הסקירה הכלכלית השבועית "השבוע במאקרו", של המחלקה הכלכלית, בחטיבה לכספים וכלכלה של לאומי, בראשות ד"ר גיל בפמן: בחודש דצמבר 2012 נמכרו כ- 1,300 דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית (נתון מנוכה עונתיות). מגמת העלייה של הביקוש בחודשים האחרונים מתונה יותר בהשוואה למחצית הראשונה של 2012. במקביל, נמשכת מגמת הירידה של המלאי הבלתי מכור של הדירות החדשות. המלאי הבלתי מכור עמד בחודש דצמבר 2012 על 15.3 אלף יחידות דיור חדשות, בהשוואה לשיא של 16.8 אלף יחידות דיור לפני כחצי שנה. ירידת המלאי משקפת את הירידה שחלה בהיקף התחלות הבנייה, שנמשכה, ככל הנראה, גם ברבע הרביעי של 2012.
בסך הכול, בשנת 2012 נמכרו כ- 15.3 אלף יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה פרטית (בדומה להיקף המכירות בשנת 2011) ו- 21.5 אלף יחידות דיור חדשות שנבנו ביזמה ציבורית. ביחד עם הדירות שנבנו שלא למכירה, כגון "בנה ביתך" וקבוצות רכישה, מסתכמת כמות הדירות המבוקשת ב- 2012 ב- 39.4 אלף יחידות דיור. כמות זו גבוהה מקצב התחלות הבנייה השנתי ברבע השני והשלישי של 2012 ובמילים אחרות הביקוש לדירות חדשות בשנת 2012 היה, כפי הנראה, גבוה מההיצע שנבנה בשנה זו ולכן חלה ירידה במלאי.
מצב זה של עודף ביקוש על ההיצע קיבל ביטוי בירידה של מספר חודשי ההיצע, שהוא אינדיקטור מוביל טוב למחירי הדירות. אלו ירדו מרמה של כ- 13 חודשי היצע בחודשים הראשונים של 2012 ל- 11.6 חודשים נכון לחודש דצמבר. הימשכות מגמת הירידה במלאי הבלתי מכור של דירות חדשות, אינה צפויה לתמוך בהמשך התמתנות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור.
השינויים במחירי הדיור בשנת 2013 תלויים במידה רבה בהתפתחויות שיחולו בצד ההיצע: עליית מחירי הדיור בממוצע כלל ארצי הסתכמה באחד עשר החודשים הראשונים של 2012 ב- 5.6%. זאת בדומה לשיעור עליית המחירים בשנת 2011 כולה (ראו תרשים). יש לציין כי בשנת 2011 נרשמו ירידות מחירים ברבע הרביעי של השנה, אשר מיתנו את שיעור העלייה המצטבר השנתי ובראשית 2012, עליות המחירים שבו והתחדשו.
עוד יש לציין, כי עליות המחירים בשנתיים האחרונות אינן משקפות מגמה זהה בפרופיל העסקאות. נתוני משרד האוצר מצביעים על כך שהמחיר החציוני של העסקאות בשוק הדיור הלך וירד בשנה האחרונה. יש להניח שמגמה זו הושפעה מהמגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל בתחום המשכנתאות אשר הובילו למיתון הביקושים וכן להסטת העסקאות בשוק הדיור לדירות זולות יותר ויותר.
מדד מחירי הדיור, של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אשר מנטרל את ’שינויי האיכות’ בעסקאות, מבטא למעשה עלייה במחיריהן של הדירות המצויות בחתך המחירים הנמוך יותר.
באשר לעתיד, אנו מעריכים שרמת הריבית הנמוכה במשק עדיין מהווה גורם המגדיל את האטרקטיביות של רכישת דירה עבור חלק ממשקי הבית, אך לצד זאת המשך ההאטה בצמיחת הפעילות הכלכלית בשנה הקרובה והחולשה בשוק העבודה, תשמור על רמת ביקושים מתונה יחסית בשוק הדיור.
מכאן, שהשינויים ברמת המחירים בשוק הדיור בשנה הקרובה תלויים במידה רבה בהתפתחויות שיחולו בצד ההיצע ובהשפעותיהן על ציפיות הציבור. רמת התחלות בנייה נמוכה, בדומה לרמתן ברבע השני והשלישי של 2012, לא תתמוך בהתמתנות הלחצים לעליות מחירים בשוק הדיור.
להערכתנו, כדי לייצר יציבות בשוק הדיור, רמת התחלות הבנייה השנתית צריכה להיות לפחות כמו הגידול השנתי הממוצע במספר משקי הבית בישראל, אשר עומדת מאז ראשית העשור הקודם על כ- 39 אלף ואולי אף מעט מעבר לכך על מנת לקחת בחשבון גרט של דירות ישנות ושיפור מסוים ברמת החיים.
לפיכך, מידת ההתאמה בין ההיצע הרצוי "במצב היציב" לבין המסרים שיגיעו בתחום זה מן הממשלה החדשה יכולה להשפיע תוך פרק זמן קצר יחסית על הדינאמיקה בשוק הדירות ועל המחירים, זאת עוד לפני שתכניות ממשלתיות כלשהן יצאו לפועל. ההשפעה על שוק הדיור יכולה להגיע בעקיפין גם למשתנים נוספים כמו ציפיות האינפלציה, הציפיות לריבית בנק ישראל, שער החליפין של השקל ומבנה עקום התשואות.