סקירת מאקרו של דש בית השקעות: לאחר שבשבוע שעבר לשכת התעסוקה דיווחה שמספר המובטלים עלה, מנתוני סקר כוח האדם של הלמ"ס עלה ששיעור האבטלה ירד בחודש יולי ב-0.6% לרמה של 6.5%, תוך עלייה בשיעור ההשתתפות בכוח העבודה (ראו תרשים 1). כדי להכניס דברים לפרופורציה נציין שמאז שנת 1995 רק ארבע פעמים ירדה האבטלה במהלך רבעון בשיעור של 0.6% או יותר. לאור עובדה זו, קשה לקבל נתון לפיו שיעור האבטלה ירד בחודש אחד בלבד בשיעור של 0.6%, ועוד בתקופה של האטה במשק.
עובדה נוספת שסותרת את נתוני הלמ"ס, היא הגידול בתשלומי דמי אבטלה ע"י ביטוח לאומי והירידה בקצב הגידול של תשלומי מס הכנסה מהשכר במשק שמתרחשת בשנה האחרונה. חוסר בהירות לגבי המצב בשוק התעסוקה פוגע בשיקולים של קובעי המדיניות שעלולים לקבל החלטות על סמך נתונים מטעים. אנחנו מצפים ששיעור האבטלה במשק יעלה עד סוף השנה. לאור הנתונים המבולבלים קשה לנבא לאיזו רמה.
מה קורה בשוק הדיור? בשבוע האחרון התפרסמו נתונים רבים אודות מצבו של שוק הנדל"ן. להלן הממצאים העיקריים שעולים מהנתונים:
1. הביקושים התחזקו משמעותית. מעניין לציין שהביקוש לדירות שלא למכירה, שכולל דירות שנבנו ע"י "בני ביתך" למיניהם, דווקא יורד ונמצא בשפל מאז שנת 2008 (ראו תרשים 3). בדרך כלל ביקושים אלה מגיבים בפיגור להתפתחויות בשוק הדיור, אך הפעם הפיגור היה גדול מדי. ביקוש זה הרבה פחות ספקולטיבי. כניסה לפרויקט של בנייה עצמית דורשת בטחון כלכלי גבוה בעתיד, אשר כנראה לא נמצא כעת. לכן קפיצה ברכישות של דירות חדשות עשויה להיות מגמה קצרת טווח אשר תחלוף אם ההאטה במשק תמשך.
2. צד ההיצע דווקא מתכווץ, כפי שבא לידי ביטוי בירידה במלאי הדירות החדשות למכירה ובתוספת החודשית של דירות חדשות שנכנסות לשוק. גם מספר התחלות הבנייה ירד ברבעון השני בצורה חדה.
3. לא רק התחלות הבנייה למגורים ירדו ברבעון השני, אלא גם שטח התחלות הבנייה שלא למגורים (ראו תרשים 5). סקטור זה מתחיל להראות סימני דעיכה לאחר שהשטח שבבנייה הגיע קרוב לשיא של העשור האחרון (ראו תרשים 6). מצב זה עלול להצביע על האטה במשק ויתכן גם על רוויה שחלה בשטחים העסקיים.
4. היקף המשכנתאות בחודש יולי הגיע לרמה הגבוהה ביותר בשנתיים האחרונות. הגידול בכמות המשכנתאות התרחש תוך עלייה בשיעור ההלוואות במינוף של מעל ל- 60% ועלייה בגודל המשכנתא הממוצעת (ראו תרשים 7). אולם, שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה של הלווים דווקא ירד בחודשים האחרונים (ראו תרשים 8). מהנתונים ניתן ללמוד שגם השווי הממוצע של הבתים שנרכשו לא עלה בחודשים האחרונים. נראה שרוכשי הדירות בחודשים האחרונים היו בעלי הכנסה גבוהה יחסית, אשר רכשו נכסים בטווח מחירים בינוני ובמינוף גבוה.
מסקנות: אם נתוני הלמ"ס לגבי שוק העבודה נכונים, לקובעי המדיניות יש סיבה לחשוש מכך שהמחירים בשוק הדיור עלולים להתנפח למצב בועתי. הירידה באבטלה, הריבית הנמוכה, העלייה בביקוש והירידה בהיצע הדירות, תומכים בעליית מחירים. גם הגידול במשכנתאות מדאיג. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שהנתונים לחודשים יולי ואוגוסט מושפעים מהביקוש העונתי ומדחיית המע"מ.