אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון מנתח את חברות הנדל"ן המניב לקראת הדו"חות הצפויים להתפרסם בימים הקרובים. לדבריו, " מרבית חברות הנדל"ן המניב בישראל צפויות להציג ברבעון השני תוצאות חיוביות שיעידו על שיפור קל ברמה התפעולית, בעיקר לאור עלייה קלה במדד ומתוספת הכנסות מהמשך אכלוס נכסים חדשים או בשטחים שהורחבו/שופצו בנכסים קיימים. לאחר גל הירידות בשווקים, גם מניות הסקטור ששמרו בעבר על יציבות, נסחרות כיום בדיסקאונטים דו ספרתיים, כאשר בולטת מביניהן הינה "גב ים" עם תמחור חסר של מעל 20%. למרות הצפי הלא חיובי שאנו חוזים לענף המניב בישראל עם התגברות הסימנים לתחילתה של האטה בכלכלה המקומית, עדיין החברות הנ"ל נהנות מיציבות גבוהה, נכסים טובים ומעמד בכיר בסקטור המניב בישראל, אשר צפויים לעזור להם לצלוח בהצלחה ימים קשים יותר. אנו ממליצים לנצל את רמות השערים הנוכחיות לרכישות מושכלות ולטיוב התיק
כמיטב המסורת, החברה הראשונה לדווח היא גב ים שתפרסם תוצאותיה ביום ראשון הקרוב, ה-5.8. אמות תדווח ב-14.8, מליסרון ב-21.8 וקב’ עזריאלי תדווח בשבוע האחרון של החודש.
באופן כללי, צפוי רבעון חיובי שיאופיין ביציבות יחסית בפרמטרים התפעוליים, עם נטייה לשיפור קל. במישור השערוכים, אנו לא צופים שינויים מהותיים בשווי הנכסים המניבים, לאור עליה קלה בלבד במדד המחירים לצרכן ברבעונים האחרונים, המשך אי הודאות במשק וסימני האטה בקצב הצמיחה.
ברמת ה-NOI, צפויה עליה קלה אצל מרבית החברות (מלבד גב ים שמימשה נכסים) בעיקר בשל עלייה של 0.4% במדד המחירים לצרכן ברבעון הראשון (משפיע באיחור על ההכנסות). כמו כן, צפויה תוספת להכנסות מהמשך אכלוס נכסים חדשים או בשטחים שהורחבו/שופצו בנכסים קיימים. ה-NOI מנכסים זהים, לא צפוי לעלות בקצב גבוה יותר מאשר קצב ההצמדה למדד.
ברמה התפעולית, למרות תפוסות שיא בנכסים, הסביבה העסקית כיום איננה כר נוח להעלאות שכ"ד. הדבר נכון הן בענף המשרדים אשר מושפע מחששות החברות מהעתיד לבוא ובחלקן אף יוזמות מהלכי פיטורין, והן לגבי ענף מרכזי המסחר והקניונים אשר רמות שכר הדירה בו מכבידות על הקמעונאים המתחילים להרגיש את סימני ההאטה על עסקיהם. כאמור, אנו סבורים כי לא נערכו עדכוני שכ"ד מהותיים מעלה בחידושי חוזים, כאשר עדיין רמת התפוסה בנכסים בסה"כ תשמור על יציבות ותישאר ברמתה הגבוהה.
לגבי הוצאות המימון, מרבית החברות ניצלו את החודשים האחרונים לגיוסים חדשים או להרחבת סדרות בשוק האג"ח בריביות נמוכות, כאשר חלק גדול מהגיוסים ישמש למחזור חובות. להערכתנו, ברבעון הנוכחי לא נראה את ההשפעה של מחזורי החוב באופן משמעותי, אלא נראה אפילו עליה בהוצאות המימון לאור הגיוסים. החל מרבעון הבא, אנו צופים כי הוצאות המימון יחלו לרדת בהדרגה, כאשר הדבר צפוי לתרום לשיפור ברמת ה-FFO.
הירידות בשווקים פגעו בגב ים יותר מאשר חברות הקטגוריה וללא הצדקה. למרות הגידול במינוף, החשש מהמשך חלוקת דיבידנדים גדולים לטובת צרכי פירמידת השליטה והצפי השלילי לגבי שוק המשרדים, גב ים היא עדיין חברה עם נכסים טובים וסולידית באופייה, כאשר דיסקאונט של כ-22% על השווי הכלכלי, איננו הולם לחברה איכותית כזו. אין ספק כי התמחור הנוכחי מהווה נקודת כניסה מצוינת ובמחיר זול מאוד.