת ה-SPC"), חברת בת, המחזיקה בפרויקט "מגדלי הארבעה" אשר נמצא בשלבים של עבודות חפירה ודיפון. להערכתנו, לאחר קבלת היתרי החפירה והתקדמות הפרויקט, החברה צפויה לקבל את היתר הבניה למגדלים והצפי לאכלוס הפרויקט הוא Q2-2015.
הסיכונים בהשקעה כוללים התדרדרות כלכלית וכתוצאה אי עמידה בהתחייבויות חוזיות, ופגיעה בהתקשרויות מול בנקים וגורמי אשראי חוץ בנקאי וכן מול הספקים וקבלני המשנה, הרעה באיתנות הפיננסית של החברה, וכמובן שינוי הסנטימנט בשוק האג"ח הקונצרני אשר עשוי לגרום להפסדי הון על הנייר.
תמצית על החברה:
קבוצת חג’ג’ הוקמה בשנת 2003 על ידי האחים יצחק ועידו חג’ג’ הינה קבוצת נדל"ן ציבורית המתמחה בייזום, ניהול ושיווק פרויקטים. עד דצמבר 2010 עסקה החברה, קבוצת חג’ג’ ייזום נדל"ן בע"מ (לשעבר אסים השקעות), ולאחר מכן החלה לפעול בעיקר בשוק הנדל"ן המקומי. פעילות החברה מבוצעת במסגרת שלושה תחומי פעילות, ארגון קבוצות רכישה, נדל"ן יזמי, ונדל"ן להשקעה. בסוף חודש נובמבר 2011 רכשה החברה את השליטה (%90) בחברת מלון רג’נסי ירושלים בע"מ (להלן: "רג’נסי"), שהינה חברה ציבורית ועוסקת בתחום ארגון קבוצות רכישה (וכן מחזיקה בקרקע בטבריה עליה ניתן להקים פרויקט מגורים). בנוסף, בפברואר 2012 רכשה רג’נסי 50% ממניותיה של חברה פרטית בשם הד מאסטר העוסקת ביזמות התחום הנדל"ן ומעורבת בפרוייקט מגדל המגורים והמסחר במתחם יבנה-שד"ל בתל אביב. פעילות הקבוצה גדלה באופן מהותי בתקופת הדוח האחרון, בעיקר בתחום קבוצות רכישה. נכון למועד זה לקבוצה 6 פרויקטים בתחום קבוצות רכישה (כשמתוכם נכון למועד זה בארבעה פרויקטים בוצע מימוש, לרבות חלקי, של האופציה או לחלופין נרכשו על ידי חברי הקבוצה שאורגנו על ידי רג’נסי חלק מהזכויות במקרקעין) - כאשר חמישה מתוכם החלו בשנת 2012. מתוך הפרויקטים האמורים, שני פרוייקטים הינם בתחום הנדל"ן למשרדים, בשטח כולל של כ- 54,000 מ"ר, וארבעת הפרויקטים האחרים הינם בתחום הנדל"ן למגורים, בהיקף כולל של 280 יחידות דיור (חלק הקבוצה, ללא חלק שותפי הקבוצה בחלק מהפרויקטים האמורים, הינו כ-200 יחידות דיור).
הכותב הינו יועץ כלכלי ופיננסי ומייסד אומיקרון.