חנן מור, מייסד ומנכ"ל חברת בניה למגורים הוא טייס קרב לשעבר ואיש עסקים מצליח, נחשב כיום כיזם בנייה בינוני. מור מזהה כיום את עניין המשקיעים החוזר וגובר לתחום, מה שסייע לו לגייס חוב מהציבור בסך 23 מיליון שקל בשבוע שעבר. יחד עם זאת, מצביע מור על מספר נקודות חולשה בתחום כגון חוסר הקרקעות והיתרי בניה ומציע דרכי פעולה לתיקונן.
מור סבור כי המצב הקיים, המתאפיין ברמת מחירי דיור גבוהים מאוד ואשר הורע על ידי הגזרות החדשות של בנק ישראל, פוגע בעיקר בזוגות צעירים: "מי שנשאר הכי מסכן זה אנשים שעובדים ומשרתים בצבא. זאת כאשר בני מיעוט רבים בונים לעצמם מגורים ללא היתרים והמגזר הדתי מצליח לדואג לעצמו דרך הכוח הפוליטי."
מהי המשמעות הגזרה החדשה של מפקח על הבנקים תשפיע?
בנק ישראל, בדמות דודו זקן, המפקח על הבנקים, הטיל בשבוע שעבר פצצה על שוק הדיור כאשר דרש מהבנקים להגדיל את כריות ההון בגין משכנתאות בשיעור מימון הגבוה מ-45% מערך הנכס.
"המשמעות היא עלות משכנתא גבוהה יותר. זה לא אומר שהציבור לא יקנה, אלא פשוט ישלם הרבה יותר. אין ספק כי מחירי דיור גבוהים פוגעים בכלכלה שלמה. הנגיד מאותת כבר הרבה מאוד זמן לממשלה כי הינה חייבת להגדיל את היצע אחרת יאלץ לעצור את ביקושים בצורה לא בריאה כגון הגזרה החדשה. אנו בחנן מור רואים שיש צורך להניע את הכלכלה במתווה הנכון והראוי, וזה אומר להגדיל היצע יחידות דיור על מנת להתאזן עם ביקושים. הממשלה החדשה מבינה ומאמינה בתהליך לכן המצב צפוי להשתנות לטובה."
מור סבור כי אחת הבעיות המרכזיות של הנדל"ן המקומי זה חוסר בקרה על אופן שינוי מחירי הדיור וכי נדרש גוף מפקח, מבקר ומנחה פעילות בתחום. למשל, על ידי שחרור היתרים לעובדים זרים על מנת להגביר את הבניה ולהגדיל היצע הדיור. "חייב לקום גוף ממשלתי אחד על מנת לא לסבול מכשלי שוק", אומר מור.
מה יקרה למחירי הדיור כעת?
"אנו רואים גידול בפעילות תחום המגורים ללא עליית מחירים כי גם כך רמת המחירים גבוהה מאוד. כמו כן, מתגברת מגמת בנייה של דירות קטנות, 2-3 חדרים, על מנת לעמוד בביקוש של זוגות הצעירים בעיקר. מגמה חיובית נוספת היא היווצרות אזורי ביקוש חדשים במדינת ישראל מחוץ לאזור גוש דן בדומה לאזור מודיעין של פעם. יכול להיות כי אזור הביקוש חדש כזה יקום על מתווה של כביש 6, ומתנהלים כבר דיונים בנושא", מסביר מור.
כיצד מגיב שוק ההון להתפתחויות בענף?
"זו היא הזדמנות אדירה עבור משקיעי שוק ההון להשקיע בענף בגלל שוואיים נמוכים ואטרקטיביים וליהנות מריבית ודיבידנד בהמשך למה שהתרחש בשנים האחרונות. כעת מבינים המשקיעים כי מודל קונגלומרטים וחברות אחזקות אינו עובד כל כך אלא הכדור עובר לידי חברות המנוהלות על ידי בעלים-מנכ"לים. חברות ובעלי עסקים מבינים היום כי מחויבים לערכים ואחראים כלפי הלקוחות, הסביבה, המוצר והאחראיות החברתית כולה. המשקיעים צריכים לחפש לא רק תשואות אלא גם איכות הניהול והאחראיות אחרת זה להחליק על הקרח במקום לעמוד על קרקע מוצקה."
"בשבוע שעבר הרחבנו סדרת אג"ח ד’ שלנו ונהנינו מביקוש שהסתכם ב-60% מעבר לסכום הנדרש וזאת חלקית בגלל שהגדלנו בטחונות עבור מחזיקי אג"ח. לעודפים המשועבדים מפרויקטים בנס ציונה ויבנה הוספנו בטחון בדמות עודפים מפרויקט בניה באריאל. מאז ההנפקה הראשונה עברו 2.5 שנים וכעת גייסנו 23 מיליון שקל כאשר שוק ההון חזר, בחודשיים האחרונים, לפעול בצורה טובה כולל אג"חים בדומה לשלנו המשלב שעבודים כי המשקיעים רואים בפניהם ענף טוב ויציב. החששות לשינוי מגמה שיפגע בבטוחה של המשקיעים רוכשי דירות התבדו."
חברת חנן מור הרחיבה את הסדרה הצמודה שלה ד’. אגרות החוב אלו עומדות לפירעון סופי בשנת 2017 כך שמשך חיים ממוצע (מח"מ) שלהן מסתכם ב-4 שנים. אג"ח ד’ נושאות ריבית שנתית קבועה של 5.45% ונסחרות כיום בתשואה שנתית של 8.15%. מתחילת השנה, הוסיפו אג"ח ד’ כ-4% לערכם ובכך השלימו זינוק של קרוב ל-45% במהלך השנה האחרונה.
קבוצת חנן מור הנה יזמית נדל"ן ציבורית העוסקת ביזום והקמה של מאות יחידות דיור למגורים ושטחי מסחר בארץ בעיקר. הקבוצה הוקמה בשנת 2004, הונפקה בבורסה בשנת 2006 ומובילה כיום את תחום הבנייה הסביבתית ועיצוב חווית המגורים בישראל.
מובהר ומודגש כי האמור בסקירה זו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. בפרסום המידע בסקירה זו אין משום המלצה או חוות דעת בקשר לביצוע כל עסקה או השקעה בניירות ערך, לרבות רכישה ו/או מכירה של ניירות ערך. יודגש כי לגבי כל מידע מכל סוג המופיע בסקירה – על כל אדם לבצע בדיקה ואימות נוספים, תוך התחשבות בנתונים ובצרכים המיוחדים שלו. יצוין כי במידע עלולות ליפול טעויות וכן עשויים לחול לגביו שינויי שוק ו/או שינויים אחרים, וכי אף עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות והניתוחים המופיעים למצב בפועל. אשר על כן, קבלת החלטה כלשהי על סמך נתון, דעה, חוות דעת, תחזית או ניתוח המופיע במסגרת הסקירה - הינו על אחריות הקורא בלבד.