אמות: רבעון רביעי טוב שלדעת מגדל אינו רלוונטי

"אמות הציגה ברבעון האחרון של השנה תוצאות טובות עם שיפור במרבית הפרמטרים, אולם התוצאות הנוכחיות וברבעונים הקרובים אינן רלוונטיות". כך קובעים במגדל שוקי הון בעקבות דוחות חב’ אמות שפרסמו היום. הם מסקרים את אמות בהמלצת החזק עם מחיר יעד של 10 ₪

חברת אמות דיווחה על גידול בהכנסות - גידול של כ-19% בהכנסות משכר דירה ודמי ניהול לעומת הרבעון המקביל ושל כ-2% לעומת הרבעון הקודם. הגידול חל עקב רכישת נכסים חדשים ומגידול בהכנסות מנכסים קיימים.

גידול ב-NOI וב-NOI מנכסים זהים – בהתאם לצפי, ה-NOI ברבעון עמד על כ-112 מ’ ₪, גידול של כ-20% לעומת הרבעון המקביל ובדומה לרבעון הקודם. גם ה-NOI מנכסים זהים נותר ללא שינוי לעומת הרבעון הקודם ועלה בכ-5% לעומת הרבעון המקביל. ה-NOI השנתי ב-2011 הסתכם לכ-434 מ’ ₪ בטווח הגבוה של תחזית החברה מרבעון קודם ל-430-435 מ’. על בסיס Q4ובניכוי נכס שמוין לנדל"ן בהקמה, עומד ה-NOI השנתי המתוקנן על כ-448 מ’ ₪.

שיעור ההיוון המשוקלל על הנכסים בהתבסס על ה-NOI ירד לכ-7.89% לעומת כ-8% ברבעון הקודם. להערכתנו, תמחור זה לנכסי הנדל"ן להשקעה של החברה אגרסיבי מידי.

גידול ב-FFO – מעל לצפי המוקדם, עמד על כ-64 מ’, עלייה של כ-20% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-4% לעומת הרבעון הקודם. יש לציין כי ה-FFO הרבעוני שפרסמה החברה כלל נטרול הוצאות של כ-2.5 מ’ ₪ מרבעונים קודמים (ללא פירוט), כאשר ללא הנטרול היה ה-FFO לפי הצפי. ה-FFO השנתי הסתכם לכ-242 מ’ ₪ מעל לתחזית מרבעון קודם (235-240 מ’). קצב ה-FFO השנתי על בסיס 4Q עומד על כ-255 מ’ ₪.

תפוסה ושערוכים – המשך עליה קלה בתפוסה לרמה של כ-97.5% לעומת 97.2% בסוף הרבעון הקודם (ו-96.5% ל-31.12.10). עיקר השיפור חל בסקטור המרכזים המסחריים של החברה ובפארקים התעשייתיים, ומנגד חלה ירידה קלה בתחנות המרכזיות (פינוי בת גלים). ברבעון הרביעי נרשם רווח של כ-17 מ’ ₪ משערוכי נכסים. בעקבות העלאת שיעור מס החברות ל-25%, ועדכון העתודה למיסים נדחים, נרשמה בדוחות הוצאת מס חד"פ של כ-114 מ’ ₪.

תחזית ודיבידנד – החברה פרסמה תחזית ל-2012: NOI: 448-458 מ’ ₪ ו-FFO של: 245-255 מ’ ₪ (צפי שלנו: 459 מ’ ו-251 מ’ בהתאמה). בהתאם להודעת חברת האם על הגדלת מדיניות הדיבידנד, גם אמות הודיעה על הגדלת הדיבידנדים שיחולקו ב-2012 לחלוקה רבעונית בסך 16 אגורות למניה (סה"כ 64 אג’ לשנה), כאשר החלוקה הקרובה תיערך באפריל. תשואת דיבידנד נוכחית של כ-6.7%.

על כך אלה אומר אדר עציוני: "בנטרול השפעת עליית מס החברות אשר הפכה את השורה התחתונה לשלילית, אמות השקעות מציגה תוצאות טובות ברבעון הרביעי עם המשך שיפור במרבית הפרמטרים. החברה פרסמה את תחזיתה לגבי ה-NOI וה-FFO לשנת 2012, אשר עומדות בסה"כ בציפיות. כמו כן, כצפוי בעקבות הודעת אלוני חץ על הגדלת מדיניות הדיבידנד ל-2012, גם אמות הודיעה על הגדלת מדיניות הדיבידנד שלה (תשואה נוכחית –כ-6.7%)"