”מגמת הירידה של המלאי שנותר למכירה תקשה על ירידת מחירים של ממש בשוק הדיור”

כלכלני לאומי על שוק הדיור: בחודש יולי עמד היקף המכירות החודשי של דירות חדשות שנבנו ביזמה פרטית על 1,336 דירות (נתון מנוכה עונתיות), בדומה להיקף המכירות בחודש שעבר. במונחים שנתיים מדובר בהיקף מכירות של 16,000 דירות ולשם השוואה, המלאי שנותר למכירה בחודש יולי עמד על 15,208 דירות. היינו המלאי הנוכחי מעט נמוך מקצב המכירות השנתי.

בין הגורמים העיקריים התומכים בביקוש של דירות לרכישה נמנים, קצב הגידול הגבוה של מספר משקי הבית בישראל, לצד הריבית הנמוכה על המשכנתאות ויציבות של שיעורי אבטלה. להערכתנו, כל עוד לא תחול החמרה משמעותית בסביבה הכלכלית העולמית, שיעורי האבטלה בישראל יעלו באופן מתון יחסית, ולכך צפויה להיות השפעה ממתנת קטנה בלבד על הביקוש לדירות לרכישה (נזכיר שרכישות אלו כוללות גם רכישת דירות לשם השכרתן).

לאור הערכתנו שהביקוש של דירות לרכישה (לשימוש עצמי ולהשקעה) צפוי לשמור על יציבות, נראה כי מלאי הדירות החדשות שנותר למכירה עשוי להמשיך ולהצטמצם בהמשך. זאת במיוחד על רקע ההתמתנות שניכרת בגידול היצע הדירות החדשות. התמתנות זו באה לידי ביטוי בירידה במספר העסקאות, שאושרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל במחצית הראשונה של השנה[1]. מספר זה עומד על כ- 18,600 יחידות דיור, במונחים שנתיים, בהשוואה לכ- 25,000 יחידות דיור בממוצע בשנים 2010 – 2011. נתוני העסקאות שאושרו תואמים גם את התמונה העולה מנתוני החשבונאות הלאומית לרבע השני של השנה, אשר הצביעו על ירידה בהיקף ההשקעות בבנייה למגורים, לראשונה לאחר תקופה ארוכה של התרחבות.

היחס הנ"ל בין קצב מכירת הדירות והמלאי שנותר למכירה מתבטא, כפי שניתן לראות בתרשים, בירידה קלה במספר חודשי ההיצע ל- 11.8 חודשים, כאשר מאז ראשית השנה עמד מספר חודשי ההיצע על כ- 12.3 בממוצע. ברמת חודשי ההיצע הנוכחית, שהנה גבוהה יחסית, קצב העלייה השנתי של מחירי הדיור אינו צפוי לעלות (קצב זה עומד על כ- 1.2%, לאחר שבשלוש השנים האחרונות עלה בקצב דו ספרתי). אולם, בהיעדר גידול בהיצע אשר תואם תנאי הביקוש בשוק הדיור, תוך הצטמצמות המלאי שנותר למכירה, חודשי ההיצע צפויים להמשיך ולרדת ואולי אף להגיע בעתיד הרחוק יותר לרמה המאפיינת לחצים לעליות מחירים.