סקירתו של אדר עציוני, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון בנושא אלוני חץ- דוחות PSP לרבעון הראשון: PSP הנשלטת ע"י אלוני חץ (כ- 18%), פרסמה הבוקר תוצאות יציבות לסיכום הרבעון הראשון. מצ"ב נקודות עיקריות:
קיטון קל ב-NOI – הסתכם ברבעון הראשון לכ-62.35 מ’ פר"ש לעומת כ-64.5 מ’ פר"ש ברבעון המקביל. עיקר הירידה נובעת ממכירת נכסים במהלך 2009 וכן 2 נכסים נוספים בהיקפים קטנים שנמכרו במהלך הרבעון הראשון. באופן כללי ניתן לראות כי החברה מממשת נכסים קטנים (נכס נוסף נמכר לאחר תאריך המאזן) ופועלת במקביל לרכישה של נכסים בהיקפים גדולים יותר תחתם (רכשה נכס גדול בתחילת אפריל). בעוד ההכנסות משכירות בהשוואה בין הרבעונים ירדו בכ-5%, הוצאות תפעול הנכסים ירדו בכ-36%, זאת עקב מאמצי החברה להפחית את הוצאות התפעול.
ירידה קלה בתפוסה- עמד על כ-92.3% (לעומת 92.5% בסוף 2009), כאשר 1.6% מהתפוסה החסרה משויכת לפרויקטים בשיפוצים. יש לציין כי בנכסי הליבה של החברה במרכזי הערים, רמת התפוסה גבוהה הרבה יותר ועומדת על כ-97%. תחזית החברה לסוף 2010 נותרה על כ-92% תפוסה (לא כולל נכס נוסף שאם תסתיים הקמתו עד סוף השנה יתרום כ-1.2% נוספים).
גידול קל בשווי נכסים – שווי הנכסים המצרפי נותר ברבעון הראשון כמעט ללא שינוי. ה-NAV למניה הסתכם ל- 65.96 CHF לעומת 64.95 CHF בסוף 2009. נכון ליום המסחר אתמול, נסחרת החברה במכפיל של כ-0.926 על ה-NAV העדכני.
גידול ב-EBITDA של כ-16.7% לכ-63.89 מ’ CHF, מרווח של 84.6% (2009: 79.8%). זאת בעיקר הודות לתקבולים על מכירת נכסים שהתקבלו במהלך הרבעון הראשון. החברה הודיעה כי היא מעלה את תחזית ה-EBITDA השנתית ל-215 מ’ פר"ש (לעומת 210 מ’ קודם לכן).
שיפור ביחסי פיננסיים- יחס ה-LTV ממשיך לרדת ועומד על 36.6% (37.2% בסוף 2009), כאשר לחברה כ-690 מ’ CHF בקווי אשראי בלתי מנוצלים. ב-2010/11 לא צפויים פירעונות קרן.
כפי שנקבע באסיפת בעלי המניות בסוף מרץ האחרון, תתבצע בסוף חודש יוני חלוקת דיבידנד בדרך של הפחתת הון של כ-2.7 CHF למניה (תשואה נוכחית של כ-4.42% על מחיר המניה הנוכחי), המהווה כ- 83% מהרווח הנקי של החברה (ללא שיערוך וחד פעמי) בשנת 2009. מדור בגידול של כ-8% לעומת שנה קודמת (כ-2.5 CHF למנייה).
כיאה לאופייה השוויצרי, PSP ממשיכה להציג תוצאות יציבות עם שימת דגש על התייעלות תפעולית. החברה העלתה מעט את תחזית ה-EBITDA השנתית (בשל הכנסות שאינן תפעוליות), אך בשל מכירת נכסים במהלך 2009 ומתחילת השנה עדיין תחול ירידה ב-EBITDA לעומת 2009. החברה רכשה נכס גדול בציריך בחודש שעבר ואנו מקווים כי הדבר הינו צעד חיובי לצורך גידול עתידי של החברה אשר רמת המינוף הנמוכה שלה וקופת המזומנים מזמינות רכישות נוספות.
נכון להבוקר, תשואת ההיוון הגלומה במחיר המניה היא כ-5.75% אשר דומה ל-CAP הממוצע בו משמשת החברה להערכת נכסיה בדוחות 2009, אך גבוהה יותר מהמקובל בשוק השוויצרי לנכסים דומים (כ-5.5%). לפיכך, לאחר הירידות בשבוע האחרון, מניית החברה מתומחרת בחסר קל.