מידרוג מאשרת מחדש דירוג Baa1 לסדרות אג"ח א’, ג’, ד’ ו- ה’ שבמחזור, אותן הנפיקה חברת אפריקה ישראל נכסים בע"מ (להלן: "אפריקה נכסים" או "החברה") ומציבה אופק דירוג חיובי.
ככל שהחברה תפעל להנפקת עד 270 מיליון ₪ ע.נ. סדרה ה’, כנגד החלפת סדרות א’ ג’ ו-ד’ וכן הנפקת סדרה חדשה/הרחבת סדרה ה’ בסכום של עד 150 מיליון ₪ אשר תשמש למחזור חובות, מאשרת מידרוג דירוג זהה גם להנפקה זו.
לצורך הבטחת ייעודה של האג"ח, תפקיד החברה את כספי הגיוס מהנפקת הסדרה החדשה/הרחבת הסדרה הקיימת בפיקדון ייעודי, שלא ניתן לקזזו כנגד הלוואה בנקאית, בבנק אשר דירוגו לזמן קצר עומד על P-1 או באג"ח מדינת ישראל וזאת - עד למועד השימוש בכספים אלו.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 11.3.2012. אם יחולו שינויים במבנה ההנפקה תהיה למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן. רק לאחר שיומצא למידרוג עותק מכל המסמכים הסופיים הקשורים באגרות החוב, ייחשב הדירוג שניתן על ידי מידרוג כתקף ומידרוג תפרסם את הדירוג הסופי ואת תמציתו של דו"ח הדירוג.
להלן פירוט האג"ח במחזור של החברה:
ביום 2.01.2012 ולאחר תאריך המאזן החברה פרעה כ-25 מיליון ₪ מתוך אג"ח א’
הדירוג נסמך, בין היתר, על היקף הפעילות, מגוון המקורות לשירות החוב והתזרים הפרמננטי, הנובע ממצבת הנכסים המניבים; יחסי איתנות סבירים ביחס לרמת הדירוג, למרות שחלק ניכר מהיקף המאזן מיוחס לקרקעות ופרויקטים בייזום וכן רמת המינוף הינה גבוהה יותר בהתחשב בחלק החברה בחוב בחברות אקוויטי; נזילות טובה ביחס ללוח הסילוקין. מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה לאור המודל העסקי הייזמי והחשיפות לפעילות זו, יצויין כי החברה מנסה למתן חשיפה זו באמצעות שמירת מצבת נכסים מניבה בהיקף ניכר; לחברה חשיפה לפעילות (לרבות קרקעות) במספר מדינות, לרבות רומניה, בולגריה והונגריה, אשר טרם התאוששו באופן מלא מהמשבר הפיננסי וכן חשופה למספר מדינות נוספות אשר עלולות להיות משופעות לרעה מהאטה נוספת בגוש האירו; לחברה קרקעות לטווח ארוך, הרשומות במאזן בהיקף של כמיליארד ₪ (כ-1.9 מיליארד ₪, כולל נכסים בבנייה וקרקעות לבניית נכסים מניבים), מידרוג מצפה כי בטווח הארוך החברה תפעל למימוש הפוטנציאל הייזמי המיוחס לקרקעות אלו, או תפעל למימושן, יחד עם זאת, במסגרת הדירוג נלקח תרחיש של הפחתה נוספת בשווי הקרקעות; לחברה קיימת תלות מסוימת בנכס מניב עיקרי- קניון Cotroceni אשר צפויה לקטון ככל שתוכניות פיתוח מצבת הנכסים המניבים תצלח.
שינוי האופק מיציב לחיובי משקף את השיפור הצפוי בפעילות החברה הכולל גידול בהכנסות הצפויות משכ"ד ככל שהחברה תמשיך להשכיר שטחים בנכסים המניבים ובנכסים מניבים בהקמה; קיטון בהיקף מלאי הדירות שבנייתם הסתיימה; שיפור בשיעורי הרווחיות וצפי להמשך שיפור ביחסי הכיסוי; שיפור משמעותי בנזילות ובעומס פירעונות האג"ח בשל מספר מהלכים שהחברה השלימה, לרבות, בין היתר, refinanceשבוצע בחברת מחצית היובל (49%) לגבי הנכס הידוע כמגדל הקריה, מכירת קניון בפראג, מכירת יח"ד ובשל החלפת סדרות האג"ח שבוצעה בשנת 2011 לאג"ח במח"מ ארוך יותר. יש לציין כי במסגרת שיקולי הדירוג, מידרוג מתחשבת גם בחלק החברה בחוב בחברות המוצגות לפי שיטת האקווטי אשר גדל בעקבות המימון מחדש במחצית היובל; שיפור בשנים האחרונות בשליטה ובקרה לרבות מנגנונים לניהול הסיכונים ותזרים המזומנים; נגישות למקורות מימון מגוונים באופן אשר מעיד על יכולת החברה למחזר את ההלוואות המשמעותיות. כמו כן, להערכת מידרוג ובהתאם לדברי חברת האם. אפריקה השקעות אינה נדרשת למקורות משמעותיים מהחברה בטווח הקצר-בינוני, בכפוף להמשך עמידתה בתוכניותיה. מידרוג תבחן את המשך מימוש תוכניות העבודה של החברה בראי מימוש האופק החיובי.
להערכת מידרוג, ביצוע ההחלפה יתרום להמשך השטחת לוח הסילוקין ולהקטנת עומס הפירעונות בטווח הקצר-בינוני. להלן גרפים המתארים את לוח הסילוקין של החברה, לפני ואחרי, ההחלפה באלפי ₪: