מידרוג מאשרת מחדש דירוג Baa1 באופק יציב לסדרות האג"ח א’, ב’ ו-ג’ שבמחזור של חברת מצלאוי.
הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, ביציבות בפעילות מגזריה העסקיים של החברה; החברה שומרת על FFO חיובי במשך 4 השנים האחרונות, הנובע, הן מהרווח ממגזרי הנדל"ן המניב וקבלנות הבנייה עבור אחרים והן בשל יכולתה להשלים פרויקטים למגורים באמצעות עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי, כך שהחברה לא נדרשה להשקעות הון מהותיות וזאת על אף שכ-80% מחובות החברה (לרבות האג"ח) נלקחו לצורך רכישת קרקעות אשר טרם הניבו הכנסות; החברה שומרת על רמת מינוף טובה ביחס לדירוג לאורך זמן; ותק וניסיון בתחום הבנייה למגורים ופיזור מקורות שירות החוב בשל מגזרי הנדל"ן המניב וביצוע עבודות קבלניות, התורם להקטנת רמת הסיכון וליציבות תזרים המזומנים. מנגד, היקף הפעילות הנוכחי הינו מצומצם יחסית, כך שהכנסות החברה ויחסי הכיסוי חשופים לתנודתיות וזאת לאור מועד ההכרה בהכנסות ממכירת דירות. בהתאם לכך, להערכת מידרוג, בשנתיים הקרובות צפוי FFO נמוך ואולי אף שלילי בשל העדר הכרה בהכנסה מהותית. בהתאם לתוכניות החברה, צפוי גידול משמעותי בהיקף הפעילות בטווח הארוך, הן בשל תחילת פרויקטים משמעותיים בתחום הייזום למגורים והן בשל פרויקטים להקמת נכסים מניבים משמעותיים באזורי ביקוש; בשל היותם של חלק ניכר מהפרויקטים העתידיים של החברה בתחום הפינוי-בינוי, ישנה אי ודאות בקשר למועד ועצם ביצועם, משום שעלולים להתעורר קשיים, הכוללים החתמת הדיירים לפינוי, אישורים רגולטוריים וקבלת תב"ע מאושרת. על אף שרמת הנזילות כיום הינה סבירה ביחס ללוח הסילוקין, צפי להשלמת פרויקטים בהיקף נמוך בשנים הקרובות עלול להביא לקיטון ברמת הנזילות. לפיכך, על החברה לנצל את החזקותיה בנכסים מניבים וקרקעות באזורי ביקוש להגדלת הנזילות בטווח הבינוני (באמצעות מימוש ומימון מחדש של נכסים וקרקעות) וזאת עד לקבלת התזרימים בטווח הארוך בגין הפרויקטים המשמעותיים. לאור הגמישות הפיננסית ממצבת הנכסים המניבים (חלקם אינם משועבדים והיתר משועבדים ב-LTV סביר), בנוסף לקרקעות באזורי ביקוש, לרבות רמת גן, גבעתיים, אור יהודה וקריית אונו, להערכת מידרוג, סביר והחברה תצליח בגיוס המקורות הדרושים.